I- THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘ
3- Tình hình thị trường nhà đất ở Hà Nộ
Trước khi có luật đất đai năm 1993, thị trường nhà đất ở Hà Nội không có biến động bởi vì lúc đó nền kinh tế thị trường của ta mới phát triển.Còn đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, của toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý theo qui hoạch, kế hoạch chung.
Năm 1991 Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ 7 thông qua cương lĩnh chính trị tiếp tục khẳng định đường lối đổi mới phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong bối cảnh đó tính năng động và bắt kịp chủ trương, các thành phần kinh tế trong thành phố phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất tăng. Cơ chế quản lý cũ
của nhà nước về quản lý đất đai tỏ ra lạc hậu do còn mang nặng tính bao cấp không đáp ứng kịp thời nhu cầu về đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế nhiều thành phần. Do đó sự ra đời của luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993 mang tính tất yếu. Sau khi luật đất đai ra đời, Hà Nội bắt đầu diễn ra các hoạt động mua bán đất đai làm cho thị trường nhà đất trở nên sôi động hơn. Cơn sốt đất ở Hà Nội lan nhanh chóng chủ yếu là do nguyên nhân đầu cơ. Theo báo cáo kết quả điều tra của " Trung tâm Quy hoạch Sử dụng đất đai - Viện Điều tra Quy hoạch đất đai" tháng 2-2002 ở Hà Nội ta có:
Bảng 1: Nguyên nhân tăng giá nhà đất ở Hà Nội trong giai đoạn 1993- 1995
STT Nguyên nhân Phiếu thu về/ %/tổng số
Phiếu phát ra
1 Cung không đáp ứng cầu 50/199 25,13
2 Kinh tế trong nước tăng 83/199 41,71
3 Người Việt Nam định cư ở nước 61/199 30,65 ngoài được mua nhà
4 Người dân ngoại tỉnh được mua nhà 99/199 49,75
5 Đầu cơ 115/199 57,79
6 Nguyên nhân khác 5/199 2.51
Như vậy những năm 1993-1995, do luật đất đai mới được ban hành, đồng thời Việt kiều lúc đó cũng chưa được mua nhà nên yếu tố đầu cơ chiếm tới 57,79% trong số người được hỏi việc giá nhà đất tăng. Bên cạnh đó yếu tố quy hoạch chỉ đóng vai trò rất nhỏ.Yếu tố quan trọng và tích cực nhất là yếu tố kinh tế tuy cũng đóng một vai trò quan trọng nhưng cũng chỉ được nhìn nhận ở mức khoảng 42,71% số người được hỏi. Còn yêú tố cung cầu, người dân ngoại tỉnh , người Việt Kiều cũng có ảnh hưởng rât lớn đến giá đất ở Hà Nội.
Trong những năm gần đây, kinh tế nước ta ngày càng phát triển đã làm cho nhu cầu về nhà và đất tăng nhanh .Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân cư được đưa vào thị trường nhà đất rất lớn, tình trạng đầu cơ đất cũng phát
triển mạnh. Có thể thấy rõ qua thời gian dài từ 1996 đến 1998 thị trường nhà đất gần như đóng băng:
Bảng 2: Nguyên nhân giá nhà đất đóng băng ở Hà Nội trong giai đoạn 1996 - 1998
STT Nguyên nhân Phiếu thu về/ %
Phiếu phát ra
1 Khủng hoảng kinh tế khu vực 92/199 46,23
2 Kinh tế trong nước tăng trưởng thấp 94/199 47,24
3 Thu nhập dân cư giảm 99/199 49,75
4 Nguyên nhân khác 32/199 16,08
Qua số liệu điều tra, tình hình nhà đất Hà Nội đóng băng như vậylà đó là do cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế Việt Nam. Tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm một cách đáng kể đã làm cho đầu tư nước ngoài vào Hà Nội giảm. Thu nhập người dân giảm một cách nhanh chóng. Nhưng từ năm 1998 đến nay thị trường nhà đất có những chuyển biến và đang vận động với chiều hướng gia tăng. Qua theo dõi trong thời gian từ 2001 tới nay thị trường nhà đất tại Hà Nội có xu hướng biến động mạnh. Giá nhà đất tại Hà Nội trong những năm gần đây có xu thế tăng mạnh gấp 2-3 lần giá đất trước năm 1998.
Bảng 3: Nguyên nhân tăng giá nhà đất ở Hà Nội cuối năm 2000 đến nay
STT Nguyên nhân Phiếu thu về/ %
Phiếu phát ra
1 Cung không đáp ứng cầu 73/199 36,68
2 Kinh tế tăng trởng 70/199 35,18
3 Người Việt Nam định c ở nớc 133/199 66,83 ngoài đợc mua nhà
4 Người dân ngoại tỉnh đợc mua nhà 126/199 63,32
5 Đầu cơ 104/199 52,26
6 Quy hoạch mới 1/199 0,5
Nếu so với mức thu nhập bình quân của một công nhân viên chức thì giá nhà ở Hà Nội là quá cao so với nhiều nước trên thế giới. Tại Hà Nội thị trường giao dịch bất động sản hiện nay tạm thời chia thành 4 dạng theo 4 khu vực khác nhau:
- Khu vực 1 là khu vực các khu phố cổ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng và một phần quận Ba Đình và Đống Đa giá dao động từ 13-15 lượng vàng/ 1m2 đối với đất mặt tiền. Ví dụ đường Tuệ Tĩnh giá chuyển nhượng hiện nay khoảng 15 lượng/1m2.
- Khu vực 2 là mặt tiền các phố thuộc quận Ba Đình , Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Hồ Tây giá từ 8-20 lượng vàng/1m2.Ví dụ giá đất ở Thái Hà khoảng 16-18 lượng/1m2.
- Khu vực 3 là khu dân cư mới được quy hoạch (đặc điểm chung của khu vực này là đường ô tô đi lại thuận tiện , cơ sở hạ tầng khá tốt và diện tích dao động khoảng từ 40-80m2 ) giá đất khu vực đó giao động khoảng từ 2,5-7 lượng / 1m2 .Ví dụ giá đất tại Nghĩa Tân khoảng 3,5- 4 lượng /1m2, giá đất tại An Dương Tây Hồ khoảng 4-6 lượng/1m2.
- Khu vực 4 là đất ở ven đô như Cổ Nhuế, Gia Lâm .... giá đất giao động từ 0,6-3 lượng/m2 tuỳ theo từng vị trí ( đất tại khu vực này thường có diện tích lớn ). Ví dụ khu vực xã Thuỵ Phương-Từ Liêm giá đất từ 0,6-2 lượng/m2, còn xã Thượng Thanh- Gia Lâm giá 0,4-1 lượng/m2.
So với bảng khung giá đất Hà Nội theo quy định của nhà nước ban hành năm 1998 thì gía đất ngoài thị trường gấp rất nhiều lần. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt đất ở Hà Nội:
Sự bất cập trong đền bù giải phóng mặt bằng và quy hoạch chi tiết: Đi liền với quá trình đô thị hoá là mở rộng đường xá, nút giao thông là giải toả, đền bù nhằm cho quỹ đất phát triển, nhà lại thu hẹp lại. ở đây lại diễn ra mâu thuẫn lớn giữa cung và cầu. Một mặt mở rộng đường sá, giao thông, xây dựng những khu đô thị mới là chủ trương đúng đắn hợp lòng dân của nhà nước ta và nhiều hộ dân phải di dời. Mặt khác giải toả, di dời người dân phải được đền bù thoả đáng, phải có chỗ ở để tái định cư. Mâu thuẫn này chưa có lời giải. Thực tế
chỉ tính riêng 5 dự án trọng điểm tại Hà Nội sẽ thực hiện trong giai đoạn 2001- 2002 ( cải tạo nút giao thông Ngã Tư Vọng, mở rộng đường vành đai I Kim Liên- Ô Chợ Dừa, nút Ngã Tư Sở, Ngã Tư Cầu Giấy - Voi Phục, ngã tư Kim Liên) sẽ có khoảng 3500 hộ phải di dời. Thêm vào đó năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết các quận, huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng có hàng chục đường phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đường nằm trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên tới hàng chục ngàn hộ. Trong khi đó các khu đô thị mới như Định Công, Bắc Linh Đàm, quốc tế Thăng Long .... đang "tăng tốc" xây dựng cũng chỉ cung cấp chưa tới 1000 căn hộ ( vào thời điểm tháng 9- 2001). Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đã kín người hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì làm sao có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của người dân.
Chưa hết quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ được công bố ( ngày 10-10-2001 ) tại Hà Nội đã có cuộc triển lãm lớn về vấn đề này mà theo quy định còn phải được thông báo đến từng người dân. Nhưng đâu thể mọi người tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ đã có mấy ai đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và thẩm quyền giải thích cặn cẽ cho người dân hiểu khi mà đa phần cán bộ địa chính cấp phường là dân nghiệp dư thiếu chuyên môn. Hơn nữa dù đã có quy hoạch chi tiết từng quận huyện nhưng việc xác định chỉ giới, cắm mốc các dự án mở đường, các khu đô thị mới còn rất chậm, nên người dân không xác định được rõ con đường được mở rộng quy hoạch đến đâu. Thời điểm triển khai dự án còn không xác định . Những bất cập này làm cho người dân cảm thấy bất ổn, bán không giám bán vì sợ rẻ, sợ bị hớ, xây không giám xây vì sợ phải đập bỏ, tiến thoái lưỡng nan rất khổ nên tốt nhất phải lo xa ... tự cứu mình trước khi trời cứu đi tìm căn nhà khác dự phòng. Điều này cũng làm cho nhu cầu mua bán nhà đất tăng.
Những văn bản pháp quy về nhà đất chưa rõ ràng thiếu cụ thể và chậm được công bố: Mặc dù luật đất đai được thông qua 7-1993 và tiếp tục được sửa đổi bổ sung trong kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá 10 vừa qua. Tuy nhiên
đó cũng chỉ là các điều luật chung.Hiện tại có tới 500 văn bản liên quan đến đất đai nhưng các văn bản này hoặc chưa cụ thể hoặc còn chồng chéo lên nhau nên khó có thể nói có thật sự tiện ích trong giao dịch mua bán nhà đất. Luật đất đai được Quốc hội thông qua cho phép người dân có 5 quyền: Sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp , thừa kế nhưng chỉ có quyền nhượng mà không có quyền mua bán, bởi điều 17 hiến pháp 1992 đã khẳng định : "Đất thuộc sở hữu toàn dân ". Như vậy, theo căn cứ đầu ra của việc mua nhà đất là không có, mặc dù nhu cầu mua bán trong thực tế tăng mạnh.
Trước nay người ta dự định 1-10-2001 một loại nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai sẽ được công bố nhưng đến nay mới chỉ có 2 trong thực tế tìm thấy số 6 văn bản hướng dẫn này được thủ tướng phê duyệt còn 4 nghị định khác vẫn chưa soạn thảo xong , trong đó nghị định hướng dẫn về định khung giá nhà đất do bộ tài chính soạn thảo vẫn còn đang ... bàn cãi , vì rất khó định khung giá cho sát với thực tế hiện nay.
Đầu tư vào nhà đất là siêu lợi nhuận: Sau năm 1997 hầu hết các nước trong khu vực Đông Nam á bị khủng hoảng tài chính .Riêng Việt Nam , vốn là một nước đang phát triển còn nghèo, cuộc khủng hoảng này còn ảnh hưởng nhưng chưa trực tiếp. Tuy nhiên đầu tư nước ngoài vào Hà Nội giai đoạn này bị giảm sút một cách đáng kể, nhiều lĩnh vực sản xuất, dịch vụ bị đình đốn, số doanh nghiệp cần vốn đến Ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh không nhiều, trong đó lượng tiền nhàn rỗi trong dân ứ thừa, không biết đầu tư vào đâu, họ chỉ biết gửi vào ngân hàng dưới hình thức tiết kiệm. Về phía ngân hàng tuy liên tục giảm lãi suất tiết kiệm nhưng số dư tiền gửi vào vẫn tăng. Khi cơn sốt bùng nổ lên, người dân rút tìn gửi ngân hàng mặc dù chưa đến hạn để đầu tư vào nhà đất vì lợi hơn rất nhiều. Voà thời điểm tháng 7-2000 lãi suất ngân hàng khoảng 5-6%/năm. Cùng số tiền đấy nếu đầu tư vào lô đất đẹp đường ô tô đỗ cửa, an nih tốt, dân trí cao thì chắc vào tháng 7- 2001 tăng 4 lần tức là 400%. Với 100 triệu đồng gửi tiết kiệm thì sau 1 năm người dân thu được cả gốc lẫn lãi là 106 triệu. Nếu đầu tư vào đất số tiền ấy thì sẽ thu về 400 triệu đồng. Như vậy nếu để có số tiền 400 triệu người dân phải gửi ngân hàng trên, dưới 30 năm
Tâm lý người xem nhiều mua ít: làm nhà là một trong 3 việc lớn của đời người như các cụ đã dạy : tậu trâu, cưới vợ, làm nhà. Ai đã từng có ý định mua nhà đất mới thấy khó. Hướng nhà là vấn đề được đặc biệt quan tâm khi mua nhà đất. Trong khi đó, rất ít ngôi nhà khi rao bán nói rõ hướng nhà, nên để mua được một miếng đất ưng ý phải mất ít nhất 4-5 tháng . Tính trung bình một người phải xem không dưới 20 mảnh đất hoặc ngôi nhà mới mua được. Đây là yếu tố tâm lý có ảnh hưởng đến cơn sốt nhà đất trong thời gian qua.