2. Một số đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
2.2.Thống nhất và hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến các Giao dịch đảm bảo
Giao dịch đảm bảo
Cần có sự thống nhất trong các quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc đề ra các hình thức thực hiện giao dịch đảm bảo một cách cụ thể,thống nhất ,tránh chồng chéo giữa hai văn bản khác nhau nhưng quy định chung về một vấn đề gây không ít khó khăn cho các TCTD, cũng như những cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay vốn tại các TCTD. Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và nhà ở đặc biệt gây khó khăn cho TCTD. Trước hết, bản thân các quy định tại Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự không thống nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên không có thỏa thuận. Luật Đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý được bán đấu giá (Điều 68). Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định nếu không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án (Điều 721). Mặt khác, thủ tục xử lý tài sản thông qua khởi kiện ra Tòa án còn chậm, đặc biệt là thủ tục thi hành án thông thường phải kéo dài ít nhất 2 năm. Thực trạng này ảnh hưởng xấu đến hiệu quả thu hồi vốn vay cũng như kết quả kinh doanh của các TCTD
2.1.1. Thứ nhất, xây dựng các tiêu chuẩn trong quá trình định giá tài sản
Các tiêu chuẩn đó góp phần xác định giá trị đích thực của tài sản bảo đảm, và không gây khó khăn cho những người làm công việc định giá.Để xây dựng được các tiêu chuẩn này cũng không phải là đơn giản, bởi đối với mỗil loại tài sản bảo đảm khác nhau lại có cách xác định giá trị khác nhau. Mặt khác, hiện nay thực tế xác định giá trị tài sản bảo đảm cũng không giống nhau ớ các TCTD. Điêu đó là không phù hợp giá trị thực tài sản đảm bảo. Do đó việc xây dựng hệ tiêu chuẩn định giá thống nhất phù hợp với thực tế, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của các bên là rất quan trọng, đáp ứng được yêu cầu của hoạt động tín dụng và các hoạt động khác trong nền kinh tế.
2.1.2. Thứ hai, xây dựng và hoàn chỉnh các quy định về thị trường bất động sản
Theo các chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản ít rủi ro hơn cho vay mua chứng khoán nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian. Tuy nhiên, các chuyên gia này cũng nhìn nhận, khi thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề. Không như cho vay chứng khoán, nếu có rủi ro thì chỉ ngắc ngứ, còn rủi ro cho vay bất động sản là cầm chắc cái chết nếu Ngân hàng Trung ương không cứu. Chẳng hạn, tại thời điểm cho vay, khu đất có giá 5 tỉ đồng, ngân hàng cho vay 70% là 3,5 tỉ đồng. Chỉ vài năm sau, nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất chỉ còn 2,5 tỉ đồng, ngân hàng mất đứt 1 tỉ đồng.
“Theo Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TPHCM, cho vay bất động sản năm 2007 chiếm 11% tổng dư nợ (khoảng 35.000 tỉ đồng). Tuy nhiên, có thông tin cho rằng thực tế con số 35.000 tỉ đồng thấp hơn con số thật rất nhiều, bởi các ngân hàng thương mại cổ phần đang cố giấu thông tin, sợ bị siết cho vay. Căn cứ để các chuyên gia đưa ra mức dự đoán con số thật lên đến gần 100.000 tỉ đồng là tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2007 đột ngột tăng cao: gần 40%.”7
Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản mới hình thành nên những thay đổi đột biến về giá cả gây ra rất nhiều khó khăn trong công tác định giá mà các bất động sản hiện nay lại là tài sản bảo đảm phổ biến trong các quan hệ tín dụng. Vì thế, hoàn thiện thị trường này sớm chừng nào thì những bất ổn về giá càng nhanh chóng được loại bỏ. Tuy nhiên, trong những năm vừa qua việc ban hành các quy định về giá trị loại tài sản này cũng liên tục thay đổi. Chính vì thế càng làm cho tình trạng bất ổn về giá gia tăng. Điều đó không phản ánh được hiệu quả điều chỉnh của pháp luật và tạo ra tình trạng lộn xộn trong việc chuyển nhượng các loại bất động sản. Do đó cần phải nhanh chóng xây dựng các quy định của pháp luật phù hợp và nhất quán tạo ra một thị trường bất động sản ổn định. Đó mới thoả mãn yêu cầu của bảo đảm an toàn trong qúa trình cấp tín dụng.