III. Sự cần thiết phải phát triểnnhà ở đô thị:
2. Tình hình đầu t phát triểnnhà ở đô thị của Tổng công ty:
2.2: Tình hình thực hiện đáàu t của dự án:
2.2.1: Đầu t xây dựng các công trình:
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật: Do tổng công ty tổ chức thực hiện bằng mọi nguồn vốn mà đợc phép thu hồi vốn theo phơng thức kinh doanh mặt bằng hạ tầng. Tổng công ty bàn giao không bồi hoàn các công trình hạ tầng kỹ thuật cho thành phố sử dụng khai thác khi dự án kết thúc.
- Các công trình công cộng: Tổng công ty tổ chức xây dựng bằng mọi nguồn vốn mà đợc phép thu hồi vốn theo phơng thức kinh doanh mặt hàng hạ tầng. Tổng công ty bàn giao không bồi hoàn các công trình hạ tầng kỹ rhuật cho thành phố sử dụng khai thác khi dự án kết thúc.
- Các công trình công cộng: Tổng công ty tổ chức xây dựng bằng tiền thuê đất , tiền sử dụng đất mà Tổng công ty đợc phép chậm nộp và bàn giao cho các ngành chức năng của thành phố quản lý dự án khai thác khi hoàn thành.
- Các công trình theo cơ chế kinh doanh đợc thực hiện theo hai hình thức: Tổng công ty bỏ vốn xây dựng và kinh doanh để chủ đầu t khác bỏ vốn thực hiện xây dựng các công trình trên cơ sở tuân thủ quy hoạch, kiến trúc và các quy định hiện hành khác của nhà nớc.
2.2.2: Nguồn vốn đầu t:
Nguồn vốn của dự án đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau:
+ Nguồn vốn do nhà nớc cấp: Đây là dự án đợc nhà nớc giao cho Tổng công ty đầu t xây dựng. Hơn nữa là một doanh nghiệp nhà nớc nếu các dự án của tổng công tythực hiện đều đợc nhà nớc cấp một phần ngân sách. Tuy nhiên, do ngân sách nhà nớc có hạn và còn phải chi cho nhiều việc khác nên vốn cấp cho chủ đầu t cũng không nhiều, mà chủ đầu t phải tự huy động vốn thêm để đảm bảo dự án.
+ Vốn tự có của chủ đầu t: Nếu so sánh với tổng vốn đầu t của dự án thì vốn tự có là tơng đối thấp, nhng vì đây là một dự án lớn đòi hỏi lợng vốn rất lớn nếu bắt buộc chủ đầu t phải có vốn đối ứng lớn thì chắc chắn dự án sẽ không thực hiện đ- Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39
ợc. Điều quan trọng là ở chỗ chủ đầu t phải biết huy động thêm đợc vốn để đảm bảo cho dự án đợc thực hiện thành công.
+ Vốn duy trì từ khách hàng: Tỏng công ty đã huy động đợc phần lớn vốn góp của mọi tỏ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở, đất ở, đất xây dựng các công trình chuyên dùng ngay từ khi triển khai các dự án để thực hiện đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng. Do có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị và có biện pháp vận động thích hợp nên đã huy động đợc một lợng vốn rất lớn chiếm tỷ trọng khoảng 35,26%. Nguồn vốn có u điểm không phải chịu lãi suất, nên giảm bớt đợc một khoản chi phí phải trả lãi vay cho Tổng công ty.
+ Nguồn vốn vay: Tổng công ty đãc phải vay ngân hàng 20 tỷ đồng với lãi suất tín dụng thơng mại ( 1% / tháng). Trong thời hạn 2,5 năm kể từ tháng 6/1997.
+ Ngoài ra, Tổng công ty có tổ chức phát hành trái phiếu công trình qua kho bạc nhà nớc 30 tỷ đồng.
2.2.3: Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm
* Xét về mặt hiện vật: Dự án đã có đợc kết quả rất lớn đóng góp cho thành phố một khu đô thị mới đồng bộ cả về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
* Xét về hiệu quả tài chính: Dự án đã đem lại cho tổng công ty một khoản thu nhập thuần ( tính theo giá trị năm đầu t) rất lớn, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR = 32,4%, cao hơn tỷ suất chiết khấu với mức lạm phát 4 -5 % thì IRR vẫn lớn hơn.
* Xét về mặt kinh tế- xã hội:
Dự án hoàn thành đã làm tăng thu ngân sách nhà nớc thêm 48.251 triệu đồng thông qua việc thu thuế và thu tiền sử dụng đất và thuê đất. Cung cấp cho thành phố một khu đô thị mới dồng bộ với giá trị hệ thống kết cấu hạ tầng 65 tỷ đồng và đóng góp cho thành phố 138.000m2 sàn nhà ở các loại, đáp ứng chỗ ở cho hơn 360 hộ gia đình, góp phần tích cực vào chơng trình phát triển nhà ở quốc gia và chơng trình dãn dân của thủ đô Hà Nội.
Qua tình hình đầu t phát triển nhà ở của Tổng công ty cho thấy: Tổng công ty rất chú trọng trong việc phát triển đô thị mới, tạo cho xã hội một lợng nhà ở rất
lớn nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhân dân và tạo nên một bộ mặt đô thị mới khang trang hơn.
III. Kết quả đầu t phát triển nhà ở đô thị của Tổng công ty
1. Kết quả đầu t:
Các dự án đầu t phát triển nhà ở đô thị của tổng công ty đã đem lại những kết quả rất lớn về mọi mặt tạo ra đợc hàng vạn m2 sàn nhà ở cho ngời dân và hàng loạt các căn hộ khang trang với đầy đủ các yếu tố theo tiêu chuẩn của nhà nớc và yêu cầu của ngời tiêu dùng.
1.1: Về ặt kinh tế - xã hội
Các chỉ tiêu về kinh tế - xã hội đợc thực hiện rất cao đem lại hiệu quả lớn. Tổng công ty đã đóng góp cho nhà nớc và thành phố khoảng 5 vạn m2 sàn nhà các loại, đáp ứng chỗ ở cho hơn 2000 hộ gia đình, góp phần tích cực vào chơng trình phát triển nhà ở quốc gia và thủ đô
Tăng cờng kết cấu cơ sở hạ tầng của thành phố, tạo ra một khu vực dân c đô thị hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị của nhân dân trong khu vực
- Huy động vốn đầu t từ nhiều nguồn nhng đợc quản lý thống nhất , tạo sự phối hợp đồng bộ, thực hiện nhanh gọn góp phần đa việc phát triển đô thị của cả n- ớc và thủ đô đi vào nề nếp, trật tự, đảm bảo thực hiện mô hình mới về phát triển đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị hóa thủ đô Hà Nội và các thành phố khác trong cả n- ớc.
- Nâng cao năng lực thực hiện, quản lý các dự án phát triển đô thị của đội ngũ cán bộ công nhân viên của chủ đầu t, tạo cơ sở vững chắc để triển khai đầu t và xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ các dự án của Tổng công ty.
1.2: Lợi ích của nhà nớc
Tổng cộng nộp ngân sách: 50.575.863.000 đ Trong đó: + Tiền sử dụng đất va thuê đất + Thuế giá trị gia tăng
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp
Nhìn chung các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả về tài chính của Tổng công ty đều có xu hớng tăng. Còn về giá trị sản xuất thì không ngừng tăng lên hàng năm từ 34.065 triệu đồng năm 1995 lên 80.510 triệu đồng vào năm 2000 và đặc biệt mức của năm 1997 so với năm 1996 là cao nhất 73.071/ 40.470 tơng đơng 180,6%. Điều đó có phù hợp với quy mô hoạt động ngày càng tăng của Tổng cong ty. Sản phẩm của Tổng công ty sản xuất ra đợc tiêu thụ rất nhanh nhất là năm 1999 và 2000 doanh thu tăng vọt so với thời gian trớc. Sở dĩ đạt đợc kết quả nh vậy là do một số bộ phận vốn đầu t từ giai đoạn trớc đến năm 1999 - 2000 mới phát huy tác dụng. Doanh thu tăng lên, tức là doanh nghiệp hoạt động ngày càng có hiệu quả thu nhập ngày càng tăng, gia tăng nguồn vốn tích luỹ và lại tiếp tục đầu t mới. Từ đó hiệu quả kinh tế - xã hội cũng đợc quan tâm hơn, đợc thể hiện qua các chỉ tiêu giá trị nộp ngân sách của nhà nớc và thu nhập bình quân của cán bộ công nhân viên liên tục tăng.
2. Những tồn tại và nguyên nhân:
2.1: Tồn tại: Bên cạnh những thành tựu đạt đợc còn có nhiều vấn đề cần phải khắc phục
- Một số dự án đã đợc duyệt nhng tiến độ thực hiện của chủ đầu t còn chậm. - Cần nhanh chóng hoàn thiện bộ máy tổ chức hoạt động của Tổng công ty và các đơn vị thành viên.
- Các biện pháp tuyên truyền, quảng cáo cha đợc sâu rộng, cha phát huy đợc hết tác dụng thu hút cũng nh thay đổi thói quen ở nhà cao tầng của ngời dân.
- Mức giá bán vẫn còn cao, vợt quá khả năng của đa số nhân dân.
- Cha khai thác đợc bộ phận khách hàng có thu nhập thấp về nhu cầu nhà ở và chiếm số đông trong xã hội do cha có chính sách bán hàng hợp lý đối vơí đối tợng này.
- Cha có những biện pháp và dự án cụ thể cho việc đầu t, phát triểnnhà ở cho những ngời tàn tật và ngời có thu nhập thấp ở đô thị.
- Cha phát huy đợc hết tiềm năng là một Tổng công ty đầu đàn trong lĩnh vực nhà ở đô thị.
2.2: Nguyên nhân:
Do gặp phải những vớng mắc trong vấn đề giải pháp mặt bằng, yếu tố về vốn huy động đơc cha cao. Do quy mô lớn, phần lớn đợc phát riển trên cơ sở đất nông nghiệp nên do đó voiệc thu hồi đồng nghĩa với việc cát đi nguồn sống của các hộ nông dân. Hơn nã, khung giá đền bù thấp so với mức giá thực tế vì vậy, rất khó đi đến thoả thuận đền bù với các hộ dân bị thu hồi đất.
- Do mới đợc tổ chức lại nên các bộ phận kết hợp với nhau còn nhiều lúng túng, mà đối với một doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải có thời gian tích luỹ để hoàn thiện và phát triển.
- Do chỉ chú trọng vào đẩu t phát triển nhà ở đô thị nên vấn đề quảng cáo và thề hiện những u thée nhằm làm thay đổi tập tục thói quen về nàh ở của ngời dân cha đợc chú trọng đúng mức.
- Do vốn đầu t lớn mà thời gian đầu t lại kéo dài nên việc giá thành cha đáp ứng đ- ợc đông đảo quảng đại quần chúng nhân dân còn cha hợp lý.
Chơng III
Những định hớng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển nhà ở đô