II- PHÂN TÍCH CÁC NHÓM NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘ
2-3 Nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘ
Ở HÀ NỘI
I- Các phương pháp xác định giá nhà đất
II- Phương pháp dùng kinh tế lượng để xác định giá nhà đất ở Hà Nội III- Một số giải pháp để điều chỉnh giá đất
IV- Phương hướng quản lý giá nhà đất V- Một số kiến nghị
IV- QUAN HỆ CUNG CẦU NHÀ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM Ở VIỆT NAM
1- Thị trường nhà đất ở Việt Nam
Khi bước vào cơ chế thị trường, Việt Nam có sự bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng tham gia kinh tế thị trường và việc tìm một miếng đất phù hợp là điều kiện kiên quyết cho mỗi hoạt động kinh doanh. Mặt khác, do có những dự án phát triển kinh tế, phát triển đô thị cần quy hoạch
những khu đất lớn, nơi ở của những người dân trong khu vực quy hoạch bị xáo trộn, tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai dành cho dự án. Thêm vào đó, do phát triển kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên dòng người và các cơ sở kinh doanh ở các địa phương đổ về đô thị làm ăn và tìm kiếm việc làm ngày một nhiều, làm cho nhu cầu về nhà ở và đất đai làm nhà cũng tăng theo.
Thị trường nhà đất đã hình thành ở nước ta mà không bị lệ thuộc vào một vùng địa lý cụ thể nào. Đâu có nhà và đất thì ở đó hình thành thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước. Ở nước ta, thị trường nhà đất mới được “ nhen nhóm” xuất hiện và được hiểu là nơi mua bán nhà và đất. Tuy vậy, quá trình trao đổi nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch trao đổi nhà đất cũng diễn ra dưới nhiều dạng khác nhau.
Do Hiến pháp nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý cho nên khái niệm về thị trường nhà đất ở nước ta cũng khác so với thị trường nhà đất ở các nước trên thế giới. ở thị trường nhà đất nước ta, kết quả của các cuộc trao đổi mua bán trên thị trường chỉ là sự chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ người này sang người khác với một giá cả nhất định do hai bên tự thoả thuận. Các thị trường nhà đất ở những vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lượng, quy mô của những người tham gia, cơ sở hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán mà có thể thực hiện tiếp xúc tại địa điểm cố định hoặc thực hiện giao dịch thông qua đIửn thoại hoặc các phương tiện thông tin liên lạc khác.
Nhìn chung, về mặt sử dụng đất, thị trường nhà đất là nơi giao dịch, trao đổi giữa những người có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở những loại đất , nhà mà pháp luật cho phép trao đổi. Họ có thể là những người có đầy đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đang sử dụng loại đất, nhà đó hoặc có thể chỉ là những người kinh doanh, trung gian môi giới nhà đất để kiếm lợi nhuận là khoản lãi hoặc tiền hoa hồng. Về kinh tế thị trường nhà đất là môi trường trao đổi lợi ích giữa những người có nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất và sở hưũ nhà, và cũng là nơi mà Nhà nước điều tiết phần lợi nhuận
của địa tô đã được tư bản hoá. Thông qua đó Nhà nước có thể thu được những khoản thuế để tăng thu cho Nhà nước. Từ đó cho thấy rằng, các cuộc trao đổi cụ thể tại thị trường nhà đất phải được kết thúc bằng một quyết định chứng nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chính bằng tác động này, lợi ích của các bên tham gia thị trường được bảo hộ, không bị mặt trái của thị trường chi phối, đồng thời Nhà nước điều tiết được thu nhập xã hội do giá trị tăng lên của nhà đất mang lại .
2- Sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường
Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Sự tồn tại và phát triển của cơ chế thị trường mang tính khách quan trong những xã hội có nền kinh tế hàng hoá. Thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế. Sự vận động của thị trường nhà đất là phải tuân thủ theo cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác động tiêu cực.
2.1- Những tác động tích cực
Cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, thị trường lao động, thị trường vốn..., thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả.
Trong sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường, giá cả hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh tế dưới sự tác động của quy luật gía trị, quy luật cung cầu và hệ thống giá cả, quy luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển từ một trung tâm nào. Thị trường nhà đất tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế- xã hội ra chỗ khác, để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn vào các khu vực cần thiết . Qua đó có thể thấy được sự khan hiếm hay dồi dào của hàng hoá nhà đất.
Cơ chế thị trường có vai trò như là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất. Trong cơ chế thị trường, lợi nhuận là động lực hoạt động của các doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng nhà cung cấp cho dân cư và cho các tổ chức kinh tế xã hội.
Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào luyện những người sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất, nhờ đó tạo ra đội ngũ kinh doanh giỏi.
Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động, vốn của doanh nghiệp.
2.2- Những tác động tiêu cực
Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt không có khả năng điều tiết toàn bộ, lâu dài. Do vậy việc sử dụng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển nhà đất.
Trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận , coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào. Cho nên sản xuất, kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng- vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trường, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật.
Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh “ mạnh sống, yếu chết” nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở nên khá giả, giàu có, còn bộ phận khác thì ngược lại trở nên hoạt động kinh doanh đình đốn, bị phá sản. Những người nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở, thậm chí phải sống trong những túp lều hoặc sống lang thang.
Những mặt trái của cơ chế thị trường nêu trên có thể dẫn đến hoạt động của thị trường nhà đất “ kênh ngầm”, manh mún, gây nên những hiện tượng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “cơn sốt” nhà đất đẩy giá tăng vọt, làm cho thị trường nhà đất thiếu tính ổn định.
Ở nước ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuy vẫn thường xuyên xuất tật vốn có của cơ chế thị trường nhưng với sự giúp đỡ của bạn bè quốc tế và sự nỗ lực của Nhà nước, những khuyết tật đó được chủ động khắc phục từng bước góp phần phát triển thị trường nhà đất và nền kinh tế đất nước.
3- Một vài nhận xét về thị trường nhà đất nước ta
Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự sử dụng dúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch...
Hiện nay đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường nhà đất. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường nhà đất của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường nhà đất. Tuy nhiên khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi.
Trên thực tế, thị trường nhà đất ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha, nhưng đã góp phần cải tạo rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước.
Thực trạng thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và đang phát triển với các hoạt động hết sức phong phú:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất nông nghiệp nhằm khắc phục hiện tượng sử dụng đất manh mún hiện nay. Phần lớn nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với cơ quan địa chính.
Mua bán nhà ở, các công trình khác; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, đấu thầu quỹ đất công ích của xã.
Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang chiếm giữ nhiều nhà đất nhưng không có nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời. Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh đã và đang phát triển, các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môi giới tài sản nhà đất đang được hình thành và phát triển.
Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30 % số các giao dịch về nhà đất được đăng ký. Các giao dịch chính thức ( Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê... các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển quyền sử
dụng đất đã có kết cấu tầng... Từ các hoạt động chuyển dịch nhà đất, chúng ta có thể khẳng định rằng: thị trường nhà đất ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức. Nhà nước đã tạo khuôn khổ pháp luật cho thị trường nhà đất. đó là, Hiến pháp năm 1992 và pháp lệnh nhà ở, Nhà nước công nhận quyền kinh doanh và mua bán nhà, công trình của tổ chức, cá nhân; Luật Đất đai năm 1993 công nhận người có quyền sử dụng đất ổn định được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và Bộ luật Dân sự đã quy định các biện pháp thực hiện các giao dịch về nhà đất: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... cùng các trình tự và thủ tục thực hiện. Đã hình thành thể chế tài chính quản lý thị trường nhà đất: Luật thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất,... Nhà nước đã công nhận và đảm bảo quyền của người sở hữu, sử dụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất..., xây dựng quy hoạch sử dụng đất... đã hình thành một lực lượng kinh doanh nhà đất và có biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển. Kinh doanh nhà đất đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, thị trường nhà đất ở nước ta đang ở giai đoạn sơ khai và đang bộc lộ những tồn tại chủ yếu: Thứ nhất, thị trường nhà đất không chính thức nổi lên là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nước.
Thị trường nhà đất ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức. Thị trường không chính thức được hiểu là thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được, nhưng nó vẫn hoạt động mạnh đó là mặt yếu kém của Nhà nước, nguyên nhân chủ yếu là do quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất còn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tượng tham gia thị trường:
Pháp luật đất đai quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất và tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mới có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất. Do đó nhiều tổ chức, cá nhân có
nhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Chính vì vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính thức vẫn diễn ra ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Điều kiện để được chuyển nhượng, thế chấp đất đai là rất khó khăn. Người có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp phải thực hiện các thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc