Trong vài năm đầu của giai đoạn này, trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào xây dựng nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở. Năm 1993, Luật đất đai được ban hành trong đó thừa nhận đất đai là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với năm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất được giao đó và xác định đất có giá do Nhà nước quy định. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất hay thuê đất. Khi quyền đối với việc sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận, điều này góp phần đa dạng hàng hóa trên thị trường bất động sản, mở rộng thị trường bất động sản một cách chính thức, và ngày càng sôi động hơn. Tuy nhiên trong giai đoạn này, thị trường bất động sản nước ta vận hành trong cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20% – 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng mười năm. Thị trường bất động sản lúc này rất nhỏ bé, trong vòng năm năm từ năm 1993 – 1998, ngân sách Nhà nước chỉ thu được 7.291 tỷ đồng, bình quân mỗi năm thu 1.500 tỷ, nguồn thu này chủ yếu từ các hoạt động giao dịch chính thức vềđầu tư và phân phối bất động sản do Nhà nước chi phối. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản của khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và phân phối bất động sản của khu vực tư nhân bùng phát theo một kênh khác, hay còn gọi là thị trường phi chính thức, không theo quy định pháp luật hiện hành. Cơ chế “xin-cho” về đất vẫn là phổ biến, từđó các hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất, và tiết kiệm dân cưđược cất trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng rộng khắp. Tạo nên nhưng “cơn sốt” giá giả tạo chưa từng thấy trong lịch sử, kéo dài vào những năm 1994 – 1996, giá nhà đất bị đẩy lên cao gấp nhiều so với giá trị thật của nó. Trong điều kiện lúc đó, Nhà nước hầu như không có biện pháp
hữu hiệu nào để chấn chỉnh lại thị trường bất động sản, vì đất nước mới bước sang thời kỳ chuyển đổi nền kinh tế nên các công cụđể Nhà nước can thiệp vào thị trường còn khá đơn điệu và không có tác dụng lớn.
Năm 1997-1998, thời kỳ khủng hoảng kinh tế Châu Á, tuy nền kinh tế Việt Nam không bị ảnh hưởng nặng nề, nhưng thị trường bất động sản lúc này có dấu hiệu chậm lại, sau đó lại tiếp tục nóng dần lên 1999 và nhộn nhịp trở lại vào cuối năm 2000, nhiều trung tâm địa ốc và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ra đời, phòng trào sang nhượng đất trái phép, đầu cơ trục lợi,… bùng phát đến nổi chính quyền địa phương không kiểm soát nổi, thị trường bất động sản lại tiếp tục “sốt” vào năm 2001-2003. Ở giai đoạn này, thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mô lớn, phát triển tự phát để thỏa mãn nhu cầu của người dân. Do vậy, khi có điều kiện thì các “cơn sốt” bất động sản sẽ tái phát và diễn ra theo chu kỳ, kéo theo các nguy cơ tiềm ẩn cho toàn bộ nền kinh tế, phá vỡ quy hoạch kiến trúc đô thị, ảnh hưởng đời sống văn hóa và xã hội.
Nguyên nhân thị trường bất động sản chính thức không phát triển được là:
Thứ nhất, pháp luật đất đai trong thời kỳ này chỉ dừng lại ở các nguyên tắc chung, nhiều vấn đề về bất động sản chưa được cụ thể hóa, chưa tạo được hành lang pháp lý đủ sức vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước.
Thứ hai, hệ thống tổ chức sử dụng đất đai bất cập, vừa tồn tại các vấn đề nhà đất do lịch sửđể lại, vừa phát sinh các vấn đề mới từ Luật đất đai 1993, cộng với sự chồng chéo chức năng, nhiệm vụ, thiếu đồng bộ và thống nhất giữa các bộ ngành quản lý về bất động sản. Đội ngũ cán bộ không đủ cả lượng và chất nên gây ra sự quá tải và nhiều sai phạm trong quản lý.
Thứ ba, các thông tin cơ bản về điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, quy họach sử dụng đất,… chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý.