- Luật Đất đai năm 2013;
b. Nguyên tắc định giá đất
3.3. Nghiên cứu mộtsố yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ởt ại thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017-
Thanh Lãng giai đoạn 2017-2018
3.3.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng giai đoạn
2017-2018
3.3.1.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá
đất ở a. Nhóm đường phố loại I
Kết quả điều tra giá đất ở thị trường trung bình thuộc nhóm đường phố loại I có xu hướng tăng qua các năm (Bảng 3.8). Năm 2017 giá đất ở thực tế tại đường từ ngã tư Phú Xuân đi huyện Yên Lạc là 40500000 đồng/m2 và tại tuyến đường trục A là 31250000 đồng/m2 thì đến năm 2018 giá đất tại vị trí đường từ ngã tư Phú Xuân đi huyện Yên Lạc đã tăng lên 41875000 đồng/m2, tức là giá đất ở tăng gấp 1,04 lần so với thời điểm năm 2017; đường trục A đã tăng lên 35000000 đồng/m2 tức là giá đất ở tăng 1,12 lần so với năm 2017. Nguyên nhân làm cho giá đất ở đoạn đường phố này tăng là do vị trí thuận lợi kinh doanh, buôn bán đồ gỗ tạo được nguồn thu nhập cao.
Bảng 3.8. Giá đất ở của các đường phố nhóm I Đường phố Đường từ ngã tư Phú Xuân đi huyện Yên Lạc Đường trục A
Các đường phố nhóm I có sự chênh lệch về giữa giá thị trường và giá quy định rất lớn, cụ thể: Năm 2017, giá đất ở cùng vị trí trên các nhóm đường phố loại I chênh lệch từ 7,81 đến 9,0 lần; năm 2018 sự chênh lệch từ 8,75 lần đến 9,31 lần do giá đất ở quy định không thay đổi mà giá đất ở thị trường càng tăng theo xu thế phát triển cùng với nhu cầu của nhân dân.
Hình 3.3. So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất
ở thị trường của nhóm đường phố loại I b. Nhóm đường phố loại II
Kết quả tổng hợp điều tra cho thấy giá đất ở thị trường trung bình của các đường phố nhóm II giai đoạn năm 2017 - 2018 có xu hướng tăng từ 524000 - 3000000 đồng/m2 (Bảng 3.9). Trong đó đường dọc bờ kênh Liễn Sơn có mức tăng cao nhất (3000000 đồng/m2) do được đầu tư cơ sở hạ tầng như: cải tạo, nâng cấp đường giao thông, điện chiếu sáng; Các ô băng 2 cánh đồng Thực Phẩm tăng thấp nhất (524000 đồng/m2) do đã phát triển dân cư ổn định từ những năm trước đây, cơ sở hạ tầng không được đầu tư nhiều.
Bảng 3.9. Giá đất ở của các đường phố nhóm II Đường phố Đường dọc bờ kênh Liễn Sơn Đường ngã tư chợ Láng đến hết cầu Yên Thần Các ô băng 2 cánh đồng Thực Phẩm
(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ) Qua bảng 3.9
cho thấy giá đất ở các đường phố thuộc nhóm II trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng có sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định từ 3,75 lần đến 4,57 lần (năm 2017), từ 4,23 lần đến 5,29 lần (năm 2018). Khoảng các chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá nhà nước quy định ở mức trung bình và thấp hơn so với đường phố thuộc nhóm I do nhu cầu chủ yếu để ở, một số hộ làm xưởng sản xuất đồ gỗ.
c. Nhóm đường phố loại III
Kết quả điều tra cho thấy giá đất ở thị trường giai đoạn năm 2017 - 2018 có xu hướng tăng tại Đường trục B (Từ nhà ông Dương Việt Hồng đến nhà ông Quýnh) là 500000 đồng/m2, giảm tại Đường trục C (Từ nhà ông Tình Hoàn đến nhà ông Giao Hường) là 200000 đồng/m2 , tăng 300000 đồng/m2 tại đường từ nhà ông Tuấn Hường đến ngã tư chợ Láng.
Bảng 3.10. Giá đất ở của các đường phố nhóm III
Đường phố Đường trục B (Từ nhà ông Dương Việt Hồng đến nhà ông Quýnh) Đường trục C (Từ nhà ông Tình Hoàn đến nhà ông Giao Hường) Đường từ nhà ông Tuấn Hường đến ngã tư chợ Láng
(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ) Qua bảng 3.10
cho thấy giá đất ở các đường phố thuộc nhóm III trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng có sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định từ 6,13 lần đến 7,67 lần (năm 2017), từ 6,33 lần đến 8,0 lần (năm 2018). Khoảng các chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá nhà nước
quy định ở mức cao do cơ sở hạ tầng đường rộng, thuận lợi kết nối với đường trục A, dân cư tập trung đông.
Hình 3.5. So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất
ởthị trường của nhóm đường phố loại III
d. So sánh sự chênh lệch giữa giá đất ở giữa các nhóm đường phố
Nhìn chung giá đất ở trung bình thị trường thuộc đường phố nhóm I thường rất cao, hơn nữa các thửa đất giao dịch rất ít. Tại các vị trí trên đường phố nhóm I chủ sử dụng đất có thể trực tiếp kinh doanh đồ gỗ, buôn bán hàng hóa hoặc cho thuê mặt bằng với giá cao để thu lợi nhuận. So với đường phố nhóm I, những thửa đất ở thuộc đường phố nhóm II, III có giá thấp hơn do điều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém hơn nhóm I, các giao dịch nhà đất trong nhóm diễn ra sôi động do phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Thực tế cho thấy giá đất ở thị trường trung bình các nhóm I, II, III trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng có giá cao hơn so với một số địa phương lân cận trong huyện Bình Xuyên và tỉnh Vĩnh Phúc do có làng nghề mộc đem lại thu nhập cao, cơ sở hạ tầng đáp ứng được nhu cầu sống, khả năng sinh lời lớn.
Qua số liệu điều tra thực tế và thu thập tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh Bình Xuyên cho thấy: Giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng khi lập hợp đồng công chứng mua bán thường ghi giá chuyển nhượng bằng hoặc
thấp hơn giá nhà nước quy định và thấp hơn nhiều lần so với thị trường. Chính vì vậy cơ quan thuế khi tính nghĩa vụ tài chính chỉ xác định được theo phương pháp dựa trên bảng giá quy định của Nhà nước mà không xác định được giá đất thực tế, do đó không phản ánh đúng bản chất về giá, làm thất nguồn thu thuế, khó khăn trong công tác quản lý. Do đó việc điều tra giá thực tế để có được những thông tin về giá đất là rất cần thiết và phản ánh được mặt bằng giá đất ở thị trường trên địa bàn cùng với đó là công tác định giá đất sát với thị trường để làm căn cứ ban hành giá đất.
Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất ở trung bình của các nhóm đường phố
(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ) Qua bảng 3.11
cho thấy giá đất ở do Nhà nước quy định giai đoạn năm 2017-2018 giữ ổn định trong cùng nhóm và có sự chênh lệch giữa nhóm I với nhóm II là 1,39 lần, nhóm I với nhóm III chênh lệch 2,66 lần, nhóm II với nhóm III chênh lệch 1,92 lần và ổn định. Giá đất ở thị trường tại thị trấn Thanh Lãng có sự chênh lệch qua các năm và giữa các nhóm đường phố như: nhóm I với nhóm II chênh lệch 2,83 lần năm 2017, chênh lệch 2,62 lần năm 2018; nhóm I với nhóm III chênh lệch 3,19 lần năm 2017, chênh lệch 3,36 lần năm 2018; nhóm II với nhóm III chênh chệch 1,13 lần năm 2017, chênh lệch
Hình 3.6. So sánh chênh lệch giá đất ở thị trường của các nhóm đường phố 3.3.1.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở
Kết quả điều tra cho thấy giá đất ở thị trường giai đoạn 2017-2018 trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng có xu hướng tăng tại các vị trí khác nhau (bảng 3.12). Vị trí băng 1 có giá cao nhất do thuận lợi buôn bán, kinh doanh đồ gỗ, các tiện tích và hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ.
Qua bảng 3.12 cho thấy tại đường dọc theo kênh Liễn Sơn giá đất ở nhà nước quy định có chênh lệch giữa băng 1 và các ô còn lại của khu đất đấu giá Ao Trâu là 1,78 lần (giai đoạn 2017-2018); giá đất ở thị trường chênh lệch 1,54 lần (năm 2017) và 1,83 lần (năm 2018) do cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lời tương đồng giữa các vị trí. Đường từ hết Đình Hợp Lễ đến hết cầu Đầu Làng (nhà ông Duyên Sáu) giá đất ở nhà nước quy định chênh lệch giữa băng 1 và các khu vực còn lại của khu đấu giá Đè Gạch là 2,22 lần (giai đoạn 2017-2018); giá đất ở thị trường chênh lệch 5,95 lần (năm 2017) và 6,38 lần (năm 2018) do nhu cầu kinh doanh đồ gỗ thuận lợi, khả năng sinh lời cao, hạ tầng tốt. Khu đất đấu giá trạm y tế cũ giá đất ở nhà nước quy định chênh lệch giữa băng 1 và các ô đất còn lại là 1,5 lần (giai đoạn 2017-2018); giá đất ở thị trường chênh lệch 1,44 lần (năm 2017) và 1,5 lần (năm 2018) do nhu cầu chủ yếu sử dụng để ở.
Bảng 3.12. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở Tên Vị trí đường Băng (mặt tiền) Đường Các dọc ô còn theo lại kênh của Liễn khu Sơn đất đấu giá Ao Trâu Các ô tiếp Đường giáp từ hết mặt Đình tiền Hợp Các Lễ đến khu hết cầu vực Đầu còn Làng lại (nhà của ông khu Duyên đấu
Khu Băng 1 đất đấu Các ô giá đất trạm y tế cũ còn lại (Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ)
Qua bảng 3.12 cho thấy sự chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định theo sự ảnh hưởng của vị trí thửa đất không có sự khác biệt quá lớn, tỷ lệ chênh lệch trung bình là 1,2 lần năm 2017 và 1,1 lần năm 2018.
Hình 3.7. Mức ảnh hưởng của vị trí lô đất tại đường dọc kênh Liễn Sơn
3.3.1.3. Ảnh hưởng của hình thể, chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá
đất ở Kết quả điều tra giá đất ở thị trường trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng cho thấy các đặc điểm của thửa đất như: hình thể, diện tích, chiều rộng mặt tiền, khoảng cách tới các đường phố có ảnh hưởng đến tâm lý của người dân. Các thửa đất có diện tích từ 80 - 150 m2 mặt tiền từ 5 – 6 m kết hợp hình thể vuông hoặc hình chữ nhật có giá cao nhất do phù hợp với điều kiện kinh tế của người mua, dễ bố trí xây dựng nhà. Các thửa đất có hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể không vuông, nhiều góc cạnh bán với giá thấp hơn (Bảng 3.13).
Qua bảng 3.13 nhận thấy giá đất ở trung bình thị trường giữa thửa đất có hình thể tốt và thửa đất có hình thể xấu trong cùng một loại đường phố có sự chênh lệch từ 1,23 – 1,29 lần (đường trục A), chênh lệch 1,3 – 1,38 lần (đường trục B), chênh lệch 1,23 – 1,41 lần (đường trục C). Các thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 5-6 m có giá bán cao hơn các thửa đất có chiều rộng
mặt tiền từ 4 – 5 m hoặc lớn hơn 6 m do phù hợp với điều kiện kinh doanh, xây dựng nhà để ở. Tại đường trục A thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 5-6 m kết hợp hình thể tốt có giá bán cao gấp 1,1 lần so với thửa đất có mặt tiền 4-5 m, cao gấp 1,2 lần so với thửa đất có mặt tiền lớn hơn 6m. Tại đường trục B thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 5-6 m kết hợp hình thể tốt có giá bán cao gấp 1,1 lần so với thửa đất có mặt tiền 4-5 m, cao gấp 1,25 lần so với thửa đất có mặt tiền lớn hơn 6m. Tại đường trục C thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 5-6 m kết hợp hình thể tốt có giá bán cao gấp 1,2 lần so với thửa đất có mặt tiền 4-5 m, cao gấp 1,3 lần so với thửa đất có mặt tiền lớn hơn 6m.
Bảng 3.13. Ảnh hưởng của hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở Chiều rộng mặt tiền (m) Hình thể tốt 4-5 35,000 5-6 38,200 >6m 32,500
3.3.1.4. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở
Tổng hợp kết quả điều tra giá đất ở trung bình thực tế tại thị trấn Thanh Lãng cho thấy khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người mua thường để ý đến những thửa đất có mặt tiền quay về hướng Nam, Đông Nam hơn những hướng còn lại, do quan niệm từ xưa “Lấy vợ hiền hòa, chọn nhà hướng Nam hay “nhà hướng Nam không làm cũng có” và có giá trị cao hơn (bảng 3.14).
Qua bảng 3.14 cho thấy hướng tốt bao giờ cũng có giá cao hơn hướng xấu, dao động từ 200 - 700 nghìn đồng/m2. Sự chênh lệch về giá cả tuy không lớn nhưng những thửa đất có hướng xấu thường khó bán hơn, hướng tốt thuận lợi cho sinh hoạt, làm ăn... đây là một yếu tố mang tính tâm linh của đa số người dân. Tại đường trục A thửa đất có hướng tốt cao hơn thửa đất có hướng xấu từ 400 – 700 nghìn đồng/m2. Tại đường trục B, đường trục C thửa đất có hướng tốt cao hơn thửa đất có hướng xấu từ 200 – 500 nghìn đồng/m2.
Bảng 3.14. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở Độ rộng mặt tiền Đường trục A (m) Hướng tốt 4-5 35,000 5-6 38,200 >6m 32,500 (Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ)