- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát
3.2.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất
* Về vấn đề định giá đất
Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là về định giá đất. Giá đất được quy định cụ thể cho từng loại đất, vị trí đất theo từng vùng, do đó cách thức xác định và các tiêu chí cũng phải hết sức phải được cụ thể và được lượng hóa. Tuy nhiên, hầu hết các quy định này lại được diễn đạt một cách chung chung, chưa được lượng hóa hoặc có lượng hóa thì cũng mang tính chủ quan.
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi so sánh các tiêu thức giữa mảnh đất đã chuyển nhượng trên thị trường với mảnh đất cần định giá bằng các tiêu chuẩn định tính như: gần, xa, sâu hơn, ít sâu hơn, ồn ào hơn, ít ồn ào… từ đó cho điểm 8, điểm 10; mỗi điểm hơn kém nhau tính 5% giá. Việc so sánh các tiêu thức manh tính chất định tính với cách cho điểm chủ quan như vậy sẽ ảnh hưởng tới kết quả so sánh, làm cho tính chất khách quan của giá đất sẽ giảm đi. Mặt khác việc định giá này phụ thuộc rất nhiều vào năng lực, trình độ và sự khách quan của cán bộ định giá đất. Hoặc như quy định giá đất theo loại đô thị cũng chưa thể hiện được tính khách quan. Có những đô thị đang trên đà phát triển, cho dù chưa được xếp vào loại cao nhưng giá đất cũng không thấp hơn các đô thị loại cao đã phát triển trước nhưng đang trong giai đoạn kém phát triển.
Tất nhiên, khi định giá đất ở các địa phương, do điều kiện tự nhiên xã hội khác nhau đòi hỏi phải có sự vận dụng cho phù hợp. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở những nguyên tắc định tính thì sự vận dụng linh hoạt nói trên sẽ làm giảm tính thống nhất của thị trường đất đai. Đây cũng là kẽ hở, dễ gây nên tình trạng lộn xộn trong định giá đất. Do vậy, cần có quy định phù hợp và chính xác hơn trong việc định giá đất.
Trong nền kinh tế thị trường, cũng như giá cả của các hàng hóa khác, giá đất phải là giá của thị trường, phản ánh được tình hình cung cầu thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, để có một nền kinh tế phát triển có hiệu quả thì thị trường đó phải được điều tiết và chịu sự quản lý của Nhà nước.
Đối với thị trường đất đai ở nước ta, cho đến nay chưa có quy định nào về Nhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu ngoài quy định Nhà nước thực hiện bình ổn giá (khoản 5 Điều 63 Luật đất đai 2003) nhưng cũng chưa có biện pháp cụ thể. Điều này làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giá cả dễ biến động và sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu quả sử dụng đất, hạn chế sự phát triển của cả nền kinh tế. Ngoài ra, đầu cơ cũng là một yếu tố tác động không nhỏ tới thị trường đất đai. Nhà nước đã có quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất như: nghiêm cấm các tổ chức được giao dự án xây dựng nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền; quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng, nếu quá thời hạn sẽ bị thu hồi (khoản 11, 12 Điều 38 Luật đất đai 2003; khoản 1 điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Các quy định đó tuy có hạn chế được tình trạng sử dụng đất không hợp lý song cũng chưa phải là quy định để loại trừ tình trạng đầu cơ. Điều này có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá đất của Nhà nước. Mặc dù khi định giá đất, các thông tin thu thập đa phần nào hạn chế được các hành vi đầu cơ đất cụ thể song chưa loại bỏ được tác động của đầu cơ đối với thị trường khi chưa hạn chế được tận gốc tệ đầu cơ.
Nhà nước phải áp dụng các biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nhưng không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những nhân tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu trên thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng nhất định để tăng cung khi cầu đất tăng cao.
Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán nền mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, nếu quá thời hạn quy định mà chưa đưa
đất vào sử dụng sẽ bị thu hồi để hạn chế tệ đầu cơ. Để chống đầu cơ phải phân biệt hoạt động đầu cơ và hoạt động kinh doanh. Nước ta, sản xuất nhỏ còn phổ biến, do đó tập trung ruộng đất để sản xuất lớn là đòi hỏi khách quan vì vậy các quy định hạn chế đầu cơ phải không cản trở quá trình tập trung đất cho sản xuất lớn. Để hạn chế đầu cơ về đất đai và bất động sản cần quy định về thời hạn được phép chuyển nhượng lại sau khi mua và đánh thuế lũy tiến đối với diện tích vượt hạn mức.