II – Sự cần thiết thu hút vốn đầu tư vào phát triển nhà và đô thị của
2.Các nguồn vốn đầu tư vào hoạt động phát triển nhà và đô thị của
Tổng Công ty VINACONEX.
2.1. Vốn tự có
Nguồn vốn bên trong hình thành từ phần tích lũy từ nội bộ doanh nghiệp (vốn góp ban đầu, thu nhập giữ lại) và phần khấu hao hàng năm. Nguồn vốn này có ưu điểm là đảm bảo tính độc lập, chủ động, không phụ thuộc vào chủ nợ, hạn chế rủi ro về tín dụng. Dự án được tài trợ từ nguồn vốn này sẽ không làm suy giảm khả năng vay của đơn vị. Đây là nguồn tài trợ chủ yếu cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.
Nguồn vốn tự có là vốn đối ứng sẽ quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng khi ứng tiền trước cho doanh nghiệp xây dựng nhà, là bằng chứng cam kết với các nhà đối tác (nhà thầu, cung cấp nguyên vật liệu)… Tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có là không thể thiếu. Đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích lũy từ lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh, của khấu hao cơ bản được giữ lại, từ nguồn vốn kinh doanh… Chính nguồn vốn tự có sẽ quyết định, làm cơ sở cho việc huy động thành công các nguồn vốn khác.
2.2. Vốn từ ngân sách Nhà nước
Trên thực tế, nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước không trực tiếp cấp cho từng dự án mà chủ yếu áp dụng qua các hình thức gián tiếp như hỗ trợ bằng quỹ đất, góp vốn vào Quỹ Hỗ trợ phát triển Hà Nội… Để đẩy nhanh xây dựng Thủ đô Hà Nội giàu đẹp, văn minh hiện đại, bền vững nhằm huy động mọi nguồn nội lực đầu tư để phát triển kinh tế - xã hội, khai thác tối đa tiềm năng của đất đai nhất là lợi thế về giá trị sử dụng đất của Thủ đô, UBND Thành phố đã trình Chính phủ cho phép được thực hiện các dự án theo phương thức dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Sau khi được Thủ tướng Chính phủ cho phép, căn cứ vào quy hoạch chi tiết được duyệt, Thành phố xác định được các dự án xây dựng hạ tầng đô thị và các dự án phát triển khu đô thị mới, tổ chức lựa chọn chủ đầu tư có đủ kinh
thuật và dự án được giao đất để xây dựng nhà ở. Cụ thể là chủ đầu tư của những dự án này sẽ được phép sử dụng khoản tiền, sử dụng đất xây dựng nhà ở để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng theo yêu cầu của Nhà nước và sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước trước khi kết thúc dự án, trong trường hợp chi phí xây dựng phải nộp khoản chênh lệch đó. Đây là một chủ trương đúng đắn của Thành phố làm giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước đồng thời phát huy được giá trị của đất phục vụ cho sự nghiệp phát triển nhà và đô thị của Thủ đô.
2.3. Vốn vay:
Vốn vay là nguồn vốn đã giữ vai trò chủ đạo xét trên cả 2 khía cạnh tỷ trọng và tuyệt đối. Vốn vay bao gồm vay tín dụng đầu tư và vay tín dụng thương mại.
Vốn vay tín dụng đầu tư là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước dành cho các dự án phát triển, hỗ trợ cho các chương trình kinh tế lớn được Nhà nước xác định ưu tiên phát triển. Mức vốn cho vay cũng như mức lãi suất và thời gian ưu đãi được hưởng đối với mỗi dự án là khác nhau, thực hiện theo quy định của luật khuyến khích đầu tư và các quy định khác của Nhà nước.
Vốn vay thương mại là nguồn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về vốn cho các dự án phát triển nhà và đô thị, bởi vì để có thể tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi thì phải đáp ứng được những điều kiện nhất định như dự án phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp hoặc thuộc diện chính sách, dự án có phương án khả thi xây dựng hạ tầng cơ sở tại khu vực được khuyến khích… Khi vay thương mại, chủ đầu tư phải chi trả phí dựa trên những điều thỏa thuận với Ngân hàng và thường chịu lãi suất cao hơn và bắt buộc có thế chấp.
2.4. Vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu:
Đây là nguồn vốn được huy động thông qua thị trường vốn. Các đề án về việc phát hành trái phiếu Chính phủ và trái phiếu doanh nghiệp cũng đã và đang được Nhà nước triển khai. Tuy nhiên, đây là một hình thức huy động vốn khá mới mẻ đối với Việt Nam. Việc phát hành trái phiếu vừa có những thuận lợi vừa có những hạn chế nhất định.
Huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán có ưu điểm là quy mô huy động rộng rãi hơn, tuy nhiên tính cạnh tranh và rủi ro cũng sẽ lớn hơn. Thông qua phát hành trái phiếu có thể huy động vốn với khối lượng lớn trong thời gian dài để đáp ứng nhu cầu cho đầu tư mà không bị ràng buộc bởi các điều kiện về tín dụng. Bên cho vay khó sử dụng quan hệ cho vay để gây sức ép với bên huy động vốn trong các quan hệ khác. Đối với hình thức huy động này, người đi vay có thể tăng thêm tính hấp dẫn bằng cách đưa ra một số yếu tố kích thích như: cho phép chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu hoặc nếu mua đợt này sẽ được ưu tiên mua trong những đợt phát hành sau. Với những yếu tố kích thích đó thì có thể khuyến khích nhiều người mua trái phiếu hơn, lượng vốn huy động được sẽ nhiều hơn.
Tuy nhiên, Việt Nam vẫn còn quá ít kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Bởi vậy, cần lựa chọn cẩn thận loại hình trái phiếu phát hành, thời gian đáo hạn, thị trường phát hành và nhà bảo tiêu phù hợp với điều kiện thị trường vốn ở Việt Nam. Hơn nữa, cũng cần cân nhắc thận trọng giữa việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu với các hình thức huy động vốn khác như đầu tư trực tiếp và vay nợ qua hệ thống Ngân hàng.
2.5. Các nguồn vốn đầu tư khác:
Tổng Công ty còn có thể huy động vốn từ chính những khách hàng của mình (như yêu cầu khách hàng ứng trước một khoản tiền, khi giao sản phẩm sẽ nhận nốt số tiền còn lại), đồng thời tiến hành liên doanh liên kết với các công ty khác, nhằm thu được lượng vốn cao hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về vốn cho các hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh của mình.
Chương 2:
THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ VÀO PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊCỦA TỔNG CÔNG TY