- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát
3.2.2. Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính
Một là, tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký khi chuyển quyền sử dụng đất là đăng ký khi có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt khác vừa bảo đảm sự thuận tiện cho các bên chuyển quyền sử dụng đất. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực hiện.
Mục đích của việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý, do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền tự do định đoạt trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, người sử dụng đất được thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của Bộ luật dân sự.
Theo Luật đất đai năm 2003, các giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc thành lập văn phòng đăng ký phải được triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác nhận mọi sự biến động về chủ sử dụng đất. Là hoạt động thường xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch trên thị trường nên văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất phải là cơ quan chuyên trách của Nhà nước, hoạt động theo pháp luật và trở thành trung tâm giao dịch chính thống của thị trường quyền sử dụng đất.
Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng, như vậy là trái với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chú của các bên. Mặc dù các giao dịch về đất đai không chỉ ở Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới thì yêu cầu về đăng ký các giao dịch đất đai cũng phức tạp hơn các tài sản khác. Về cơ bản có hai giai đoạn: giai đoạn người bán và người mua tự thỏa thuận và giao kết hợp đồng và giai đoạn cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước và các bên chuyển quyền cần phải nắm được các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và các tài sản trên đất. Nhưng vấn đề ở đây là sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp ở Việt Nam, đang là rào cản chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật. Giai đoạn hai bao giờ cũng tốn nhiều thời gian hơn và gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà hơn cho người chuyển nhượng.
Thủ tục hành chính đang được cải cách theo cơ chế " một cửa" song về cơ bản ở nhiều địa phương vẫn cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt là tại các đô thị. Do quản lý nhà nước về đất đai vẫn con những dấu ấn của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Cái gốc là cung cách làm việc quan liêu cũ vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu để "cải cách". Việc triển khai thực hiện mô hình một cửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã phát huy hiệu quả nhưng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng đăng ký cũng vẫn là các công chức nhà nước, hưởng lương ngân sách. Vậy liệu có những bảo đảm nào cho việc hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại do chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có chính sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm
khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất.
Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động.
Cũng nên thực hiện xã hội hóa dần công tác đo vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Việc đo đạc bản đồ địa chính tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bảo đảm tính chính xác thì nên thuê tổ chức dịch vụ làm dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước. Các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm về các sản phẩm của mình và phải đo vẽ chính xác. Việc hoàn chỉnh hệ thống bản đồ đại chính chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần được tiến hành đồng bộ trong thời gian tới. Cần hoàn thành
việc xây dựng hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai hiện đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết giữa trung ương và địa phương cấp tỉnh, cấp huyện.
Ba là, hình thành và phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Trước khi quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất các tổ chức, cá nhân cần được tạo điều kiện để được tư vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu được phép tư vấn có thu phí, thì sẽ là một đầu mối đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân trước khi quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai. Thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá. Thông tin là điều kiện quan trọng cho sự vận hành của thị trường nhưng thực ra thông tin là kết quả sau cùng trọng hàng loại cải cách quan trọng về thể chế đối với thị trường quyền sử dụng đất. Thực hiện đa dạng hóa, công khai minh bạch các thông tin về đất đai lên tất cả các thông tin đại chúng.
Hiện nay ở các đô thị lớn, các trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất. Phát triển một cách tự phát không có đăng ký kinh doanh. Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn và môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý hoạt động của hệ thống đó, góp phần phát triển và ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tổ chức nằm trong hệ thống đó là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn về quy hoạch kiến trúc. Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các văn phòng, trung tâm, các chợ, siêu thị hay các công ty giao dịch bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế. Phát triển loại hình này giảm đi nhiều các công việc
mà không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm, giảm sự quá tải về công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành chính góp phần thúc đẩy của thị trường quyền sử dụng đất.