II. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
2. Về đăng ký giao dịch bảo đảm
Khoản 7, điều 37, Nghị định số 165/1999/NĐ - CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định :” trong trường hợp một tài sản được dùng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ, thì tiền bán được thanh tốn theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm”. Sẽ khơng cĩ vấn đề gì nếu giá trị các nghĩa vụ được đảm
bảo, nhưng nếu giá trị tài sản bảo đảm khi thanh lý thấp hơn nhiều tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm bảo, thì người nhận đảm bảo sau sẽ bị thiệt. Trong trường hợp cho vay hợp vốn, khi các tổ chức tín dụng đồng tài trợ nhận thế chấp, cầm cố một tài sản thì việc đăng ký và thứ tự đăng ký sẽ như thế nào để đảm bảo bình đẳng cho các tổ chức tín dụng khi phải xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ. Điều này hiện nay đang là bế tắc trong việc thực hiện, đặc biệt trong trường hợp các tổ chức tín dụng đồng tài trợ khơng thoả thuận được thứ tự đăng ký giao dịch đảm bảo.
Theo tơi, trong trường hợp này vốn nên quy định: trong trường hợp các tổ chức tín dụng đồng tài trợ khơng thoả thuận được thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm, thì giá trị tài sản bảo đảm được phân chia theo tỷ lệ số tiền cho vay của mỗi tổ chức tín dụng trên tổng mức tài trợ của tất cả tổ chức tín dụng đồng tài trợ.
Về hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Khoản 2 điều 16 Nghị định 165/1999/NĐ - CP quy định: “giao dịch bảo đảm bị vơ hiệu khơng làm ảnh hưởng đến hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp giao dịch bảo đảm là điều kiện cĩ hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm”. Vấn đề này sẽ vướng mắc do trên thực tế rất khĩ cĩ cơ sở pháp lý để xác định được khi nào thì “giao dịch bảo đảm là điều kiện cĩ hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm” để mà quy kết hợp đồng chính là vơ hiệu. Nghị định 178/1999/NĐ - CP thì lại khơng đề cập đến vấn đề này. Vậy, quy định trên cĩ được áp dụng đối với việc bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng hay khơng? nếu nĩ được áp dụng cho hợp đồng tín dụng thì hợp đồng tín dụng bảo đảm vơ hiệu sẽ hầu như dẫn đến sự vơ hiệu sẽ hầu như dẫn đến sự vơ hiệu của hợp đồng tín dụng. Việc cầm cố, thế chấp, bảo lãnh vơ hiệu cĩ dẫn tới hợp đồng tín dụng vơ hiệu hay khơng cũng đang là vấn đề thời sự đặt ra hiện nay trong ngành ngân hàng. Sau khi cĩ Nghị định 178/1999/ NĐ - CP ngày 29/12/1999, thì cơ quan pháp luật sẽ dễ dàng nghiêng theo quan niệm cho rằng đa số hợp đồng tín dụng sẽ bị vơ hiệu hố khi việc cầm cố, thế chấp bị vơ hiệu. Điều vơ lý ở đây là bên cho vay khơng cĩ bảo đảm bằng tài sản thì được quyền thu đủ gốc và lãi.
Để tăng độ tin cậy và an tồn hơn họ bắt bên vay phải cĩ tài sản đảm bảo, nhưng nếu vì một lý do nào đấy, các hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bị vơ hiệu thì hợp đồng cho vay cũng bị vơ hiệu hố theo. Như vậy, việc cho vay cĩ bảo đảm bằng tài sản lại rơi vào tình thế bất lợi hơn so với việc cho vay khơng cĩ bảo đảm bằng tài sản (khơng được quyền thu lãi). Phải chăng quy định này xuất phát từ chỗ đánh giá sai lầm về bản chất pháp lý của giao dịch bảo đảm? dù cĩ gọi là giao dịch bảo đảm theo nghị định 165/1999/NĐ - CP ngày 19/11/1999 hay là hợp đồng bảo đảm theo nghị định 178/1999/NĐ - CP ngày 29/12/1999, thì cũng khơng nên coi đĩ hồn tồn như một hợp đồng vì theo bản chất pháp lý nĩ chỉ là một biện pháp để bảo đảm thực hiện hợp đồng hay các nghĩa vụ khác và chỉ trong những điều khoản, những nội dung của hợp đồng kinh tế. Theo tơi, nên xử lý vấn đề này tương tự như điều khoản về trọng tài trong quan hệ Thương mại quốc tế: dù hợp đồng cĩ vơ hiệu, thì thoả thuận về trọng tài dù cĩ vơ hiệu cũng khơng làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng Thương mại.
Hiện nay cơ quan Nhà nước quy định cơ quan cĩ thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc bộ tư pháp, nhưng chưa triển khai được hoạt động của cơ quan này tại các địa phương. Phần lớn các hợp đồng bảo đảm khơng được đăng ký giao dịch bảo đảm mà chỉ cĩ cơng chứng của Nhà nước hoặc chứng thực của uỷ ban nhân dân cĩ thẩm quyền.
Để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng cĩ xu hướng xử lý nợ, các cơ quan cĩ thẩm quyền cần phải sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định 165/1999 / NĐ - CP ngày 19/11/1999 của chính phủ về giao dịch bảo đảm.
3. Đối với thế chấp bất động sản và thế chấp quyền sử dụng đất
Đây khơng phải vấn đề ít rắc rối và dễ nhầm lẫn do đặc thù của pháp luật Việt Nam về đất đai và quyền sở hữu tài sản, từ đĩ cĩ nhiều quan điểm khác nhau về giao dịch ký kết hợp đồng và xử lý hợp đồng cĩ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Bất động sản chỉ cĩ giá trị khi được chuyển nhượng kèm với đất đai và khơng ai chỉ nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất mà khơng yêu cầu thế chấp cả
quyền sử dụng đất. Như vậy, trong trường hợp này thì tài sản nào là chính? Đây chính là vướng mắc khi thiết kế hợp đồng bảo đảm. Trong thực tế do Nghị định 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 của chính phủ “về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” lại khơng quy định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được cơng chúng, để chắc chắn tổ chức tín dụng đã yêu cầu khách hàng lập song song hai hợp đồng (hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp tài sản) để xin chứng thức của cơng chúng Nhà nước.
Tuy nhiên, bất động sản và đất đai cĩ bất động sản gắn liền tuy hai mà một, khơng thể tách rời nhau. Do đĩ, sẽ rất trùng lặp khi thiết lập song song hai hợp đồng thế chấp bất động sản, đây là một sự phiền hà khơng đáng cĩ, làm cho bộ hồ sơ càng dày thêm, đồng thời làm tốn kém thời gian và chi phí cho khách hàng.
Tại khoản 5, điều 6, Nghị định 178/1999/NĐ - CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng quy định: “khi thế chấp gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản đĩ, trừ trường hợp pháp luật cĩ quy định khác”. Như vậy, trong trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp, thì khi thế chấp bất động sản, tổ chức tín dụng và khách hàng chỉ cần ký một trong hai dạng hợp đồng: hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thế chấp tài sản để đăng ký giao dịch bảo đảm là đủ.
Nếu muốn gọn nhẹ hơn nữa, tổ chức tín dụng và khách hàng cĩ thể thoả thuận đưa những nội dung này vào trong hợp đồng tín dụng theo quy định hiện hành, khơng phải lập văn bản riêng. Pháp luật đã tạo điều kiện để các bên trong quan hệ tín dụng ngân hàng tinh giảm gọn nhẹ bộ hồ sơ cho vay, giảm bớt các thủ tục phiền hà, rút ngắn thời gian và chi phí.
Một khía cạnh khác của vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và vấn đề về sơ đồ chứng nhận quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng ngân hàng. Trong điều kiện đĩ, ngân hàng là nơi đáp ứng tốt nhất cho nhu cầu này. Tuy nhiên để vay được vốn, bên đi vay phải cĩ tài sản đảm bảo. Thực tế trên phạm vi cả nước
tài sản đem ra thế chấp tại các tổ chức tín dụng chủ yếu là các bất động sản gắn liền với đất. Nhưng để thế chấp được giá trị quyền sử dụng đất, các tổ chưc tín dụng đều yêu cầu khách hàng phải cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “sổ đỏ” trong khi đĩ, ở trên tồn quốc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra một cách quá chậm chạp.
Theo quy định tại điều 25,28, Nghị định 17/1999/NĐ - CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 của chính phủ “về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. Thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức làm hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất phải cĩ.
+) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; +) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+) Sơ đồ thửa đất hoặc trích lục bản đồ thửa đất; +) Chứng từ nộp tiền thuê đất.
Nếu thiếu mộ trong các giấy tờ trên, cán bộ tín dụng khơng được vay với lý do khơng đủ giấy tờ làm hồ sơ thế chấp. Như vậy, do thiếu giấy chứng nhận đất thì khách hàng khơng thể vay vốn tại ngân hàng và đương nhiên là cả hai phía đều bị thiệt. Tổ chức tín dụng khơng cho vay được nên khơng thu được lợi nhuận, cịn khách hàng mất cơ hội kinh doanh.
Để tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức làm thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng được nhanh chĩng thuận lợi, tơi đề nghị các cấp cĩ thẩm quyền cần cĩ những giải pháp tháo gỡ theo hướng sau:
+ Đẩy nhanh việc thực hiện các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình tổ chức.
+ Nên thiết kế một mẫu hợp đồng thế chấp chung cho cả đất đai và động sản gắn liền với đất để giảm bớt thủ tục phiền hà cho bên vay vốn cũng như cho tổ chức tín dụng khi làm hồ sơ thế chấp.
+Nên gộp chung thủ tục xác nhận được thế chấp và đăng ký thế chấp tại sở địa chính đối với hồ sơ thế chấp của tổ chức kinh tế nhằm giảm bớt phiền hà về thủ tục cho bên thế chấp chứ khơng nên tách ra làm hai giai đoạn như hiện
nay.