THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
3.1 Các giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường Bất ựộng sản tại TP.HCM 1 Phát triển thị trường phái sinh bất ựộng sản tại TP.HCM:
3.1.1 Phát triển thị trường phái sinh bất ựộng sản tại TP.HCM: 3.1.1.1 Những ưu ựiểm của thị trường phái sinh Bất ựộng sản khi ựược áp dụng tại TP.HCM:
Rủi ro trên thị trường Bất ựộng sản do giá cả biến ựộng mạnh ựã làm cho những nhà ựầu tư Bất ựộng sản và những người có nhu cầu sở hữu Bất ựộng sản phải lo lắng. Sự lên xuống thất thường của giá cả các loại Bất ựộng sản trên thị trường ựã ựặt ra một nhu cầu ở nước ta về một công cụ giảm thiểu rủi ro cho loại hàng hóa Bất ựộng sản. Một khi có ựược công cụ phòng ngừa rủi ro, các tầng lớp dân cư sẽ an tâm với thị trường Bất ựộng sản, họ sẽ không quá lo ngại mỗi khi có sự biến ựộng về giá, nhờ ựó thị trường sẽ không có những ựợt ựóng băng nặng nề do tâm lý e ngại và lo lắng ựối với khả năng biến ựộng thị trường. Và, một trong những công cụ hạn chế rủi ro ựang dần dần phổ biến ở các nước trên thế giới ngày nay chắnh là các công cụ phái sinh Bất ựộng sản.
Thị trường phái sinh Bất ựộng sản cũng là một loại thị trường phái sinh dựa trên công cụ phái sinh Bất ựộng sản. Công cụ này là một công cụ tài chắnh mà giá trị phái sinh của nó dựa trên giá trị của Bất ựộng sản. Thông thường, một hợp ựồng phái sinh Bất ựộng sản sẽ ựược thiết lập dự trên chỉ số Bất ựộng sản; bởi lẽ, chỉ số Bất ựộng sản sẽ phản ánh tốt nhất thông tin thị trường liên qua ựến bất ựộng sản.
Thị trường phái sinh Bất ựộng sản mang trong mình chức năng kết nối giữa người bán và người mua trong cùng mong muốn phòng ngừa và hạn chế rủi ro. Nó cung cấp thông tin liên quan ựến sự thay ựổi về giá ựối với giá trị của Bất ựộng sản, nó giúp liên kiết nhu cầu mua, bán liên quan ựến Bất ựộng sản trong một môi trường biến ựộng về giá rất khó ựoán trước như ngày nay. Không chỉ dành riêng cho những người sở hữu Bất ựộng sản muốn phòng ngùa rủi ro, thị trường phái sinh bất ựộng sản còn rất phù hợp và hấp dẫn với:
Bất kỳ nhà ựầu tư hay tổ chức ựầu tư Bất ựộng sản nào muốn ựầu tư ựể kiếm lời
Những người thuê Bất ựộng sản, muốn phòng ngừa rủi ro tăng giá thuê trên thị trường
Những người thế chấp Bất ựộng sản, lo ngại sự thay ựổi giá trị Bất ựộng sản minh mang thế chấp
Các nhà thầu, công ty ựầu tư xây dựng Bất ựộng sản, muốn giữ nguyên giá trị Bất ựộng sản tại thời ựiểm nhất ựịnh trong một khoảng thời gian nhất ựịnh ựến tương lai.
Nếu như trước ựây, loại hình này còn rất hạn chế thì ngày nay, nó ựã ựược rất nhiều nước áp dụng. Có thể thấy rằng, từ năm 2006 trở lại ựây, việc sử dụng công cụ phái sinh bất ựộng sản ựã trở thành một hình thức phổ biến ở châu Âu, châu Mỹ và châu Á. Tại Vương Quốc Anh, vì có nhiều công ty Bất ựộng sản hoạt ựộng, số lượng ngân hàng và các quỹ phòng ngừa rủi ro rất lớn nên thị trường phái sinh Bất ựộng sản ở ựây phát triển khá nhanh, mới chỉ xuất hiện vào năm 2005 nhưng ựến năm 2006, giá trị giao dịch chứng khoán phái sinh ựã ựến 3.7 tỉ bảng Anh. Tại Pháp, vào tháng 12/2006, Merril Lynch và AXA ựã tiến hành hợp ựồng Swap ở Pháp và sử dụng chỉ số Bất ựộng sản Paris. Tháng 1/2007, Goldman Sachs ựã bán một Quyền chọn Bất ựộng sản theo chỉ số Bất ựộng sản đức. Tại Mỹ, vào năm 2007, rất nhiều ngân hàng ựã mở các quầy giao dịch sản phẩm phái sinh Bất ựộng sản vì họ tin rằng thị trường này ựang phát triển mạnh. Tổ chức môi giới GFI cũng ựã hợp tác với CB Richard Ellis mở một quầy giao dịch tại Mỹ vào cuối năm 2006. Họ ựã nhận ựịnh một tiềm năng lớn trên thị trường Mỹ vì ựây là một thị trường lớn trên thế giới và thực tế là các sản phẩm phái sinh Bất ựộng sản ngày càng ựược mở rộng trong vòng 5 năm trở lại ựây. Tại Hồng Kông, theo chân sự phát triển của Vương Quốc Anh, thị trường phái sinh Bất ựộng sản ựã dần ựược hình thành, cụ thể, giao dịch phái sinh Bất ựộng sản ựầu tiên Dutch Bank ABN AMRO và Tổ chức tài chắnh Sun Hung Kai ựã ựược thực hiện, với chỉ số Bất ựộng sản ựược tiến hành nghiên cứu và công bố bởi trường đại Học Hồng Kông.
Phái sinh Bất ựộng sản rất dễ thực hiện: hợp ựồng phái sinh Bất ựộng sản ựược thực hiện rất nhanh, dễ dàng với chi phắ thấp. So với việc thực hiện hợp ựồng phái sinh thì việc ựầu tư trực tiếp vào Bất ựộng sản sẽ mất nhiều thời gian và chi phắ vì nhà ựầu tư phải tiến hành nhiều công ựoạn như chọn vị trắ ựất, chọn nhà thầu, xin giấy phép, ựăng ký bảo hiểm, trả các chi phắ pháp lý, ...Vì lẽ ựó, hợp ựồng phái sinh Bất ựộng sản ựược thực hiện nhanh chóng còn ựầu tư Bất ựộng sản sẽ mất nhiều thời gian. Phái sinh Bất ựộng sản có thể ựa dạng hóa: công cụ phái sinh Bất ựộng sản có thể tạo ra một danh mục ựầu tư nhanh chóng hơn nhiều so với việc ựa dạng hóa ựầu tư trực tiếp vào Bất ựộng sản. Công cụ phái sinh Bất ựộng sản giúp cho nhà ựầu tư không phải tốn phắ tìm kiếm Bất ựộng sản, nó thậm chắ còn dễ dàng hơn cả việc ựầu tư gián tiếp vào công ty các công ty Bất ựộng sản thông qua sở hữu cổ phiếu.
Không tốn phắ quản lý: ựầu tư trực tiếp vào Bất ựộng sản sẽ tốn nhiều chi phắ quản lý Bất ựộng sản, tuy nhiên giao dịch phái sinh không tốn các chi phắ này.