THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
3.1.1.2 Giải pháp phát triển thị trường phái sinh Bất ựộng sản:
Thị trường các công cụ phái sinh Bất ựộng sản rất phát triển ở nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, ựể có thể phát triển ựược thị trường này, các cơ quan quản lý cần chú ý ựến các vấn ựề cơ bản như sau:
Xây dựng hệ thống luật pháp ựiều tiết thị trường phái sinh Bất ựộng sản:
đến nay, thị trường cho các sản phẩm phái sinh nói chung ở nước ta chưa phát triển mạnh. Nhà nước mới chỉ cho phép một cách hạn chế các giao dịch dựa trên các công cụ phái sinh. Cụ thể là nhà nước cho phép Ngân hàng Citibank thực hiện thắ ựiểm hoán ựổi lãi suất giữa 2 ựồng tiền từ ngày 1/3/2005 ựến 2/2006, cho phép Ngân hàng Standard Chartered chi nhánh tại Việt Nam thực hiện hoán ựổi lãi suất chéo giữa 2 ựồng tiền chéo (Cross Currency Swap- CCS) ựối với khoản vay ngoại tệ của khách hàng sau khi khách hàng vay ngoại tệ; cho phép Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương thực hiện giao dich hợp ựồng tương lai trên thị trường hàng hoá (9/2004); về quyền chọn ngoại tệ (Option ngoại tệ/ VND), nhà nước chỉ cho
phép thực hiện nghiệp vụ này ựối với một số Ngân hàng như Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc tế, ngân hàng Ngoại Thương (8/2005); Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân ựội (12/2005).
Chắnh vì vậy, ựể phát triển thị trường phái sinh Bất ựộng sản, nhà nước cần nghiên cứu và ban hành cụ thể hành lang luật pháp nhằm ban hành những quy ựịnh và hướng dẫn cho thị trường này phát triển. Cụ thể, nhà nước cần quy ựịnh rõ những loại Bất ựộng sản nào ựược phép tham gia giao dịch trên thị trường phái sinh bất ựộng sản, các quy ựịnh về sàn giao dịch các sản phẩm phái sinh Bất ựộng sản, các quy ựịnh về chứng chỉ cần phải có ựối với những người tham gia giao dịch, quy ựịnh biên ựộ giao dịch cũng rất cần thiết. đặc biệt, nhà nước cần quy ựịnh rõ mức thuế những người tham gia giao dịch trên thị trường phải nộp. Theo ựó, cần giới hạn cụ thể mức lợi nhuận có ựược từ giao dịch cần phải nộp thuế. Một vấn ựề rất quan trọng là nhà nước cần quy ựịnh chi tiết các quy ựiều luật chi phối hợp ựồng giao dịch phái sinh Bất ựộng sản, ựảm bảo có sự tách bạch cụ thể giữa quyền và trách nhiệm các bên tham gia.
Xây dựng chỉ số cho thị trường phái sinh Bất ựộng sản :
Một trong những yếu tố hết sức quan trọng ựể phát triển thị trường phái sinh Bất ựộng sản là phải xây dựng chỉ số Bất ựộng sản cho thị trường. Chỉ số Bất ựộng sản là một loại chỉ số chứa ựựng nhiều yếu tố, trong ựó chủ yếu là yếu tố giá. Chỉ số này ựược tắnh toán dựa trên các số liệu có thực của các loại Bất ựộng sản trên thị trường. Chỉ số này ựược tắnh bằng phương pháp trọng số, ựó là mức giá trị trung bình trọng số của các loại Bất ựộng sản trên thị trường, với giá ựược thu thập hàng ngày, hàng tuần hoặc hàng tháng. Tùy thuộc vào ựiều kiện mỗi nước mà có cách tắnh chỉ số Bất ựộng sản phù hợp với nước mình. Tuy nhiên, hiện nay, loại chỉ số ựược quan tâm nhiều hơn cả là chỉ số NPI. Việc tìm hiểu chỉ số này sẽ là cơ sở ựể xây dựng chỉ số Bất ựộng sản ở nước ta.
NPI ựược viết tắt từ NCREIF Property Index, trong ựó NCREIF ựược tóm gọn từ National Coucil of Real Estate Fiduciaries. Như vậy, khát quát, chúng ta có thể hiểu NPI là Chỉ số Bất ựộng sản của Hội ựồng Quốc gia các
Tổ chức Bất ựộng sản Ủy thác. NCREIF là tổ chức phi lợi nhuận của Hoa Kỳ, ựược thành lập năm 1977 ựể hỗ trợ các thành viên bên trong tổ chức. Các thành viên của tổ chức bao gồm các công ty tư vấn Bất ựộng sản, các ựịnh chế ựầu tư Bất ựộng sản chuyên nghiệp. Chắnh các thành viên bên trong ựã cung cấp cho NCREIF các thông tin chắnh xác ựể xây dựng chỉ số NPI. Có thể nói, NPI là một chỉ số Bất ựộng sản nổi tiếng, nó ựược xây dựng bởi các chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong ngành Bất ựộng sản. Chỉ số NPI về cơ bản là một chuỗi dữ liệu theo từng quý, nó là tập hợp của toàn bộ tỉ suất sinh lời từ thị trường Bất ựộng sản tư nhân, hoàn toàn không xét tới mục ựắch ựầu tư và cấu trúc vốn của nhà ựầu tư. Chỉ số NPI ựược tắnh toán dựa trên tỉ suất thu nhập có ựược từ mỗi loại Bất ựộng sản, kèm theo các báo cáo cụ thể theo chuẩn mực của các Tiêu chuẩn đầu tư Bất ựộng sản REIS ( Real Estate Investment Standards).
Các loại Bất ựộng sản ựược ựưa vào xây dựng chỉ số NPI bao gồm: văn phòng, khách sạn, nhà ở, nhà xưởng và căn hộ. Những loại Bất ựộng sản nào nếu xét thấy không ựủ tiêu chuẩn sẽ không ựược ựưa vào xây dựng chỉ số NPI.
Chỉ số NPI là 100 tắnh từ năm 1977. Chỉ số này tăng lên do sự tác ựộng của thu nhập từ Bất ựộng sản trong mỗi quý. Thu nhập hằng năm ựược tắnh toán từ một chuỗi liên kết thu nhập của các quý.
đảm bảo về mặt thị trường:
Có 2 yếu tố quan trọng cần quan tâm ựối với ựiều kiện về thị trường phái sinh Bất ựộng sản, ựó chắnh là ựảm bảo tắnh thanh khoản cho thị trường và làm cho mọi người hiểu rõ về thị trường.
Xây dựng tắnh thanh khoản cho thị trường: Thiếu tắnh thanh khoản sẽ dẫn ựến những khó khăn cho thị trường phái sinh Bất ựộng sản. Trên thế giới, các nhà quản lý thị trường phái sinh Bất ựộng sản ựều ý thức rất rõ ựiều này, và ựiển hình là thị trường phái sinh FOX của Luân đôn ựã xem vấn ựề ựảm bảo tắnh thanh khoản cho thị trường là một trong những ựiều quan trọng hàng ựầu.
để ựảm bảo ựược tắnh thanh khoản cho thị trường phái sinh Bất ựộng sản, cần phải duy trì ựủ số người tham gia thị trường này.
Thông thường, có 3 dạng người tham gia thị trường này, họ bao gồm những người tham gia với mong muốn phòng ngừa rủi ro khi giá Bất ựộng sản thay ựổi, những người tham gia với tư cách nhà ựầu cơ, và một số khác tham gia ựể tìm kiếm cơ hội chênh lệch giá. Mỗi dạng người tham gia ựều có quan niệm khac nhau về tầm quan trọng của thị trường phái sinh Bất ựộng sản. Những người tham gia với mong muốn phòng ngừa rủi ro sẽ trả phắ ựể tránh rủi ro; những nhà ựầu cơ sẽ phân tắch thị trường Bất ựộng sản và thực hiện giao dịch ựể kiểm soát tài Bất ựộng sản của họ dựa trên rủi ro về giá trên thị trường; người tìm kiếm chênh lệch giá sẽ thực hiện giao dịch vì tắnh hiệu dụng của giá trên các thị trường. Dù mục ựắch gì ựi nữa, sự có mặt của tất cả họ sẽ tạo ra sự cân bằng của thị trường.
Làm cho mọi người hiểu rõ về thị trường: một yếu tố khác rất quan trọng ựể phát triển thị trường phái sinh Bất ựộng sản là các cấp quản lý phải giúp mọi người hiểu ựược thị trường này bằng cách cung cấp các kiến thức về thị trường dưới nhiều hình thức khác nhau, qua các kênh thông tin khác nhau. Chắnh nhờ sự hiểu biết sâu rộng của nhiều người về thị trường này, mỗi ngày sẽ có nhiều nhà ựầu tư, các tổ chức tài chắnh tham gia vào thị trường, qua ựó sẽ tạo ra ựược sự liên kết chặt chẽ giữa thị trường tài chắnh và thị trường Bất ựộng sản.
Kiến thức về thị trường phái sinh Bất ựộng sản cần ựược các cấp quản lý phổ biến cho cả những nhà ựầu tư Bất ựộng sản lẫn các nhà ựầu tư tài chắnh. Chắnh nhờ những hiểu biết về thị trường phái sinh Bất ựộng sản, những nhà ựầu tư tài chắnh sẽ có cơ hội nắm ựược sâu hơn ựặc ựiểm của thị trường Bất ựộng sản; ựồng thời, những nhà ựầu tư Bất ựộng sản sẽ bổ sung thêm nhiều kiến thức tài chắnh. Chắnh vì thế, cả hai thị trường Tài chắnh và Bất ựộng sản sẽ gắn kết chặt chẽ hơn, ựồng thời, chắnh nhờ sự hiểu biết ở mức ựộ sâu rộng của các nhà ựầu tư, cả hai thị trường sẽ ựạt ựược mức ựộ hiệu quả cao hơn. đến lượt mình, cả hai thị trường này sẽ góp phần giúp cho thị trường phái sinh Bất ựộng sản phát triển.