- Quý 12007: Bắt đầu một thời kỳ khởi phát mớ
động sản ở Việt Nam trong thời gian qua
2.2.3.3. Cơ chế thế chấp
Về cơ chế thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản được thực hiện chủ yếu theo tinh thần: Nghị định 178/1999/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền cho vay của các tổ chức tín dụng; Nghị định 24/2000/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 31/07/2000 về chi tiết thi hành Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị định 85/2002/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 25/10/2002 về bổ sung, sửa đổi Nghị định 178; và một số văn bản pháp luât khác như: Thông tư 07/2003/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 19/05/2003 hướng dẫn về bảo đảm tiền vay; Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng;….
Các tổ chức tín dụng có quyền tự chủ và tự chịu trách nhiệm trong việc nhận thế chấp tài sản ( bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, tải sản gắn liền trên đất hiện tại hoặc được hình thành trong tương lai) để cho vay vốn, việc xử lý tài sản thế chế chấp cũng đã được pháp luật quy định.
Việc thế chấp bất động sản để vay vốn các tổ chức tín dụng có xu hướng tăng trong thời gian trước đây, do các quy định của pháp luật về đất đai ngày càng
thông thoáng hơn. Hiện nay, khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố và thế chấp. Mặc dù quy định của việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Bên cạnh đó, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng của các trung gian tài chính cho các giao dịch bất động sản bị hạn chế và chậm chạp hơn. Cơ chế thế chấp và xử lý tài sản thế chấp còn vướng phải các khó khăn sau:
- Do tài sản thế chấp chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất và tài sản nhà cửa gắn liền trên đất nên việc khó khăn và chậm chạp trong việc cấp quyền sử dụng đất cũng như giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản ở một số địa phương đã kéo cơ chế thế chấp bất động sản để vay vốn cũng gặp khá nhiều khó khăn.
- Khung giá do Nhà nước quy định lại thấp hơn nhiều so với giá thực tế nên gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng định giá tài sản thế chấp.
- Các quy định về hồ sơ, thủ tục thế chấp còn nhiều khó khăn do chưa đồng bộ với các quy định của Luật đất đai, quy định của Phòng công chứng Nhà nước,… - Mức phí đăng ký giao dịch bảo đảm khi cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản và mức phí cho thông tin về bất động sản là khá cao.
- Các tổ chức tín dụng không được chủđộng trong việc xử lý tài sản bảo đảm vì quy định phải ủy quyền cho tổ chức có khả năng vềđấu giá tài sản.