III. Tình hình lập dự án đầu t xây dựng nhà ở của quận thời gian qua.
2.Nghiên cứu tiền khả thi:
Đât là dự án nhóm B nên khi tiến hành lập dự án công ty đã bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi và tiến hành ngay giai đoạn lập báo cáo khả thi. Sau đó trình lên Sở kế hoạch và Đầu t Quận Hai Bà Trng để duyệt và ký quyết định cho phép đầu t.
Nội dung nghiên cứu trong giai đoạn nghiên cứu khả thi bao gồm các bớc sau:
a) Xem xét tình hình kinh tế tổng quan liên quan đến dự án đầu t:
* Căn cứ lập dự án:
- Căn cứ theo quyết định số 3184/UB ngày 26-8-1995 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 5423 m2 đất do ban kiến thiết Quận Hai Bà Trng quản lý theo giấy phép sử dụng đất số 2360/XDCB ngày 30-11-1992 của UBND thành phố, phờng Thanh Nhàn - quận Hai Bà Trng.
- Căn cứ bản vẽ QH - 01 "Quy hoạch sử dụng đất do Trung Tâm nghiên cứu kiến trúc - Bộ Xây dựng lập tháng 10-1995 và đã đợc kiến trúc s Trởng thành phố Hà Nội chấp nhận quy hoạch ngày 10-12-1995.
- Căn cứ hồ sơ báo cáo khảo sát địa chất công trình nhóm nhà ở Hồ Quỳnh do Trung tâm nghiên cứu địa - Kỹ thuật Đại học Mỏ địạ chất lập tháng 10-1995.
* Sự cần thiết phải đầu t:
Theo bản đồ 1:500 của công ty KSĐĐ Hà Nội. Việc xây dựng nhà ở Hồ Quỳnh số có: + 7755 m2 sàn cho quỹ nhà thành phố.
+ Cải thiện hệ thống kỹ thuật hạ tầng ven Hồ Quỳnh.
+ Cải thiện môi trờng, tạo lập cảnh quan và thực hiện sự góp phần cứu vãn Hồ Quỳnh - một nhân tố thiện vì khí hậu đô thị trong khu dân c đông đúc thuộc các phờng Thanh Nhàn, Quỳnh Lôi của quận Hai Bà Trng.
* Chủ đầu t:
Công ty xây dựng và phát triển nhà Quận Hai Bà Trng. Cơ quan chủ quản cấp trên: UBND Quận Hai Bà Trng
* Hiện trạng khu đất xây dựng:
Là dải đất chạy dài theo hớng chủ đạo Bắc Nam kẹp giữa khu dân c hiện có của phờng Thanh Nhàn và tuyến giao thông, cây xanh vành đai ven Hồ Quỳnh. Diện tích đất có tận dụng và gạn ép nên có hình dạng rất phức tạp (chiều rộng trung bình 10m trong khi kích thớc thực tế thay đổi từ 8-25m). Quy mô đờng giao thông - cấp đờng nội bộ khu vực (chỉ giới đờng 8,5-13,5m, lòng đờng xe chạy 5,5m).
- Phía Đông: Giáp Hồ Quỳnh trên chiều dài 250m.
- Phía Tây và Bắc: giáp khu dân c phờng Thanh Nhàn. Đợc xác định bởi hệ thống tờng rào do công ty thiết lập năm 1993 - 1994 trên cơ sở mốc giới của bản vẽ QH-01 "Xác định ranh giới ô đất" với tổng chiều dài tờng rào là 447, 5m.
- Phía Nam giáp đoạn đờng bê tông rộng 3, 5m đi ra phố Thanh Nhàn. Đây là đoạn đờng duy nhất liên hệ mặt bằng nhóm nhà với bên ngoài.
* Địa hình cảnh quan: - Độ cao mặt đất 5,2-5,7m. - Độ cao mặt nớc trong hồ: + Mùa ma ≈ 6m
+ Mùa khô 4,8 - 5m
- Độ cao đoạn đờng bê tông liền kề phía Nam mặt bằng (đi ra phố Thanh Nhàn): 6,3-6,5 m. - Độ cao nền nhà dân xung quanh: 5,8 - 6,8m.
- Độ cao mặt kê đá giáp hồ: 6,25m.
Điện Hai Bà Trng và hơn 100m đờng nối với trục đờng Thanh Nhàn
- Trần Khát Châu đã đợc định hình và có 11m đờng bê tông theo tuyến đờng ngõ xóm khu dân c ra cuối ngõ Quỳnh (Thanh Nhàn). Hiện nay 83m đờng cấp đờng cấp phối đã bị xuống cấp và cần phải đợc cải tạo bổ sung.
- Một tuyến chính chạy ven hồ cùng với thảm cỏ cây xanh do công ty xây dựng và phát triển nhà Hai Bà Trng sẽ triển khai cùng nhóm nhà Hồ Quỳnh bằng bê tông cấp phối M200 dày 200 dài 270m để làm tuyến đờng giao thông cho dân c nằm trong hệ thống đờng quy hoạch ngõ xóm đã đợc xác định bằng các chỉ giới mở đờng.
- Các đờng nhánh nối từ đờng trục ven hồ có mặt cắt 8,5m bằng bê tông cấp phối để đi ra Ngõ Quỳnh (Bạch Mai) ra đờng Bạch Mai và theo hồ nối với đờng Trần Khát Chân trong tơng lai sẽ đợc hình thành trong hệ thống đờng ngõ xóm dân c thành phố theo quy hoạch đợc duyệt.
* Quy mô xây dựng:
- Tổng diện tích: 5423 m2 gồm:
+ 2298 m2 đất dành cho xây dựng nhà
+ 3125 m2 đất sử dụng chung (đờng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cây xanh) - San lấp bổ sung mặt bằng nhóm nhà:
Cao độ trung bình hiện trạng: 5,4 - 5,8 m Cao độ trung bình thiết kế: 6.35m (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Độ cao đắp trung bình: 0,88m Diện tích đắp: 5318m3
- Xây dựng nhà:
Nhà cao 3 tầng có sử dụng không gian mái tầng 3 làm sân phơi, sân chơi, vờn hoa cây cảnh. Chiều cao tầng 3, 2m - 3, 6m với quy mô:
Dãy nhà Ô đất Số hộ Tổng diện tích (m2) Diện tích sàn trung bình (m2/hộ) - Khu A - Khu B - Khu C ô số 3 ô số 2 ô số 1 22 7 14 3.670 1.550 2.535 166,7 221,4 181,1 Tổng cộng 3 43 7.755 180,35 - Mật độ xây dựng nhà là: 42, 35% - Hệ số sử dụng đất là: 1, 43 - Diện tích mặt bằng khu A: 1.063m2 " B: 500 m2 " C: 735m2 * Lịch trình xây dựng: - Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Tháng 1/97 - Tháng 2/97 + San nền bổ sung
+ Xây dựng hệ thống cấp thoát nớc và cấp điện ngoài nhà phục vụ cho xây dựng. - Xây dựng nhà:
+ Làm thân và mái nhà: Tháng 3/97-Tháng 10/97 - Hoàn thiện 8/97 - tháng 10/97
- Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đờng, hè, cây xanh, thảm cỏ + Tháng 10/97-Tháng 12/97
- Kinh doanh nhà: 1/98 trở đi. * Máy móc thiết bị và công nghệ:
Để hoàn thành dự án xây dựng khu nhà ở nhà Hồ Quỳnh, các phơng tiện máy móc sau đợc sử dụng phục vụ cho quy trình và tiến trình thực hiện dự án đợc hoàn thành đúng thời hạn:
- Máy ủi: 1 chiếc, chủng loại DZ-170 (Nga)
- Máy xúc: 2 chiếc, chủng loại: Nga và Hàn Quốc sản xuất. - Trạm trộn bê tông xi măng: 2 trạm.
Chủng loại: SINNSAENG (Hàn Quốc); NHOAT ANP. 1000 (Nhật) - Máy đầm lèn: 5 máy.
Chúng loại: SAKAI - TS.500, MT.50 (Nhật); TZ.12 (Trung Quốc) DY.71, DY.74 (Nga) - Máy san: 2 máy.
Chủng loại: MISHUBISHI.MG.330R (Nhật); DZ.122 (Nga)
- Ngoài ra còn có thiết bị xử lý nền đất yếu nh khoan nhồi cọc cát, cọc bê tông,... - Xe tải thùng: 2 chiếc
Chủng loại KAMAZ. 5320, KAMAZ. 5425 (Nga) - Xe ben: 1 chiếc.
Chủng loại KAMAZ. 256 (Nga) - Xe cẩu: 1 chiếc.
Chủng loại ADK-125 (Đức). - Xe téc: 2 chiếc.
Chủng loại ZIL-130 (Nga).
Tính toán chi phí máy móc thiết bị. TT Thiết bị Ca Đơn giá (Đ/CA) Thành tiền (Đ)
1 Máy ủi 25 350.000 3.750.000 2 Máy xúc 35 150.000 5.250.000 3 Trạm trộn Asphalt 30 200.000 6.000.000 4 Máy san 15 155.000 2.325.000 5 Máy lu rung 15 205.000 3.075.000 6 Búa đóng cọc 15 100.000 1.500.000 7 Khoan nhồi cọc 10 100.000 1.000.000 8 Xe tải thùng 15 215.000 3.225.000 9 Xe ben 10 254.000 2.540.000
11 Xe téc 17 200.000 3.400.000
12 Tổng cộng 39.865.000
* Biện pháp xử lý vệ sinh
Việc giải quyết nớc ma đặc biệt chú ý vì khu dân c cũ thờng xuyên thải qua hệ thống ga cống đã đợc xây dựng thoát ra hồ Quỳnh gây ô nhiễm làm ảnh hởng đến vệ sinh môi trờng khu hồ. Theo ý kiến của chủ đầu t xin đa ra biện pháp xử lý vệ sinh nh sau.
- Theo quy hoạch đợc duyệt, Hồ Quỳnh phải là hồ điều hòa và hiện trạng hồ đã đợc nối thông với sông Kim Ngu bằng hệ thống cống ngầm. Do đó vào mùa nớc lũ thờng dâng cao hoặc mùa khô, nớc ở Hồ Quỳnh luôn có đợc mặt thoáng đảm bảo cho khí hậu khu vực dân c kết hợp với mặt nớc khu công viên thanh niên tại một vùng khí hậu tốt. Tuy nhiên, gần đây dân c xóm Quỳnh tăng đáng kể, diện tích sử dụng đất hẹp. Chất thải tăng lên. Do vậy:
+ Xây dựng tuyến mơng thoát nớc khu dân c cũ sát tờng, rào hiện trạng mơng xây gạch dài 300 m là mơng hở có BXH = 0, 4 x 0, 5 có cao trình bảo đảm để thu nớc thải bề mặt của khu dân c cũ, tại các cửa ga cống đã có trớc đây sẽ đ- ợc xử lý là nơi thu nớc tràn của mơng trong trờng hợp việc thoát nớc ra hệ thống thoát nớc của thành phố đã có đầu mối ra đờng Thanh Nhàn.
+ Xây dựng hệ thống thoát nớc cho khu dân c mới. Dọc 2 bên đờng trục chính xây dựng tuyến mơng đậy nắp BTCT M200 có BXH = 0,3x0,4 để thu nớc thải vào hệ thống thoát nớc chung của thành phố theo hớng ra đờng Thanh Nhàn.
+ Xây dựng các giếng ngầm thu nớc tràn để vào các ga cống thoát ra hồ trong trờng hợp không kịp thoát ra hệ thống chung của thành phố.
ngoài nhà: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Kinh phí: 846m x 500.000 đ/m = 423.000.000 đồng.
Hệ thống thoát nớc
TT Vật liệu Đ.vị S.lợng Đơn giá
(Đ) Thành tiền (Đ)
1 Cống ngầm ống BTCT Φ400 m 105 495.000 51.975.000
2 Cống ngầm ống gang Φ400 - 130 575.000 74.750.000 3 Mơng thải xây gạch
BXH=300x400
- 175 310.000 42.250.000
4 Mơng thải hở xây gạch BXH
300x400 - 200 259.000 51.800.000
5 Giếng thăm - 30 320.000 9.600.000
Hệ thống cấp điện:Để hoàn thành hệ thống cấp điện cho khu nhà trên nhằm cung cấp điện thờng xuyên 24/24h
cho dân c, các nguyên vật liệu cần sử dụng để tạo ra mạng điện là:
Hệ thống cấp điện
TT Vật liệu Đ.vị S.lợng Đơn giá
(Đ) Thành tiền (Đ) 1 Trạm biến áp 180KVA-6/0,4KV trạm 1 145.000.00 0 145.000.000 2 Cáp đèn đờng CBT 500(3x2,5)mm2 m 470 82.000 38.540.000 3 Cáp trục chính CBT 500(3x35+1x25) - 800 78.000 39.000.000 4 Cáp trục nhánh CBT 500(2x6+1x4) - 600 68.000 40.800.000 5 ống BTCT luồn đáy Φ500, L = 2m ống 20 590.500 11.810.000 6 ống thép Φ100 luồn dới đờng ôtô m 350 114.000 39.900.000
7 Đèn cao áp công suất 500KW/
đèn bộ 12 4.566.000 54.792.000
8 Tổng cộng 369.842.000
Đối với việc cấp điện cho quá trình xây dựng công trình, chạy máy móc thiết bị, thắp sáng... thì lấy từ nguồn máy phát khu Thanh Nhàn với chi phí 315.600.000 đồng kể từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc quá trình thực hiện dự án đầu t xây dựng.
Cấp nớc:
Hệ thống cấp nớc.
TT Vật liệu Đ.vị S.lợng Đơn giá (Đ) Thành tiền (Đ)
1 ống thép tráng kẽm Φ80-32 m 260 65.000 16.900.000 2 ống thép tráng kẽm Φ25-18 - 440 55.000 24.200.000 3 Cút thépΦ80-15 cái 130 10.000 1.300.000 4 Tê thép - 52 10.000 520.000 5 Côn thép - 25 6.000 150.000 6 Đồng hồ đo nớc - 43 300.000 12.900.000 7 Hố van - 7 200.000 1.400.000 8 Trụ nớc cứu hoả - 4 1.300.000 5.200.000 9 Tổng cộng 62.570.000
Nhu cầu cấp nớc 150-200 lít/ngời/ngày đêm cho 43 hộ gia đình (200-300 nhân khẩu). (Lơng công nhân làm hệ thống cấp nớc: 42.430.000 đồng).
Chi phí cấp nớc là 375.250.000 đồng cho toàn bộ dự án.
Nguyên vật liệu:
Để hoàn thành dự án đúng thời hạn công ty đã dự trù một số nguyên vật liệu chính cần thiết cho quá trình xây dựng, bao gồm: xi măng, gạch, cát xây, cát vàng, thép... dự kiến sẽ cung cấp kịp thời cho các đơn vị thi công xây lắp. Việc chuyên chở sẽ do các phơng tiện vận tải đảm nhiệm.
Các nguyên vật liệu chính đợc mua t các đại lý với tổng chi phí là 5.208.730.000 đồng.
Dự trù một số vật liệu chính (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
TT Vật liệu chính Đơn vị Số lợng Đơn giá (Đ) Thành tiền (Đ)
1 Xi măng PC-30 tấn 1.650 850.000 1.402.500.000 2 Gạch chỉ (220x105x60) 1000 v 1.950 1.200.000 2.340.000.000 3 Cát xây m3 3.500 40.000 140.000.000 4 Sắt thép (Φ6 - Φ25) tấn 290 540.000 156.600.000 5 Cọc BTCT (200x200) m 20.500 5.500 112.750.000 6 Đá dăm m3 2.400 300.000 720.000.000 7 Cát vàng m3 1.450 80.000 116.000.000 8 Gạch lát hè (300x300x40) 1000 v 11 1.800.000 19.800.000 9 Bó vỉa m 700 70.000 14.000.000
10 Cát pha tôn nền m3 6.235 30.000 187.080.000
11 Tổng cộng 5.208.730.000
* Cơ sở tính tiền lơng: Số công nhân dự kiến:
* Năm thứ 1: 120 công nhân - Tiền công: 30.000 đ/ngày.
- T. lơng: 120x30.000x365 = 1.314.000.000 đ + Năm thứ 2: 30 CN
Tiền lơng 30x30.000x365 = 328.500.000 đ + Năm thứ 3, 4: 7 ngời quản lý mỗi năm: Tiền công: 700.000 đ/tháng
Tiền lơng: 7x700.000x12 = 58.800.000 đ
c. Nói chung phân tích tài chính:
* Tổng vốn đầu t vào dự án: 15.320.520.600 đồng + Vốn công ty: 7.298.373.600 đ
- Vốn vay NH Đầu t phát triển Hà Nội: 8.622.147.000 đ - Lãi suất vay: 1, 25%/tháng.
- Trả lãi vay: 1.203.322.000 đ
Nhìn vào biểu sau ta có thể thấy đợc nội dung phân tích tài chính của dự án. *Dự kiến kết quả đầu t:
- Tổng chi phí:15.320.520.600 đồng. - Doanh thu: 21.930.000.000 đồng.
- Chênh lệch: 6.609.479.400 đồng (cha tính thuế ).
* Bảng tổng hợp chi phí xây dựng bao gôm phần kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà (san lấp mặt bằng bổ sung, làm đờng bê tông xi măng, làm hè đờng, làm hệ thống cấp điện, cấp nớc, thoát nớc, cây xanh thảm cỏ ). Việc tính toán tổng hợp các chi phí này dựa trên phơng pháp lấy đơn giá nhân với số lợng diện tích, chiều dài các hạng mục xây dựng. Cụ thể:
- Tính toán chi phí san lấp mặt bằng bổ sung: 30.000 đ/m2 x 6.235 m2 =187.050.000 đồng. - Làm đờng bê tông xi măng:
120.000 đ/m2 x 1.950 m2 = 234.960.000 đồng. -Cấp điện: + Trạm biến áp: 145.000.000 đ/trạm x 1 trạm = 145.000.000.đồng. +Tuyến cáp và đèn đờng: 1.000.000 đ/m x 330 m = 330.000.000 đồng. - Làm hệ thống cấp nớc: 150.000 đ/m x 700 m = 105.000.000 đồng.
500.000 đ/m x 846 m = 423.000.000 đồng.
Phần xây lắp công trình bao gồm xây dựng nhà và hệ thống kỹ thuật trong nhà: - Xây dựng nhà: 1.100.000 đ/m2 x 7.755 m2 = 8.530.500.000 đồng.
- Hệ thống kỹ thuật trong nhà ( 10% ) = 853.050.000 đồng.
Các chi phí khác: chi phí khảo sát thiết kế, đền bù san lấp mặt bằng, chi phí quản lý và dự phòng, tiền sử dụng đất, trả lãi cho Ngân hàng...
Biểu: Tổng hợp chi phí xây dựng công trình nhà ở Hồ Quỳnh. TT Phân loại chi phí Giá trị (đồng)
1 A. Phần kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà 1.501.660.000
2 - San lấp mặt bằng (bổ sung) 187.050.000
3 - Làm đờng bê tông xi măng 234.960.000
4 - Làm đờng hè 66.650.000
5 - Làm hệ thống cấp điện 475.000.000
6 + Trạm biến áp 180KVA 330.000.000 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
9 - Làm hệ thống thoát nớc 423.000.000 10 - Cây xanh thảm cỏ 10.000.000 11 B. Phần xây lắp công trình 9.383.550.000 12 - Xây dựng nhà 8.530.500 13 - Hệ thống kỹ thuật trong nhà (10%) 853.050.000 14 C. Các chi phí khác 15 - Tiền thuê sử dụng đất 873.240.000 16 - Khảo sát thiết kế 300.000.000 17 - Chi phí quản lý và dự phòng 641.200.000 18 - Chi phí đền bù san lấp mặt bằng 688.000.000
19 - Trả lãi vay cho Ngân hàng 1.203.322.000
20 D. Tổng kế chi phí xây dựng 14.590.972.000 21 E. Chi phí quản lý kinh doanh và bảo hiểm (5%) 729.548.600
Bảng chi phí sản xuất từng năm bao gồm các chi phí về nguyên vật liệu, điện, nớc, nhiên liệu, lơng công nhân và bảo hiểm xã hội, chi phí đền bù, quản lý và dự phòng, khoản chi phí khảo sát thiết kế đợc trả cho đại học mỏ địa chất,
Bảng 19: Chi phí sản xuất từng năm.
Đơn vị: đồng.
TT Hạng mục Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ 3 Năm thứ 4
1 Nguyên vật liệu chính 5.208.730.000 - - -
2 Nguyên vật liệu phụ 1.287.377.000 - - -
3 Điện, nớc, nhiên liệu 949.698.000 - - -
4 Lơng 1.314.000.000 328.500.000 58.800.000 58.800.000
5 BHXH (5% lơng) 657.000.000 16.425.000 2.940.000 2.940.000