- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát
3.2.1.Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thống nhất một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận cũng được các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định từ Luật đất đai 1987. Tuy nhiên, thời gian từ 1988 đến 1992 chủ yếu vẫn là nghiên cứu giải pháp, thử nghiệm và một số địa phương đã tiến hành cấp giấy chứng nhận tạm thời. Năm 1991, Thủ tướng chính phủ cho triển khai Dự án nghiên cứu khả thi hệ thống quản lý đất đai hiện đại ở Việt Nam do tổ chức phát triển của liên hiệp quốc UNDP tài trợ và giao cho tổng cục quản lý ruộng đất phối hợp với Bộ xây dựng triển khai. Năm 1993, báo cáo kết quả dự án này đã đưa ra giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất. Trên cơ sở đó, Luật đất đai 1993 đã quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo "sổ đỏ cũ". Sau đó Nghị định 60-CP ngày 5/7/1994 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo "sổ hồng cũ". Như vậy trước khi có luật đất đai mới thì chỉ có nhà ở tại đô thị được xác nhận quyền sở hữu còn các tài sản khác gắn liền với đất như rừng cây, nhà máy, khách sạn, khu thương mại, khu du lịch vui chơi giải trí, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, các tài sản khác được đầu tư trên đất chưa được xác nhận quyền sở hữu. Đây là một nhược điểm của hệ thống đăng ký bất động sản khi đó đã làm cho hệ thống mất đi tính thống nhất trong quản lý và không thể thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sở hữu tài sản đã đầu tư trên đất.
Theo Luật đất đai 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất và do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành được thực hiện thống nhất từ ngày 01/01/2004 trong cả nước.
Hiện nay, Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua. Luật nhà ở quy định, trường hợp có sự khác nhau giữa Luật nhà ở và pháp luật có liên quan thì áp dụng các quy định pháp luật của luật nhà ở [22]. Như vậy những nội dung đã được luật nhà ở điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ được ưu tiên áp dụng.
Luật Nhà ở quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
[22].
Sắp tới sẽ tiếp tục ban hành luật đăng ký giao dịch bất động sản (Bộ tư pháp chủ trì) thì luật chỉ điều chỉnh những bất động sản mà hiện nay pháp luật chưa có quy định về đăng ký, còn những bất động sản như đất đai, nhà ở hiện đã có quy định thì không điều chỉnh. Nghịch lý là ở chỗ ngoài đất đai và nhà ở, các bất động sản khác có mức độ tham gia vào thị trường bất động sản không thường xuyên và nhu cầu của thị trường của bất động sản đối với loại thị trường này không lớn. Do vậy nếu ban hành luật chỉ để điều chỉnh những loại bất động sản giao dịch không thường xuyên thì không thực sự cần thiết. Vậy quan điểm của chúng tôi là không nên cấp thêm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở. Nếu vẫn cứ cho ra đời thì mục tiêu một giấy, một cơ quan đăng ký sẽ không thực hiện được. Đồng thời sẽ phát sinh nhiều thủ tục phiền hà tốn kém cho nhân dân, mục tiêu cải cách hành chính không thực hiện được. Chỉ nên kiên trì một giấy như quy định của Luật đất đai 2003. Sở dĩ chúng tôi đề xuất quan điểm như vậy là vì những lý do cơ bản sau đây:
Thứ nhất, không cần thiết phải cấp nhiều loại giấy tờ khác nhau cho hai loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu tư của người sử dụng đất, được pháp luật dân sự thừa nhận sở hữu toàn phần đối với tài sản đó. Tài sản có trên đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định về đăng ký bất động sản. Mọi biến động về sử dụng đất kể cả việc hình thành nhà ở, công trình xây dựng trên đất đều được đăng ký và xác nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người
có chung quyền sử dụng hoặc tài sản gắn liền với đất đều được cấp giấy như nhau trên đó ghi rõ quyền chung và quyền riêng. Điều này là hoàn toàn phù hợp, bởi lẽ, xét về thực tiễn nó xử lý được mối liên hệ giữa tài sản gắn liền với đất (nhà ở, rừng cây, xí nghiệp, công trình hạ tầng), giải quyết được trường hợp tài sản gắn liền với đất thuê, tài sản gắn với quyền sử dụng đất chung (nhà chung cư)
Thứ hai, xét về thủ tục hành chính, không cần thiết phải làm nhiều thủ tục rườm rà tốn kém cho một khối tài sản chung thống nhất trong khi triển khai cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất nhiều thời gian và thủ tục hành chính, tốn kém tiền của của nhân dân mà cho đến nay vẫn chưa hoàn thành. Trong khi chúng ta đang cố gắng giảm thủ tục hành chính gây phiền hà cho nhân dân và tốn kém tiền của của Nhà nước.
Cũng có ý kiến nên đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ đã được cấp sang mẫu mới. Theo chúng tôi như vậy là không cần thiết. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai 2003 do bộ tài nguyên và môi trường phát hành có giá trị pháp lý như mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất triển khai cấp theo Luật đất đai 1987 hay mẫu giấy do Tổng cục địa chính phát hành triển khai theo Luật đất đai năm 1993. Các giấy tờ pháp lý này cũng có giá trị pháp lý như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cấp theo nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Luật đất đai trước đây hoặc theo mẫu giấy cũ không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành hiện nay theo Luật đất đai 2003. Khi nào người sử dụng đất có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thì người có nhu cầu nhận chuyển quyền sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo mẫu giấy do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất chính quy và vận hành đúng quy luật thì việc đầu tiên cần phải làm là phải tạo ra được hàng hóa của thị trường đó với các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Quyền sử dụng đất với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt
khi tham gia vào thị trường này cũng phải đạt những tiêu chuẩn nhất định như đòi hỏi của thị trường, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ như các hàng hóa thông thường khác. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản của người sử dụng đất. Nó cũng có vai trò như các loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác như đăng ký ô tô, xe máy. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng hợp pháp cũng như các giao dịch quyền sử dụng đất nói chung. Do vậy cần tiếp tục xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho các loại đất là một chính sách hoàn toàn đúng đắn, nó là một bước đột pháp đầu tiên xác lập trật tự về quyền sử dụng đất" [12]. Phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi loại đất với mọi đối tượng. Chấp nhận những sai sót và hệ quả của những năm buông lỏng quản lý, phải loại bỏ tất cả các thủ tục phức tạp khác trên thực tế đã cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần xác định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là nghĩa vụ của Nhà nước, cán bộ quản lý nhà nước phải tìm đến người sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận, là trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo chỉ thị số 09/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003 thì "ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, trong tâm là đất ở đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến ngày 01/01/2007 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Luật đất đai 2003 quy định rất mở rộng tạo điều kiện nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi chủ sử dụng, với mọi loại đất. Tuy vậy, chưa có quy định cụ thể quá thời hạn đó thì phải có các biện pháp xử lý như thế nào với những người sử dụng đất không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý những cán bộ quản lý, viên chức Nhà nước không tuân theo các quy định của Nhà nước về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần quy định các biện pháp xử lý cụ thể như quá thời hạn đó mà người sử dụng đất không đăng ký xin đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không cấp giấy cho các đối tượng đó và họ không được chuyển quyền sử dụng đất thì mới bảo đảm đúng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.