2. 2, Thực trạng về hoạt động bảo đảm trong cho vay của chi nhánh
2.2.2.2, Quy trình nghiệp vụ về bảo đảm trong cho vay
* Bước 1 : Giám định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất :
- Việc xác định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất không phải là vấn đề phức tạp , nhưng trong điều kiện của Việt Nam lại xảy ra nhiều rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý vì các lý do sau : + Nhiều loại tài sản chưa thực hiện việc đăng kí tài sản và cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản như nhà ở các vùng nông thôn , các cơ sở kinh doanh . Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước việc thế chấp chỉ dựa trên cơ sở giấy xác nhận của cơ quan quản lý vốn nhà nước .
+ Các cơ quan quản lý Nhà nước chưa quản lý hết toàn bộ tài sản có đăng kí hoặc quản lý phân tán ở nhiều đơn vị . Từ đó khó xác định được một cách chắc chắn các giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu tài sản . Như trường hợp cá nhân có hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đem nó thế chấp ở hai ngân hàng …
+ Đất đã được giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhưng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Sự thiếu đồng bộ này sẽ dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các hợp đồng thế chấp.
- Để hạn chế các rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý ,nhân viên giám định tài sản cần khai thác thêm các nguồn thong tin khác ngoài việc xem xét các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản , như tham khảo ý kiến của trung tâm phòng ngừa rủi ro , các người cư trú gắn với tài sản thế chấp , đối chiếu nơi tọa lạc của tài sản với bản đồ quy hoạch chi tiết , nếu thấy giấy tờ gốc là phó bản cần có thêm cam kết cụ thể và có xác nhận của cơ quan công chứng. * Bước 2 : Định giá tài sản đảm bảo :
- Tài sản đảm bảo phải xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng làm cơ sở xác định mức cho vay, không áp dụng khi xử lý, xác định giá trị lập thành văn bản kèm theo Hợp đồng bảo đảm (theo 178) hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng (theo 85).
- Đối với tài sản đảm bảo không phải là quyền sử dụng đất thì giá trị xác định do hai bên thoả thuận căn cứ vào giá thị trường, có tham khảo thêm giá quy định của Nhà nước, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá.
- Đối với tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất:
+ Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp từ người khác hoặc được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không do Ngân sách cấp, đất hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được
nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo thoả thuận giữa các bên trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm thế chấp
+ Đất thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất đã trả tiền nhiều năm như thời gian thuê còn lại trên 1 năm và thời gian cho vay phù hợp với thời gian thuê còn lại (theo 07) thì:
Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù thiệt hại + Tiền thuê đất đã trả - tiền thuê đã trả cho thời gian sử dụng.
+ Đất nhà nước cho các tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài theo Luật đầu tư nước ngoài thuê, thì
Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền thuê đất đã trả - tiền thuê đã trả cho thời gian sử dụng.
+ Đất thuê được miễn giảm thì khi xác định giá trị tính là giá trị trước khi miễn giảm .
- Các động sản khác:
+ Tài sản đã qua sử dụng: Giá trị hiện tại = Giá mua vào (giá hoá đơn GTGT/Giá nhập khẩu) – Giá trị khấu hao.
+ Giá trị khấu hao tính theo qui tắc tính khấu hao của Bộ tài chính kết hợp với giá trị còn lại trên sổ sách kế toán
+ Giá trị khấu hao = Thời gian đã sử dụng/Tuổi thọ của tài sản theo qui định*Nguyên giá.
* Bước 3 : Xác định số tiền cho vay tối đa đối với giá tri tài sản đảm bảo : Tài sản đảm bảo là nguồn thu nợ thứ hai vì vậy thông thường giá trị tài sản đảm bảo khi thanh lý dưới hình thức chuyển nhượng để thu hồi nợ (phát mại
hoặc chuyển cho ngân hàng ) phải lớn hơn số tiền cho vay cộng với lãi và các chi phí liên quan khác . Như vậy , giá trị tài sản đảm bảo dùng để tính toán ở đây là giá trị dự kiến cho tương lai , tuy nhiên để đơn giản hóa việc tính toán các ngân hàng thường điều chỉnh tỷ lệ cho vay so với giá của tài sản đảm bảo . Đối với tài sản có giá ổn định thì áp dụng tỷ lệ cho vay cao , còn đối với tài sản có xu hướng giảm giá hoặc giá cả biến động thất thường thì áp dụng tỷ lệ cho vay thấp . Các ngân hàng được quyền quyết định tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản đảm bảo , trừ trường hợp thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay (theo quy định riêng của chính phủ ).
* Bước 4 : Ký kết hợp đồng cầm cố , thế chấp :
- Hợp đồng cầm cố ,thế chấp phải lập thành văn bản ,có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đông tín dụng .
-Nội dung cơ bản của hợp đồng như sau : + Tên, địa chỉ các bên: ngày, tháng, năm. + Nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Mô tả tài sản cầm cố, thế chấp, giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp. Riêng tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay có thể mô tả khái quát về tài sản.
+ Bên giữ giấy tờ tài sản đảm bảo . + Quyền và nghĩa vụ của các bên.
+ Các thoả thuận về xử lý và phương thức xử lý tài sản đảm bảo. + Các thoả thuận khác.
- Hợp đồng cầm cố, thế chấp , bảo lãnh là hợp đồng kinh tế và cũng có thể là hợp đồng dân sự , điều này phụ thuộc vào bản chất pháp lý của hợp đồng tín dụng .
- Hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh có thể ký hợp đồng công chứng hoặc không nếu quy định của pháp luật không bắt buộc phải ký công chứng.
* Giữ tài sản cầm cố , thế chấp :
- Khi cầm cố tài sản, bảo lãnh bằng động sản, khách hàng giao tài sản cầm cố cho tổ chức tín dụng giữ. Các bên được thoả thuận về bên giữ tài sản cầm cố trong các trường hợp sau:
+Tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu những tổ chức tín dụng phải giữ bản chính giấy chứng nhận sở hữu tài sản.
+Tài sản không đăng ký quyền sở hữu nhưng việc cầm cố tài sản này phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Đối với thế chấp , bảo lãnh bằng bất động sản thì tổ chức tín dụng phải giữ bản gốc giấy tờ.
- Đối với tài sản cầm cố là phương tiện có giấy đăng ký, tổ chức tín dụng phải giữ bản gốc giấy chứng nhận đăng ký và giao cho khách hàng bản sao công chứng ghi rõ:
Bản chính đang lưu giữ tại... từ ngày ... đến ngày... do Tổng giám đốc hoặc
cá nhân được uỷ quyền ký cho khách hàng lưu hành,
- Đối với tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh là tàu biển, tàu bay tham gia hoạt động trên tuyến quốc tế, tổ chức tín dụng giữ bản sao giấy chứng nhận có công chứng, chủ phương tiện giữ bản gốc.
- Đối với tài sản đảm bảo là hàng tồn kho luân chuyển, thì khách hàng chỉ được bán khi có chấp nhận bằng văn bản của tổ chức tín dụng, đối với tài sản đảm bảo là nhà ở, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách
hàng chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có sự chấp thuận bằng văn bản của tổ chức tín dụng .
- Đối với tài sản đảm bảo là quyên tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, quyền đối với phần góp trong daonh nghiệp , quyền khai thác tài nguyên...thì khách hàng phải giao cho tổ chức tín dụng bản chính giấy chứng minh quyền tài sản cho tổ chức tín dụng thực hiên các thủ tục pháp lý để tổ chức tín dụng có quyền sở hữu hợp pháp khi khách hàng không trả được nợ.
- Trong hợp đồng tài sản hình thành trong tương lai có thể mô tả khái quát tài sản. Khi tài sản được hình thành thì các bên lập phụ lục hợp đồng định giá lại, mô tả, giữ tài sản, giấy tờ và đăng ký giao dịch bảo đảm
- Doanh nghiệp nhà nước được cầm cố thế chấp tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý. Tổng công ty được cầm cố , thế chấp tài sản mà Nhà nước giao cho quản lý sau khi trừ đi giá trị tài sản đã giao cho doanh nghiệp thành viên hạch toán độc lập.
+ Khi doanh nghiệp nhà nước cầm cố thế chấp dây chuyền công nghệ chính theo quy định cơ quan quản lý ngành kinh tế-kỹ thuật thì phải được cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đó đồng ý bằng văn bản. Dây chuyền công nghệ không phải chính do các bên thoả thuận.
+ Đối với doanh nghiệp nhà nước mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khoán kinh doanh hoặc cho thuê thì việc cầm cố , thế chấp phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Đối với doanh nghiệp nhà nước mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định giao cho tập thể người lao động trong doanh nghiệp hoặc bán doanh nghiệp hoặc chuyển đổi thanh công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành
viên thì thủ tục cầm cố thế chấp tài sản được thực hiện như quy định của pháp luật với khách hàng không phải là doanh nghiệp nhà nước .
- Đối với tài sản của khách hàng nước ngoài tại Việt nam thì thực hiện theo quy định pháp luật Việt Nam. Nếu tài sản ở nước ngoài thì các bên thoả thuận thực hiện theo quy định của Pháp luật Việt Nam hoặc nước ngoài và thông lệ quốc tế.
* Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay :
- Điều kiện của khách hàng vay về mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản đảm bảo tiền vay đáp ứng được 1 trong 3 điều kiện:
+ Có mức vốn tự có tham gia tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư
+ Có mức vốn tự có + giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biên pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 15% tổng vốn đầu tư .
+ Có tài sản bảo bằng 1 hay nhiều biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 15% tổng vốn đầu tư.
* Phạm vi bảo đảm tiền vay của tài sản :
- Một tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hay nhiều tổ chức tín dụng . Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng thì phải có đủ các điều kiện:
+ Các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản này được đăng ký tại cơ quan Đăng kí giao dịch bảo đảm .
+ Các tổ chức tín dụng cùng nhận một tài sản bảo đảm phải thoả thuận với nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản
bảo đảm, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả nợ.
+ Giá trị tài sản bảo đảm được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải lớn hơn tổng các giá trị bảo đảm , trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Trong trường hợp các bên thoả thuận dùng một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ thì khách hàng phải thông báo cho tổ chức tín dụng nhận bảo đảm tiếp theo về các lần bảo đảm trước đó, nếu khách hàng không thông báo thì phải bồi thường khi có thiệt hại xảy ra.
- Mỗi lần cầm cố, thế chấp phải đăng ký giao dịch bảo đảm .
- Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các tổ chức tín dụng cùng được bảo đảm bằng 1 tài sản được xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm . Các tổ chức tín dụng cùng nhận 1 tài sản bảo đảm thoả thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán thì phải đăng ký việc thay đổi đó tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.