sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dụng đất
Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng trên thực tế việc chuyển dịch đất đai trong đó có mua bán, chuyển nhượng đất đai đã xuất hiện từ xa xưa cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân về đất đai.
- ở thời kỳ Hùng Vương, toàn bộ đất đai trong phạm vi công xã đều thuộc quyền sở hữu của công xã, ruộng đất được công xã phân chia cho các gia đình sử dụng. Công xã có thể giữ một phần ruộng để cày cấy chung và sản phẩm thu được được dùng vào cho những chi phí công cộng. Trong thời kỳ này, chế độ công hữu về đất đai tồn tại một cách bền vững và dường như không có việc mua bán, chuyển nhượng đất đai.
- Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiến Trung Hoa (năm 179 TCN - 938 SCN) tồn tại hình thức sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai và sở hữu tư nhân. Chính quyền đô hộ Trung Quốc sở hữu hầu hết ruộng đất ở làng xã và các đồn điền, hay còn gọi là ruộng quốc khố. Đối với loại ruộng đất này, chính quyền đô hộ không cho
phép những người sử dụng đất mua bán chuyển nhượng ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân đã xuất hiện nhưng rất ít. Cho đến nay, chưa thấy một tư liệu lịch sử nào cho biết có sự mua bán, chuyển nhượng ruộng đất tư ở thời kỳ này.
- Thời kỳ phong kiến Đại Việt:
+ Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất do các công xã là chủ sở hữu, có thể có một số ít ruộng đất tư của một số chủ trang trại, quyền sở hữu trên danh nghĩa của Nhà nước đối với ruộng đất công xã đã bước đầu được xác lập. Trên cơ sở chế độ sở hữu ruộng đất như vậy, Nhà nước đưa ra chính sách thực ấp, lập lại chế độ lạc hầu
"ăn ruộng" có từ thời Hùng Vương. Trên thực tế, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hầu như không diễn ra ở trong giai đoạn này.
+ Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ, tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu nhà nước về ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng công làng xã và ruộng nhà chùa) và sở hữu tư nhân về ruộng đất. Tuy nhiên, bao trùm lên tất cả các bộ phận ruộng đất, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhà vua. Với tư cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nước, Nhà vua có toàn quyền quản lý, thu thuế hoặc phong cấp đất đai cho các vương hầu, quý tộc, nhà chùa nhưng những người được phong không có quyền đem mua bán, trao đổi ruộng đất (chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng ruộng đất chứ không có quyền định đoạt). Bên cạnh đó, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chính thức được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ. Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của sở hữu chủ bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254, 1292, 1320. Trong những đạo chiếu này, Nhà nước đã quy định một cách rõ nét việc mua bán, chuyển nhượng ruộng đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn biện pháp bảo đảm. Ví dụ, chiếu 1135 cấm những người đã bán ruộng ao không được trả tăng tiền để chuộc lại; chiếu 1139 quy định cụ thể về hình thức một văn khế bán ruộng, bắt dân phải thống nhất thi hành; chiếu 1142 quy định những người bán đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trượng; chiếu 1237 quy định việc cách thức ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai: "Khi làm chúc thư văn khế ruộng đất thì người làm chứng in dấu tay 3 dòng trước, người bán in dấu tay ở 4 dòng sau". Như vậy, trong giai đoạn này, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa, có thể mua bán, trao đổi, chuyển
nhượng. Pháp luật giai đoạn này rất chú ý điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhượng ruộng đất và thực tế đã phân biệt được việc "bán đứt" (không được đòi chuộc lại) và việc "cầm đợ" (còn gọi là "bán tạm", được chuộc lại trong thời hạn thỏa thuận hoặc pháp luật quy định) Với sự bảo đảm và thậm chí có thể nói là khuyến khích của Nhà nước trong việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, đến thế kỷ XIV thì ruộng đất tư hữu đã phát triển một cách mạnh tới mức bắt đầu lấn át ruộng đất công. Vì vậy, dần dần chính quyền trung ương đã ban hành những quy định và có biện pháp cụ thể để hạn chế sự phát triển ruộng đất tư hữu như ban hành chính sách hạn điền vào năm 1397. Theo đó, mỗi chủ chỉ có quyền sở hữu không quá 10 mẫu ruộng. Điều này góp phần thúc đẩy quan hệ chuyển dịch đất đai từ người có nhiều ruộng sang người có ít ruộng. Tuy nhiên, Nhà nước đã có những biện pháp sung công ruộng đất của những điền chủ có ruộng đất vượt quá mức hạn điền trên.
+ Trong thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền được nhà Lê áp dụng một cách triệt để. Theo đó, nhà Lê dùng một phần đất công (thu được do việc sung công) ban cấp cho quý tộc, quan lại làm bổng lộc (lộc điền), đồng thời can thiệp bằng việc ban hành các quy định về chia ruộng đất công ở các làng xã cho dân cày (quân điền). Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà vua, người được cấp chỉ có quyền sử dụng hoặc để lại thừa kế chứ không được mua bán, chuyển nhượng lộc điền. Chế độ quân điền quy định cách phân phối và sử dụng ruộng đất ở làng, xã. Về nguyên tắc, mọi người trong làng xã đều được chia ruộng đất nhưng không phải chia bình quân mà tùy thuộc vào phẩm hàm, chức tước và thứ bậc xã hội. Đối với ruộng đất được chia theo phép quân điền cũng không được mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc mua bán ruộng đất tư diễn ra khá phổ biến. Nhà nước đã quy định rõ ràng cả hình thức, cách thức, thủ tục mua bán đất đai, xét xử các kiện tụng về ruộng đất và mua bán ruộng đất. Chẳng hạn, năm 1466 vua Lê quy định: "Những văn tự cầm bán ruộng đất từ thời Trần - Hồ đến thời giặc Ngô đều không được chuộc, nếu là văn tự từ năm Thuận thiên thứ nhất trở đi thì cho chuộc" [10]; năm 1471 có quy định: "Những người làm văn khế mua bán ruộng đất, nếu là người có quan chức biết chữ thì viết họ tên ký, người không biết thì điểm chỉ. Văn khế phải được hương trưởng, quan viên hay quan sắc trên 30 tuổi làm chứng
mới được phép thực hiện" [14] Năm 1484, vua Lê ban hành sắc chỉ: "Phàm làm chúc thư văn khế nhất thiết phải dùng thứ giấy tục lệ hạng trung, còn hết thảy các giấy tờ khác phải dùng giấy quan hạng trung". Đến năm 1505, vua Lê quy định lại một lần nữa: "Chúc thư văn khế phải dùng giấy đại, không được quen dùng giấy phương như trước,hạn cho một tháng phải theo lệnh mới. Nếu quan viên và nhân dân làm chúc thư, văn khế mà còn dùng giấy phương thì cho phép người họ và tộc trưởng tố giác, xét đúng thì xử là vô hiệu lực, người bán mất phần của mình, người mua mất tiền bỏ ra, chúc thư văn khế đó đều không dùng" (Đại Việt Sử ký toàn thư).
Những quy định của Nhà nước thời Lê sơ về ruộng đất đã được triều đại nhà Lê kế thừa, đưa vào xây dựng thành chương Điền sản tại bộ Quốc triều hình luật (còn được gọi là Bộ luật Hồng Đức). Lúc mới ban hành, chương Điền sản chỉ mới 32 điều, sau 4 lần bổ sung có tất cả 59 điều. Trong chương này có nhiều quy định về sở hữu, quản lý sử dụng, mua bán, cầm cố, thừa kế đất đai cũng như hình phạt khi vi phạm những quy định đó. Quốc triều hình luật đã phản ánh rõ nét hai chế độ ruộng đất trong xã hội phòng kiến. Ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước gọi là ruộng công, ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân gọi là ruộng tư. Trong Luật này, nhà Lê đã quy định khá chi tiết, tỉ mỉ về việc mua bán ruộng đất như: "Không được bán ruộng đất của công cấp cho hay ruộng đất khẩu phần" (Điều 342); "Không được bán ruộng đất hương hỏa" (Điều 400); "ruộng đất đã bán đoạn (tức là bán đứt) thì không được quyền đòi chuộc, trừ trường hợp là ruộng đất hương hỏa"; "Không được bán ruộng đất không phải của mình"; "Nô tì mà bán trộm ruộng đất của chủ thì phạt 90 trượng, thích vào mặt 6 chữ, lưu đi châu gần, ruộng đất phải trả cho chủ và trả tiền cho người mua" (Điều 386); "Bán trộm ruộng đất của người khác thì xử tội biếm, bán từ 10 mẫu trở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua, mỗi người một phần nửa; ruộng đất phải trả cho người chủ có. Nếu người biết mà cứ mua thi xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua" (Điều 382); "Con cái không được bán đất của cha mẹ. Chồng chết, con cái còn nhỏ, vợ không được bán ruộng đất" (Điều 378); "Những ruộng đất đã đem cầm cố chưa chuộc lại mà đem bán đứt cho người khác bị pháp luật nghiêm cấm" (Điều 383); "Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thay và
chứng kiến thì bị phạt 80 trượng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế không có giá trị. Trường hợp biết chữ tự viết lấy thì được pháp luật thừa nhận" (Điều 366). Bên cạnh đó, tập Quốc triều thư khế của các nhà làm luật triều Lê đã nêu ra mẫu văn khế về mua bán, cầm cố ruộng đất. Văn khế phải có chữ ký của hai bên và chứng thực của một quan viên trong làng xã mới được coi là hợp lệ.
Trong giai đoạn này, pháp luật quy định hai hình thức mua bán ruộng đất, đó là hình thức đoản mại và hình thức điển mại. Trong đó, hình thức đoản mại thể hiện đầy đủ tính chất của quan hệ mua bán ruộng đất, các nhà làm luật lúc bấy giờ gọi hình thức đoản mại là "bán đứt". Hình thức này được coi là hợp pháp khi đủ hai điều kiện, đó là ruộng đất đem bán phải là của mình và không có hành vi ức hiếp để mua ruộng đất từ phía bên kia. Điểm đặc trưng của hình thức đoản mại là người bán không có quyền chuộc lại. Hình thức điển mại về mặt bản chất, vẫn nằm trong phạm vi của khế ước mua bán, nhưng có dự liệu cho người bán được chuộc lại đất đai đã bán trong một thời hạn nhất định. Điểm đặc trưng của khế ước điển mại (bán tạm) là người bán được quyền chuộc lại ruộng đất nếu như quá hạn được ghi trong văn tự hoặc theo luật định. Do ruộng đất đối với người nông dân là lẽ sống, là máu thịt nên dù phải bán ruộng đất để giải quyết nhu cầu bức bách thì họ vẫn muốn có ngày được chuộc lại, vì vậy, hình thức điển mại là hình thức được ưa chuộng nhất. Pháp luật quy định chặt chẽ nghĩa vụ của người mua. Người mua có nghĩa vụ trả tiền mua và họ không được mua ruộng đất đã được điển mại cho người khác mà chưa được chuộc lại. Nếu họ ngay tình, khế ước sẽ bị tiêu hủy và họ sẽ được trả lại tiền mua, ngược lại, nếu không ngay tình, tiền mua sẽ bị sung công và cả hai bên mua, bán đều bị trị tội. Bên cạnh đó, pháp luật quy định không ai có quyền ép buộc người khác trái với ý muốn của họ, việc mua bán chuyển nhượng đất đai là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng. Mọi hành vi xâm hại quyền tự do định đoạt đối với đất đai thuộc sở hữu cá nhân đều bị xử phạt nặng "người nào ức hiếp để mua ruộng đất của người khác thì bị biếm 24 và cho lấy lại tiền mua" (Điều 355 Quốc triều hình luật).
Như vậy, mặc dù các quy định của pháp luật về đất đai quy định trong Quốc triều hình luật mang nặng tính hình sự, luôn đề cao các hình phạt, chú trọng biện pháp trừng trị, nhưng các quy định đó đã bảo vệ nghiêm ngặt được quyền sử dụng ruộng đất và điều
chỉnh được mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng đất đai. Bộ luật này đã trở thành một công cụ pháp lý hiệu nghiệm để các triều đại nhà Lê quản lý đất đai nói chung và quản lý các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai nói riêng trong suốt quá trình tồn tại hơn 350 năm của mình. Các triều đại phong kiến sau này cũng đã xem các quy định pháp lý về đất đai, mua bán đất đai trong chương Điền sản của Quốc triều hình luật như một chuẩn mực để xây dựng hệ thống luật lệ về đất đai mình. Từ đó cho thấy, Quốc triều hình luật là một di sản quý giá của nước ta. Việc nghiên cứu những quy định về đất đai trong Quốc triều hình luật là điều hết sức cần thiết và có ý nghĩa lịch sử rất lớn. Qua đó, chúng ta rút ra được những bài học kinh nghiệm trong việc điều chỉnh các quan hệ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
+ Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nước (quan điền), sở hữu làng xã (công điền, công thổ) và sở hữu tư nhân. Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã ban hành bộ Hoàng Việt luật lệ (còn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815 được in thành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyển, 396 điều, trong đó có 14 điều về đất đai. Bộ luật này cho rằng, Nhà vua có quyền quản lý và thu thuế cũng như can thiệp vào sự định đoạt của các hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu đất đai. Bộ luật đưa ra một số quy định trong việc mua bán đất đai như: quy định về khế ước đoạn mại, trong đó ai đã bán đứt ruộng đất thuộc sở hữu của mình thì không được chuộc lại; quy định trình tự và hình thức của việc lập văn khế mua bán ruộng đất; quy định văn khế đã trao cho người mua nhưng người mua chưa trả tiền thì quyền sở hữu ruộng đất không được coi là chuyển dịch cho người mua. Ngoài việc ban hành một số quy định về đất đai trong bộ luật trên, triều đình nhà Nguyễn còn tổ chức quản lý đất đai một cách chặt chẽ, sự thành công nhất là triều đình nhà Nguyễn thiết lập một hệ thống địa bạ đồ sộ, có quy mô toàn quốc và được các nước trên thế giới đánh giá cao. Trong giai đoạn này, mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai đều được Nhà nước quản lý một cách chặt chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa bạ. Các quy định của pháp luật đã bảo hộ được quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mọi hành vi xâm hại đều bị trừng trị,
nhờ đó góp phần ổn định được các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra vốn