- Góp phần đẩy mạnh việc đáp ứng nhu cầu về vốn, thúc đẩy phát triển cho thị trường bất động sản.
HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1. Dự báo thị trường bất động sản ở Việt Nam thời kỳ hậu WTO
3.1.1. Dự báo
Nhìn vào thực trạng thị trường bất động ở sản nước ta quý 1 năm 2007 đã được đề cập ở trên, có thể nhận định thị trường bất động sản đã bước sang một giai đoạn mới, giai đoạn mà nhiều chuyên gia về bất động sản cho rằng đó là giai đoạn “tan băng”, “nóng dần lên”, “thời cơ vàng”,…của thị trường bất động sản. Để có được cái nhìn lạc quan như thế, quan điểm chung cho rằng: cùng với tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước và sự phát triển nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, thì thị trường bất động sản cũng sẽ không ngừng phát triển, bên cạnh đó Việt Nam đã thật sự bước vào sân chơi chung của các nước trên thế giới – WTO, nhiều cơ hội mở ra cho thị trường bất động sản là điều hẳn nhiên. Những mặt triển vọng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới:
- Cầu về hàng hóa bất động sản là cầu thật bởi vì dân số ngày càng tăng, kinh tế phát triển, tỷ lệ thất nghiệp giảm, thu nhập đầu người tăng do đó cầu có khả năng thanh toán về nhà ở sẽ tăng. Nhu cầu cấp thiết về việc chỉnh trang, xây dựng mới các khu đô thị, khu khu dân cư,…cho phù hợp tốc độ phát triển kinh tếđất nước, đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng,...làm tăng cầu vềđất cho các dự án. Đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh trong vòng quý 1/2007 tăng 55% so với cùng kỳ năm trước, Việt Kiều được phép mua nhà ở Việt Nam, khách du lịch tăng vọt, làm cho nhu cầu khách sạn, nhà nghỉ, nhà ở, chung cư cao cấp, cao ốc văn phòng, mặt bằng thương mại sẽ gia tăng.
- Vốn cho thị trường bất động sản ngày càng nhiều đến từ các nguồn trong và ngoài nước. Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, các ngân hàng nước ngoài có tiềm lực đã tiếp hơi mạnh cho thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn, các
dự án đang bị “treo” trước đây do ngân hàng trong nước không đáp ứng nổi nguồn vốn trung và dài hạn. Sự có mặt của nhà đầu tưđến từ nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các quốc gia châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore,…và xuất hiện ngày càng nhiều quỹ đầu tư chiến lược đang sẵn sàng với các dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Bảng 3.1 : Các quỹđầu tư chiến lược ở Việt Nam
STT Tên quỹđầu tư Vốn đầu tư (Triệu USD)
01 Dragon Capital 531,00
02 Vina Capital 421,00
03 Vietnam Holdings Asset Management 112,50
04 Korea Investment Trust Management 104,00
05 Vietnam Investment Fund 100,00
06 International Data Group (US) 100,00
07 BankInvest Group (Denmark) 80,00
08 Mekong Capital 68,50
09 Indochina Capital 42,00
10 Korea Investment Trust Management 26,78
11 Christian Philip Kamn 25,00
12 …….
Ngoài ra, nguồn kiều hối chuyển về nước ở mức cao. Bên cạnh tiến trình cổ phần hóa các doanh nghiệp, thị trường chứng khoán không ngừng phát triển, đây là kênh huy động vốn dài hạn tốt nhất cho việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, thêm vào đó, xu hướng rút vốn đầu tư và chuyển lợi nhuận từđầu tư chứng khoán vào bất động sản- một lĩnh vực được cho là an toàn hơn so với đầu tư chứng khoán.
- Chủ trương của Nhà nước đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước vào năm 2007-2008, làm cho nguồn thu ngân sách Nhà nước nhiều hơn và Nhà
nước sẽ tăng đầu tư cơ sở hạ tầng, các công trình phục vụ công cộng, lợi ích quốc gia thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn nữa.
- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của Việt Nam đang mạnh dần lên về vốn nhờ huy động từ kênh thị trường chứng khoán, giảm áp lực lãi suất từ vốn vay ngân hàng, hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, đủ sức đầu tư vào các công trình lớn, đủ sức cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài.
- Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực ngày 01/01/2007 góp phần ổn định thị trường, chống đầu cơ lũng đoạn thị trường.
- Nhà nước đang từng bước tháo gỡ những vấn đề tồn tại làm rào cản thị trường bất động sản phát triển như cải cách hành chính trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển, sẵn sàng tiếp nhận và nghiên cứu hướng giải quyết các kiến nghị của các nhà kinh doanh bất động sản.
- Chủ trương đẩy mạnh chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp của Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu bức bách về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân, góp phần ổn định đời sống xã hội. Đến 2010 dân số nước ta được dự báo khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân sốđô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người, chiếm 77% tổng số dân tòan quốc. Theo Quyết định Phê duyệt Ðịnh hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia. Trong đó tập trung chỉ đạo thực hiện phát triển nhà ở theo dự án bằng cách kêu gọi và đưa ra nhiều chếđộưu đãi các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà tái định cư, nhà ở xã hội.
Bên cạnh những thuận lợi, thị trường bất động sản vẫn còn không ít những khó khăn, có thể kể đến là các quy định về nhà đất chưa cụ thể rõ ràng, còn nhiều chồng chéo giữa các ban ngành có liên quan, thực hiện quy hoạch chưa có sự đồng bộ tổng thể dẫn đến còn quá nhiều khu quy hoạch “treo” dài hạn gây lãng phí tài nguyên, và ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống người dân nằm trong khu
quy hoạch,…. Mặc dù vậy, với những cam kết thực hiện sau khi gia nhập WTO, cùng với những nỗ lực hoàn thiện chính sách trong lĩnh vực đất đai, quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của Nhà nước, thì thị trường bất động sản trong tương lai sẽ phát triển mạnh mẽ .
Xu hướng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới có thể dự báo như sau:
- Sôi động thị trường cao ốc văn phòng cho thuê, khách sạn, resort, chung cư cao cấp tại các khu đô thị mới, khu du lịch, nghỉ mát. Theo kết quả khảo sát tháng 1/2006 của công ty VietRees trên 1.294 người về loại hình bất động sản dựđịnh mua trong thời gian tới, có 36% muốn mua căn hộ, chung cưở khu đô thị mới.
(2%) (10%) (36%) (20%) (32%) Hình 3.1: Kết quả khảo sát loại hình bất động sản dựđịnh mua (N = 1.294) ( Nguồn: VietRees, 2006)
- Đối với các các dự án lớn, nhà đầu tư muốn mua các dự án đã được duyệt hơn là thuê đất và phát triển dự án từ đầu, các dự án bị “treo” do thiếu vốn trước đây sẽ khởi động. Đất dành cho phát triển công nghiệp tiếp tục mở rộng. Các khu đất của các doanh nghiệp sản xuất trong nội thành, khu dân cư cần phải di dời nhưng thiếu vốn, và các khu đất có vị trí địa lý trọng điểm sẽđược săn lùng.
- Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội sẽ phát triển mạnh. - Giá nhà ở bình quân trên thị trường bất động sản sẽ giảm bởi vì khi Việt Nam gia nhập WTO sẽ gia tăng mức độ cạnh tranh, tính minh bạch và giúp cho đồng vốn lưu chuyển nhanh hơn. Do vậy, trong ba đến bốn năm tới, chắc chắn giá bất động sản ở Việt Nam nói chung sẽ phải giảm. Một số chuyên gia còn cho rằng, ít nhất sẽ giảm từ 20- 30% so với hiện nay.
3.1.2. Mục tiêu và quan điểm quản lý thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới trong thời gian tới
Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển là một tất yếu theo xu hướng phát triển chung của nền kinh tế. Nhưng để có sự phát triển đúng hướng đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế và phù hợp với trình độ phát triển của quốc gia ở từng giai đoạn khác nhau, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, thì việc quản lý phát triển thị trường bất động sản phải phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập kinh tế khu vực và thế giới.
Thị trường bất động sản Việt Nam còn ở cấp độ phát triển thấp so với các thị trường khác trong nền kinh tế, và còn nhiều khiếm khuyết, vì thế các chính sách tài chính đối với thị trường này phải đồng bộ, kịp thời và phù hợp với khả năng phát triển toàn bộ thị trường. Nền kinh tế nước ta đang trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, nên chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản phải thu hút được mọi nguồn lực đầu tư, không đi ngược lại các cam kết hội nhập. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam là phát triển một thị trường lành mạnh, ổn định, khai thác và sử dụng hiệu quả các nguồn lực tài chính từ bất động sản góp phần tăng nguồn vốn cho xã hội đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tếđất nước. Cụ thể:
- Phát triển thị trường bất động sản chính thức lớn mạnh toàn diện, phát huy tối đa nguồn lực từ bất động sản, tránh lãng phí đất đai, tạo giá trị gia tăng cho bất động sản.
- Thu hút và khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, phát huy vai trò của bất động sản trong kinh doanh.
- Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát các hoạt động của thị trường bất động sản nhằm hạn chế hoạt động ngầm trên thị trường phi chính thức, tình trạng tự phát và đầu cơ bất động sản.
Để góp phần đạt được mục tiêu đó, chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới phải đáp ứng yêu cầu: thật sự là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý và kích thích thị trường bất động sản phát triển, không đặt
nặng tăng thu từ bất động sản cho ngân sách Nhà nước vì nguồn thu sẽ tăng từ các nguồn khác do hoạt động hiệu quả của bất động sản mang lại.
Trong thời gian tới, việc tiếp tục hoàn thiện chính sách tài chính liên quan thị