4 vietbao.com/ Quyết định số 09/2008/QĐ-NHNN (QĐ 09)
3.2 Một số đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
3.2.1. Hoàn thiện một số quy định
Giao quyền chủ động hoàn toàn cho các TCTD tự động quyết định và tự chịu trách nhiệm trong việc cho vay có tài sản bảo đảm hoặc không có tài sản bảo đảm đối với các doanh nghiệp nhà nước, cũng như các thành phần kinh tế khác, nhằm tạo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Đồng thời đây cũng là giải pháp mở rộng quyền tự do kinh doanh của TCTD.
Với việc định giá tài sản để đảm bảo khoản vay: pháp luật nên cho phép TCTD và khách hàng thoả thuận giá trị tài sản bảo đảm phù hợp với thực tế tại thời điểm vay và TCTD tự chịu trách nhiệm về giá trị tài sản này. Việc định giá tài sản để đảm bảo khoản vay nên lập riêng thành văn bản định giá tài sản bảo đảm vì đây là cơ sở thoả thuận giá trị định giá tài sản thế chấp, cầm cố giữa TCTD với khách hàng. Mặt khác, cũng nhằm đảm bảo đầy đủ thủ lực theo yêu cầu của cơ quan công chứng.
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, khi thế chấp, hay dùng để bảo lãnh chỉ cần đăng ký giao dịch bảo đảm, không nhất thiết phải làm thủ tục công chứng. Việc có công chứng tài sản bảo đảm hay không là do TCTD và khách hàng tự thoả thuận. Cần nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức (sổ đỏ) cho những người có đủ căn cứ pháp lý chứng minh rằng họ là người được giao đất sử dụng hợp pháp, để tạo thuận lợi và giảm thiểu phiền hà trong thế chấp vay vốn ngân hàng bằng quyền sử dụng đất.
3.2.2. Thống nhất và hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến các Giao dịch đảm bảo.
Cần có sự thống nhất trong các quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc đề ra các hình thức thực hiện giao dịch đảm bảo một cách cụ thể,thống nhất ,tránh chồng chéo giữa hai văn bản khác nhau nhưng quy định chung về một vấn đề gây không ít khó khăn cho các TCTD ,cững như những
cá nhân ,tổ chức có nhu cầu vay vốn tại các TCTD . Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và nhà ở đặc biệt gây khó khăn cho TCTD. Trước hết, bản thân các quy định tại Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự không thống nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên không có thỏa thuận. Luật Đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý được bán đấu giá (Điều 68). Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định nếu không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án (Điều 721). Mặt khác, thủ tục xử lý tài sản thông qua khởi kiện ra Tòa án còn chậm, đặc biệt là thủ tục thi hành án thông thường phải kéo dài ít nhất 2 năm. Thực trạng này ảnh hưởng xấu đến hiệu quả thu hồi vốn vay cũng như kết quả kinh doanh của các TCTD
3.2.1.1 Thứnhất, xây dựng các tiêu chuẩn trong quá trình định giá tài sản
Các tiêu chuẩn đó góp phần xác định giá trị đích thực của tài sản bảo đảm, và không gây khó khăn cho những người làm công việc định giá.Để xây dựng được các tiêu chuẩn này cũng không phải là đơn giản, bởi đối với mỗil loại tài sản bảo đảm khác nhau lại có cách xác định giá trị khác nhau. Mặt khác, hiện nay thực tế xác định giá trị tài sản bảo đảm cũng không giống nhau ớ các TCTD. Điêu đó là không phù hợp giá trị thực tài sản đảm bảo. Do đó việc xây dựng hệ tiêu chuẩn định giá thống nhất phù hợp với thực tế, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của các bên là rất quan trọng, đáp ứng được yêu cầu của hoạt động tín dụng và các hoạt động khác trong nền kinh tế.
3.2.1.2.Thứ hai, xây dựng và hoàn chỉnh các quy định về thị trường bất động sản
Theo các chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản ít rủi ro hơn cho vay mua chứng khoán nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian. Tuy nhiên, các chuyên gia này cũng nhìn nhận, khi thị trường bất động sản
suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề. Không như cho vay chứng khoán, nếu có rủi ro thì chỉ ngắc ngứ, còn rủi ro cho vay bất động sản là cầm chắc cái chết nếu Ngân hàng Trung ương không cứu. Chẳng hạn, tại thời điểm cho vay, khu đất có giá 5 tỉ đồng, ngân hàng cho vay 70% là 3,5 tỉ đồng. Chỉ vài năm sau, nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất chỉ còn 2,5 tỉ đồng, ngân hàng mất đứt 1 tỉ đồng.
“Theo Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TPHCM, cho vay bất động sản năm 2007 chiếm 11% tổng dư nợ (khoảng 35.000 tỉ đồng). Tuy nhiên, có thông tin cho rằng thực tế con số 35.000 tỉ đồng thấp hơn con số thật rất nhiều, bởi các ngân hàng thương mại cổ phần đang cố giấu thông tin, sợ bị siết cho vay. Căn cứ để các chuyên gia đưa ra mức dự đoán con số thật lên đến gần 100.000 tỉ đồng là tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2007 đột ngột tăng cao: gần 40%.”7
Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản mới hình thành nên những thay đổi đột biến về giá cả gây ra rất nhiều khó khăn trong công tác định giá mà các bất động sản hiện nay lại là tài sản bảo đảm phổ biến trong các quan hệ tín dụng. Vì thế, hoàn thiện thị trường này sớm chừng nào thì những bất ổn về giá càng nhanh chóng được loại bỏ. Tuy nhiên, trong những năm vừa qua việc ban hành các quy định về giá trị loại tài sản này cũng liên tục thay đổi. Chính vì thế càng làm cho tình trạng bất ổn về giá gia tăng. Điều đó không phản ánh được hiệu quả điều chỉnh của pháp luật và tạo ra tình trạng lộn xộn trong việc chuyển nhượng các loại bất động sản. Do đó cần phải nhanh chóng xây dựng các quy định của pháp luật phù hợp và nhất quán tạo ra một thị trường bất động sản ổn định. Đó mới thoả mãn yêu cầu của bảo đảm an toàn trong qúa trình cấp tín dụng.
3.2.2 Thiết lập một cơ chế kiểm soát thông tin có hiệu quả
Quá trình khai thác, thu thập và xử lý thông tin để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nhất là cho công tác thẩm định và xét duyệt hồ sơ tín dụng, phục vụ cho công tác hoạt động phân tích, đánh giá sự phát triển của thị trường, hiệu quả thực hiện của các dự án đầu tư có ý nghĩa rất lớn. Nhiều trường hợp do thiếu kiểm soát về thông tin dẫn đến bị khách hàng lợi dụng, gian dối giả mạo hồ sơ và như thế không bảo đảm an toàn cho hoạt động của TCTD. Do đó, để thiết lập một cơ chế kiểm soát thông tin có hiệu quả, cần thực hiện:
Một là, tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ. Đây là hoạt động rất cần thiết giúp kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành pháp luật và các quy định trong nội bộ TCTD, trong quá trình thực hiện các hoạt động nghiệp vụ. Hoạt động này là hoạt động thường xuyên tại TCTD và là bộ phận hỗ trợ đắc lực cho ban điều hành trong quá trình tổ chức và điều hành các hoạt động.
Hai là, hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng kí giao dịch bảo đảm. Măc dù hiện nay đăng kí giao dịch bảo đảm đã có nhiều tích cực, tuy nhiên trong quá trình thực hiện vẫn còn một số điểm chưa hợp lý, đặc biệt là thông tin đối với người thứ ba liên quan đến tài sản cần đăng kí giao dịch bảo đảm. Điều này dẫn đến tình trạng tranh chấp phát sinh không đáng có do cơ chế kiểm soát thông tin chưa hiệu quả. Chính vì thế, xây dựng các quy định đăng kí giao dịch bảo đảm có hiệu quả là rất quan trọng, góp phần giảm thiểu những rủi ro trong quá trình thực hiện cấp tín dụng. Cụ thể, cần phải đa dạng hoá các hình thức đăng kí giao dịch, thiết lập các cơ sở dữ liệu các thông tin về khách hang hiện đại, cho phép truy cập đầy đủ và dễ dàng. Bên cạnh đó, trong thời đại bùng nổ công nghệ thông tin cần phải sớm hoàn thiện các quy định về đăng kí giao dịch qua mạng của khách hang. Điều đó sẽ tạo ra bảo đảm hơn cho các TCTD trong việc nắm bắt các thông tin và ra quyết định cấp tín dụng.
Các biện pháp bảo đảm có ý nghĩa rẩt lớn trong việc bảo đảm an toàn đối với nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên,tạo thế chủ động trong quá trình hoạt động của các TCTD cần phải đa dạng hoá các hình thức bảo đảm để TCTD
có thể lựa chọn việc cấp tín dụng phù hợp với yêu cầu của hoạt động tín dụng. Ngoài các biện pháp bảo đảm pháp luật đã quy đinh, cần phải tuân thủ và thực hiện các quy định về biện pháp bảo đảm trong Bộ luật Dân sự. Mặt khác, đối với các biện pháp đã quy định mà chưa có hướng dẫn cụ thể việc áp dụng cần phải sớm hoàn thiện để tạo hiệu quả cho hoạt động.Như các quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP,tuy đã có nhwung thay đổi hợp lý hơn so với nghị định 178 nhưng vẫn chưa quy định cụ thể về các giao dịch bảo đảm mà chỉ mơi dừng lại ở một vài giao dịch cơ bản như cầm cố ,thế chấp,tín chấp…Vì vậy,đối với hình thức bảo đảm bằng tài sản cần phải thực hiện:
Một là, đa dạng hoá các loại tài sản bảo đảm, trong đó cần phải sớm hoàn thiện các quy định về bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay. Trong khi việc quản lý sử dụng tài sản mặc dù thuộc về bên vay nhưng lại bị hạn chế vì sự kiểm tra giám sát khá chặt chẽ từ phía TCTD. Vì thế, khách hàng thiếu chủ động trong quá trình sử dụng tài sản, về phía TCTD việc nhận các tài sản Chình thành từ vốn vay để đảm bảo cho khoản tín dụng thực chất là việc đầu tư vào tài sản của mình. Và do đó trong trường hợp này TCTD chịu thiệt thòi nhất nên cần phải kết hợp biện pháp này với một biện pháp bảo đảm khác sao cho đảm bảo an toàn cho việc thu hồi vốn.
Hai là, đối với tài sản bảo đảm là các quyền về tài sản, do loại tài sản này rất khó định giá, đặc biệt là đối với quyền sở hữu trí tuệ, nên hiện nay tại các TCTD thường không dám nhận tài sản này khi không chắc chắn về giá trị của nó. Nên cần phải sớm ban hành các quy định hoàn thiện.
Kết luận chương III
Pháp luật về hoạt đông cho vay là một bộ phận của hệ thống pháp luật nói chung, nên nó cũng đòi hỏi phải có những tiêu chuẩn nhất định góp phần xây dựng hệ thống pháp luật hoàn thiện. Những tiêu chuẩn đó phải phản ánh được những thuộc tính cơ bản của một hệ thống pháp luật hoàn thiện, đó là tính toàn diện, tính đồng bộ, tính phù hợp và phải được xây dựng trên một trình độ lập pháp cao.
Trong quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật và thực tế áp dụng các quy định trong hoạt động của các tổ chức tín dụng trên thực tế, luận văn đã đưa ra phương hướng và đề xuất một số giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện pháp luật trong hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng và các biện pháp bảo đảm an toàn .
Kết luận
Trong khuôn khổ giới hạn của một khóa luận, tìm hiểu pháp luật về hoạt động cho vay của các Tổ chức tín dụng và các biện pháp bảo đảm an toàn,sinh viên chỉ đề cấp đến những vấn đề cơ bản có liên quan đến hoạt động cho vay và các biện pháp bảo đảm an toàn,dừng lại ở một số nội dung mà chưa có điều kiện giải quyết được thấu đáo các vấn đề pháp luật về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng và các biện pháp bảo đảm an toàn. Với khuôn khổ của một khóa luận tốt nghiệp ,sinh viên không có nhiều sự hiểu biết chuyên sâu,cũng như sự hạn chế về thời gian nên những vấn đề nêu ra trong khóa luận chỉ dừng lại ở những vấn đề đã đươc nêu ra trước đó trong các nghiên cứu ,cũng như trên các thông tin đại chúng trong thời gian và qua những kiến thức ,mà sinh viên được học ,nghiên cứu tại trường .Vì vậy những phân tích và đánh giá chưa được sâu sắc và hoàn chỉnh,sinh viên mong nhận được sự góp ý đánh giá từ các Thầy Cô để khóa luận có thể hoàn thiện hơn.Sinh viên hy vọng với sự đóng góp nhỏ bé của mình sẽ góp phần nào vào việc làm rõ các quy định của pháp luật về hoạt động cho vay của các Tổ chức tín dụng và các biện pháp bảo đảm an toàn.