xây dựng nhà ở tại quận Hai Bà Trng thời gian qua:
Trong thời gian qua, các công ty xây dựng nhà ở tại quận Hai Bà Trng đã góp phần hoàn thiện và nâng cấp khá nhiều công trình nhà ở trên toàn diện tích quận. Với khoảng 36 dự án và tổng số vốn đầu t là 164.995, 37 triệu đ từ năm 1993-1998 các công ty xây dựng nhà đã góp phần cải thiện về các mặt sau: làm tăng diện tích ở bình quân đầu ngời trên 6m2/ngời và nâng cao số tầng cao trung
bình 3,3 tầng cho mỗi công trình, giảm mật độ c trú ở một số phờng có mật độ cao điển hình.
Để tiếp tục tăng lợng vốn đầu t cho xây dựng nhà ở và tăng số dự án, công trình sẽ đợc hoàn thiện trong thời gian tới, các tổng công ty, công ty xây dựng cần tiếp tục hoàn thiện những mặt còn khiếm khuyết và thiếu sót trong công tác lập dự án đầu t.
Công tác lập dự án đầu t có một tầm quan trọng đặc biệt mang tính chất quyết định tới sự thành công hay thất bại của dự án khi bớc vào giai đoạn thực hiện đầu t và vận hành dự án hay đa công trình vào sử dụng. Vì vậy việc hoàn thiện hơn nữa công tác lập dự án đối với mỗi công ty xây dựng nhà sẽ góp phần phát triển thêm ngành xây dựng trong tơng lai.
Qua quá trình nghiên cứu quá trình lập dự án đầu t xây dựng nhà ở Hồ Quỳnh - một dự án khá điển hình của công ty xây dựng nhà ở quận Hai Bà Trng và là mô hình chung của các dự án của các công ty tiến hành trên địa bàn Quận chúng ta có thể rút ra đợc những tồn tại sau đây:
a. Giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu t:
Trong giai đoạn này trong dự án đã không nêu cụ thể nhu cầu về nhà ở của nhân dân quận. chỉ nêu sơ bộ về tình trạng nhà chật hẹp, diện tích ở bình quân đầu ngời thấp, dân số đang tăng nhanh. Không có số liệu cụ thể.
Tuy nhiên, giai đoạn này cũng đã nêu đợc một số căn cứ xuất phát nh: + Căn cứ vào tiềm năng đất sẵn có về đất.
+ Căn cứ vào nhu cầu cho hơn 200 nhân khẩu.
+ Căn cứ vào chiến lợc của Quận về lĩnh vực xây dựng nhà. Trong giai đoạn này, nghiên cứu đã không nêu đợc kết quả tài chính, xã hội đạt đợc nếu thực hiện dự án cũng nh ớc tính tổng hợp nguồn vốn, đầu vào nh đối với các dự án có xây dựng vẫn thờng thực hiện.
b. Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi:
Do đa số các dự án ngành xây dựng nhà ở không tiến hành giai đoạn này mà đi sâu nghiên cứu giai đoạn khả thi nên trong công tác lập dự án khả thi cần phải hết sức tỷ mỉ và chi tiết nên đầu t thời gian và tiền vốn cho giai đoạn nghiên cứu khá lớn vì không có cơ sở chung hay mục tiêu chung để phát triển các mục tiêu, công việc cụ thể. Nguyên nhân chính là do đa số các dự án đầu t vào lĩnh vực xây dựng nhà là dự án nhóm B nên theo quy định của Nhà nớc là không phải tiến hành giai đoạn lập dự án tiền khả thi (Nghị định 42/CP).
c. Giai đoạn nghiên cứu khả thi.
1. Xác định các cơ sở cần thiết cho việc đầu t:
Phần nghiên cứu đã nêu lên đợc căn cứ về sự cần thiết phải đầu t đó là tạo ra 7755m2 sàn cho quỹ nhà thành phố, cải thiện hệ thống hạ tầng ven hồ.
Dự án đã nêu đợc khá tỉ mỷ về hiện trạng khu đất, địa hình cảnh quan, nhng cha nêu đợc phần nghiên cứu địa chất một phần rất quan trọng, trớc khi tiến hành xây dựng công trình hơn nữa phần dân số, lao động cũng không đợc đề cấp đến mà chỉ nói lợng công nhân (khoảng 100 ngời) và cách tính lơng. Vì vậy các công ty xây dựng nhà nên bổ sung những thiếu sót cơ bản để hoàn thiện hơn nữa trong việc nghiên cứu sự cần thiết cho việc đầu t. Một số phần đợc coi là nèn tảng của dự án và có ảnh hởng trực tiếp đến quá trình phát triển và hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án.
2. Nghiên cứu kỹ thuật:
+ Lựa chọn công nghệ và thiết bị:
Sự lựa chọn công nghệ, thiết bị cha đa ra đợc hệ thống chỉ tiêu đánh giá sự phù hợp của thiết bị với công nghệ sử dụng, cũng nh hệ thống chỉ tiêu đánh giá sự đồng bộ của các thiết bị do các hãng sản xuất khác nhau cung cấp cho dự án. Vì vậy khó có thể đánh giá đợc danh sách các máy móc thiết bị mà dự án sử dụng đã đạt sự tối u hay cha. Dự án chỉ nêu ra những máy móc, thiết bị sẽ đợc sử dụng chứ không ghi rõ máy móc nào đợc mua thêm trong thời gian nghiên cứu cơ hội đầu t cho đến khi kết thúc việc thực hiện dự án.
+ Nguyên liệu đầu vào:
Dự án chỉ nêu ra các loại nguyên vật liệu chính, phụ nhng không chỉ rõ nguồn cung cấp, tính chất đặc biệt của chúng và không ghi rõ tiêu chuẩn loại I, loại II, loại III,... và các chỉ số kỹ thuật của một số nguyên vật liệu. Do vậy việc tính toán chi phí cũng gặp khó khăn? Ví dụ nh đá dăm, tê thép, côn thép, đồng hồ đo nớc phải ghi rõ chủng loại từ đó mới tính toán đợc chính xác giá cả dựa trên đơn giá của từng loại.
+ Nghiên cứu hạ tầng cơ sở:
Dự án đã nghiên cứu khá chi tiết về các vật liệu chính, các hạng mục để cấp điện, cấp nớc, thoát nớc của dự án những không nêu rõ quy hoạch các hạng mục này sẽ làm để phù hợp với kiến trúc tổng thể công trình mà chỉ dừng lại ở việc phân tích tài chính các hạng mục và tính toán tổng chi phí chung cho từng hạng mục riêng lẻ.
Giai đoạn nghiên cứu khả thi không nêu rõ nguòn cung cấp nớc, điện, nhiên liệu cho dự án mà chỉ tính toán chi phí cung cấp nớc là xe téc với 17 ca/năm.
Nguồn điện của dự án thờng lấy ở khu vực lân cận là khu Thanh Nhàn. + Đánh giá tác động môi trờng:
Dự án không nêu rõ cách xử lý chất thải chủ yếu là nớc thải, cặn bã do quá trình xây dựng để lại hay cách xử lý tiếng ồn đối với khu vực dân c xung quanh. Tuy nhiên các dự án xây dựng thờng có lợng chất thải ít và không gây độc hại cho khu vực dân c và bản thân lao động trực tiếp tiến hành thi công.
+ Lựa chọn khu vực địa điểm:
Dự án nhìn chung mô tả khá chi tiết địa điểm xây dựng công trình (có bản vẽ kèm theo), các điều kiện tự nhiên địa hình, phạm vi lô đất, cao độ khu vực do Đại học Mỏ Địa Chất nghiên cứu do đó đảm bảo cho việc tiến hành phần móng công trình cũng nh chất lợng công trình tránh sự lún, sạt lở, chấn động địa chất...
Các chi phí cho việc giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất cũng đợc đề cập nh- ng không ghi rõ, cơ quan, đơn vị hay dân c sẽ đợc nhận khoản chi phí này mà dự án chỉ tính toán chi phí dới góc độ nhà đầu t.
+ Lịch trình thực hiện dự án:
Trong báo cáo khả thi, dự án nêu quá sơ bộ tiến trình thực hiện dự án cả phần thực hiện xây dựng và phần kinh doanh nhà ở. Cần phải lập bảng chi tiết các công việc sẽ tiến hành, công việc nào cần phải làm trớc, công việc nào làm sau để qua đó giảm đợc các chi phí không cần thiết nh tiền lơng; những chi phí do phá đi làm lại; ứ đọng vốn quá lâu.
+ Kỹ thuật xây dựng công trình:
Dự án đã phân tích đợc bằng biểu đồ các công trình, hạng mục công trình về bố trí mặt bằng toàn bộ dự án, các công trình kiến trúc hạ tầng trong và ngoài nh đờng sá, khu vui chơi, đờng dây tải điện, cấp thoát nớc... Nhng dự án đã không tiến hành lên biểu đồ lịch trình huy động nguyên vật liệu, xe máy thi công, dự án không nêu ra các biện pháp an toàn trong thi công, hệ thống phòng cháy nổ, bảo vệ...
+ Phần thị trờng của dự án:
Phần thị trờng đã không phân tích đợc nhu cầu về nhà ở còn thiếu bao nhiêu trên địa bàn quận, đối tợng tiêu dùng, nghiên cứu vấn đề cạnh tranh, vấn đề tiêu thụ sản phẩm? Nh vậy việc đề ra các mục tiêu tiếp theo sẽ gặp khó khăn và việc đa ra quyết định đầu t không chính xác vì thị trờng là yếu tố quyết định đến vấn đề tiêu dùng và khả năng sinh lời về tài chính của dự án.
3. Phân tích tài chính:
quan trọng nh NPV, IRR, các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp, các chỉ tiêu xác định lợi nhuận bình quân và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn.
Tất cả các quá trình tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án đều không tính tới giá trị thời gian của tiền và quá trình phân tích của các dự án đều không xem xét tới hiệu quả hoạt động của các năm từ khi dự án trả hết vốn vay cho đến khi kết thúc đời dự án. Chính vì vậy các chỉ tiêu trên đã không đợc đánh giá trong quá trình lập dự án khả thi.
4. Phân tích kinh tế xã hội:
Đa số các dự án đầu t đã nêu đợc các mặt cơ bản trong phân tích kinh tế - xã hội ở các mặt nh tạo thêm tài sản mới, tạo thêm việc làm và thu nhập cho ngời lao động, đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc và giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tợng không chỉ trên địa bàn quận mà còn đối tợng khác của thành phố.
Tuy nhiên một số chi tiêu mang tính chất định tính nh mức tăng năng suất lao động, nâng cao trình độ tay nghề của lao động, trình độ công nghệ... không đ- ợc đánh giá.
Vậy qua quá trình phân tích dự án nhà ở Hồ Quỳnh và một số dự án xây dựng nhà khác tham khảo, chúng ta có thể thấy rằng các cán bộ lập dự án đã cố gắng thực hiện đầy đủ các nội dung nghiên cứu, tiến hành các bớc lập dự án theo đúng trình tự.
Nhng với những tồn tại nh đã phân tích thì các dự án đầu t sẽ rất khó khăn trong việc xem xét tính đúng đắn của dự án và ra quyết định đầu t.
Chơng III
Hoàn thiện công tác lập dự án đầu t phát triển nhà ở của quận trong thời gian tới