Theo nhiều cuộc thăm dò doanh nghiệp trong nước, sự khan hiếm đất dành cho kinh doanh cũng như tác động của sự thiếu hụt này lên giá cả được coi là hai cản trở đối với sự tăng trưởng của các DNNVV. Nhiều doanh nghiệp mong muốn được giao đất hoặc thuê đất từ Nhà nước thông qua chính quyền các tỉnh, thành phố để đảm bảo mảnh đất mình được sử dụng đã "nằm trong quy hoạch", không bị đòi lại trước thời hạn và có thể yên tâm đầu tư xây dựng nhà xưởng. Tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau, quỹ đất công rất hạn chế và kênh giao đất hay thuê đất trực
tiếp từ chính quyền Tỉnh hầu như chỉ dành cho các doanh nghiệp quy mô lớn (đa phần là các dự án đầu tư nước ngoài có nhu cầu lớn về diện tích đất), còn các doanh nghiệp tư nhân không tận dụng được kênh này. Khảo sát của Công ty tài chính quốc tế (IFC) về các DNNVV cho thấy cứ 4 doanh nghiệp thì chỉ có 1 doanh nghiệp được giao hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước và 75% số DNNVV đang trong thời kỳ tăng trưởng thừa nhận rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của họ là việc thiếu đất. Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu năm 2006 (The Real Estate Transparency Index 2006) do tập đoàn Jones Lang LaSalle thực hiện, xếp Việt Nam là một trong ba nước (Việt Nam, Venezuela, Ai Cập) đứng cuối danh sách do thiếu minh bạch về thông tin thị trường cũng như bảo hộ các quyền liên quan đến bất động sản7. Một mối lo ngại lớn nhất đối với các DNNVV hiện nay, đặc biệt là các DNNVV có cơ sở SXKD nằm ngoài các khu công nghiệp, là sự thay đổi đến chóng mặt và trong nhiều trường hợp không thể đoán trước được của công tác quy hoạch sử dụng đất - hậu quả là họ có thể bị mất quyền sử dụng đất do quy hoạch thay đổi và đất của họ thuộc diện bị Nhà nước thu hồi. Những doanh nghiệp không đủ khả năng vào các khu công nghiệp hay đứng ra mua lại những mảnh đất lớn của các hộ gia đình thì giải pháp duy nhất là đi thuê lại của tư nhân hay thuê chui lại của các DNNN. Tuy nhiên, thuê của tư nhân hầu như là ngắn hạn và do đó không khuyến khích các doanh nghiệp bỏ tiền xây dựng hay cải tiến nhà xưởng. Thuê chui lại đất của DNNN cũng rất rủi ro do chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc cho thuê này, vận mệnh của các doanh nghiệp đi thuê có thể bị trói buộc vào vận mệnh của các DNNN. Thực tiễn cho thấy doanh nghiệp cảm thấy bất an khi thuê đất từ khu vực tư nhân do bảo hộ của pháp luật đối với người có quyền sử dụng đất đến hiện tại lẫn người đi thuê ở nước ta là chưa đầy đủ và rõ ràng. Ở Việt Nam đất là tài sản quan trọng nhất để góp vốn liên doanh liên kết hoặc thế chấp vay vốn ngân hàng để phát triển SXKD.
Ở nước ta hiện nay đang triển khai dự án Nâng cao Năng lực Cạnh tranh Việt Nam (VNCI – Vietnam Competitiveness Initiative). VNCI là dự án phát triển kinh tế do Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (USAID) tài trợ nhằm nâng cao năng lực
7 Nguồn: Bản tin môi trường kinh doanh, số 19 tháng 4/2007, Trung tâm thông tin kinh tế - Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI).
cạnh tranh cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt Nam. VNCI đã cùng với Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) hợp tác nghiên cứu để xây dựng chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh về môi trường kinh doanh của Việt Nam (The Provincial Competitiveness Index, viết tắt là PCI). Để xây dựng chỉ số PCI, năm 2005 VNCI và VCCI đã thực hiện điều tra các doanh nghiệp thuộc khu vực kinh tế tư nhân ở 42 tỉnh, thành phố của cả nước. Sang năm 2006 và 2007, cuộc điều tra đã được mở rộng tới các doanh nghiệp thuộc khu vực kinh tế tư nhân ở 64/64 tỉnh thành của cả nước. Một số số liệu được tổng hợp từ chỉ số PCI năm 2006 như sau:
- Năm 2006, tỷ lệ số tỉnh thành có số lượng DNNVV là 50% trở lên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đang trong thời gian chờ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 68,75% (44/64 tỉnh thành), còn lại 31,25% số tỉnh, thành phố có trên 50% số lượng DNNVV vẫn còn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tỉnh có tỷ lệ DNNVV được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cao nhất là 77,78%, còn tỉnh có tỷ lệ DNNVV được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thấp nhất là 23,29%.
- Tỷ lệ % số DNNVV không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thuê lại đất từ các DNNN: tỷ lệ cao nhất là 36,07% và thấp nhất là 0%. Số lượng các tỉnh thành có từ 10% DNNVV trở lên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thuê lại đất từ các DNNN là 51,6% (33/64 tỉnh thành).
- Tỷ lệ % số DNNVV cho biết sẽ mở rộng kinh doanh nếu dễ có mặt bằng kinh doanh hơn: tỷ lệ này cao nhất là 78,38% và thấp nhất là 48,57%. Số lượng các tỉnh thành có từ 50% số lượng các DNNVV trở lên cho biết sẽ mở rộng kinh doanh nếu dễ có mặt bằng kinh doanh hơn là 98,4% (63/64 tỉnh thành).
Sang năm 2007, các số liệu về tiếp cận đất đai có chuyển biến theo hướng tích cực hơn, nhưng theo đánh giá của VNCI và VCCI thì tốc độ chuyển biến còn chậm.
Với các số liệu và phân tích nêu trên cho thấy rằng các DNNVV nước ta vẫn còn gặp nhiều khó khăn bất lợi về đất đai, mặt bằng để sản xuất kinh doanh.