- Hiệu quả tài chính của dự án
2.2.PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ VỀ MẶT TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 1.Phân tích về chi phí đầu tư và phương án huy động vốn :
2.2.1. Phân tích về chi phí đầu tư và phương án huy động vốn :
Trên cơ sở phương án quy hoạch chung toàn dự án theo qui định chung và qui định về cơ cấu sử dụng đất của UBND Thành phố, dự án đã đưa ra một phương án quy hoạch phù hợp vừa mang lại hiệu quả cho dự án, trong đó tỷ lệ đất thương phẩm 47.959m2 chiếm 50,69% (gồm đất nhà biệt thự, đất nhà liên kế và đất chung cư, đất công trình công cộng). Đây là một chỉ tiêu quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, bởi vì tỷ lệ đất thương phẩm chiếm càng cao thì doanh thu từ kinh doanh đất nền càng lớn, tuy nhiên, theo qui định của Thành phố, tất cả các dự án kinh doanh hạ tầng khu dân cư đều phải bảo đảm các chỉ tiêu về diện tích đất giao thông, đất cây xanh, đất công trình công cộng như trường học, mẫu giáo,..bình quân đầu người dân phải cao hơn so với chỉ tiêu qui hoạch chung của Thành phố cũng như của khu vực nơi dự án xây dựng.
Song song vấn đề trên, dự án cũng đã đưa ra quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường, hệ thống thoát nước, hệ thống cấp nước, điện, hệ thống xử lý chất thải, xử lý nước thải phù hợp với quy mô dân cư của dự án và hệ thống định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá xây dựng cơ bản hiện hành của Nhà nước.
Việc phân tích tài chính ở đây chủ yếu là những vấn đề về giá mà cơ quan tư vấn thiết kế ước tính còn chưa chuẩn xác, đầu tiên đó là khung giá đền bù đất tại khu quy hoạch của dự án ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp, Hồ Chí Minh như sau:
Về công tác đền bù đất, theo qui định của Tp. Hồ Chí Minh, các dự án đầu tư
trên địa bàn Thành phố chỉ được cấp quyết định giao đất khi chủ đầu tư đã tiến hành đền bù giải toả trên 80% diện tích của dự án, phần còn lại Thành phố sẽ hỗ trợ đền bù bằng các giải pháp về hành chính. Thực hiện theo chính sách này, Công ty đã xúc tiến khảo sát và đền bù với các hộ dân, qua thoả thuận và đền bù được hơn 50.000 m2 đất (chiếm gần 60% diện tích khu đất của dự án) thì giá đền bù hiện nay bình quân chưa đến 400.000 đ/m2, do đó, giá dự kiến đền bù đất trong dự án 500.000 đồng/m2 là quá cao, chỉ chênh lệch hơn 100.000 đồng/m2 , nếu tính cả dự án, chi phí đền bù đất, một trong những chi phí đầu tư quan trọng, đã tăng hơn 10 tỷ đồng.
Bằng phương pháp phân tích “độ nhạy”, chúng ta sẽ thấy được mức độ ảnh hưởng của riêng chi phí đền bù đất đến mức lãi ròng của dự án là rất lớn, nếu như tính giá đất đền bù thực tế hiện nay là 380.000 đồng /m2 thay vì tính mức đền bù đất theo dự án dự kiến là 500.000 đồng/m2 thì mức lãi ròng của dự án đã tăng từ 25,014 tỷ đồng lên 35,594 tỷ như trong bảng sau :
Bảng 2-21 : Bảng phân tích độ nhạy của lãi ròng theo giá đền bù đấtø
Giá bán đất nền nhà liên kế (Triệu đồng/m2)
25,014.37 2.20 2.25 2.40 2.80 3.50 380,000 34,444.94 35,594.66 40,048.29 51,286.41 71,918.37 380,000 34,444.94 35,594.66 40,048.29 51,286.41 71,918.37 400,000 32,801.82 33,951.54 38,405.18 49,643.29 70,275.25 420,000 30,918.17 32,067.90 36,521.53 47,759.64 68,391.60 450,000 28,333.24 29,482.96 33,936.59 45,174.70 65,806.67 Chi phí đền bù (Đồng/m2) 500,000 23,864.65 25,014.37 29,468.01 40,706.12 61,338.08
Như vậy, mức lãi ròng của dự án đã tăng hơn 10 tỷ đồng, đây là một con số khá lớn mà không phải bất kỳ một đơn vị kinh doanh nào cũng có thể dễ dàng có được với một lượng vốn đầu tư khoảng 200 tỷ đồng.
Dù chỉ mới so sánh một chỉ tiêu giá đất đền bù và giữ nguyên các chỉ tiêu khác thì sẽ có sự thay đổi lớn về mức lãi ròng của dự án và đương nhiên là các chỉ tiêu tính toán hiệu quả đầu tư của dự án sẽ thay đổi theo. Chỉ tiêu giá đền bù đối với các dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư là một chỉ tiêu hết sức quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư của dự án sau này.
Hiện nay, về mặt quản lý Nhà nước đây cũng là vấn đề nóng bỏng, nhất là đối với những thành phố phát triển như TP. HCM, giá đền bù đất luôn có những biến động lớn và nhanh chóng tuỳ thuộc vào giá cả thị trường và tốc độ quy hoạch của Nhà nước. Theo chủ trương của Thành phố, tất cả các đơn vị kinh doanh hạ tầng đều phải tự thoả thuận đền bù trực tiếp với các tổ chức, cá nhân có đất trong khu dự án của mình, vì vậy mà chỉ tiêu dự kiến giá đền bù đất cho dự án đầu tư luôn luôn là một chỉ tiêu quan trọng, cần xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư cho dự án.
Về chi phí hỗ trợ cho địa phương. Một vấn đề khác mà đơn vị tư vấn lập dự án
đã tính toán là chi phí đóng góp cho địa phương (Huyện Hóc môn) với số kinh phí dự kiến là 750.000.000 đồng, chi phí này được tính vào chi phí đất nền và sẽ làm tăng chi phí vốn đầu tư cho dự án.
Mặc dù đây chỉ là khoản ước tính, song cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư của dự án và xét thấy chi phí này không hợp lý, vì với tư cách là một nhà đầu tư, Công ty cũng đã tính toán nghĩa vụ giúp địa phương thông qua việc bàn giao khu đất xây dựng công trình công cộng theo giá vốn (không lãi). Như vậy, không thể có những khoản đóng góp khác mà không đủ cơ sở thuyết phục với một khoản tiền khá lớn (xin trích dẫn phần chi phí khác trong phụ lục 1 kèn theoo - bảng tính chi phí khác)
Bảng 2-22 : MỘT SỐ CHI PHÍ KHÁC :
Chi phí khởi công 20,000,000 đồng
Chi phí nghiệm thu, bàn giao 10,000,000 đồng
Chi phí khánh thành 20,000,000 đồng
Chi phí đóng góp cho địa phương 750,000,000 đồng
Tổng các khoản chi phí khác 800,000,000 đồng
Qua hai chỉ tiêu tính toán của dự án đã thấy dự kiến vốn đầu tư của dự án còn khá cao so với thực tế hiện nay Công ty đang tiếp cận. Tuy nhiên, việc đặt dự án vào tình huống khó khăn nhất cũng là một ý đồ cần thiết, ngay cả trong tình huống khó khăn nhất mà dự án vẫn khả thi và mang lại hiệu quả thì đây mới là một dự án đáng được tin tưởng và hoàn toàn có thể thực hiện được sau này.
Về chi phí lãi vay, với mức lãi vay phải trả hơn 13 tỷ đồng cũng là một chi phí
khá lớn, tuy nhiên đây là kết quả tất yếu của phương án huy động vốn mà dự án đã đưa ra, vấn đề ở đây cần phân tích là phương án huy động vốn như thế đã tối ưu chưa?
Vốn được huy động để đầu tư cho dự án là 209.393,8 triệu đồng được dự kiến huy động từ các nguồn vốn trong bảng tính vốn huy động dưới đây :
Bảng 2-23 : Các nguồn vốn đầu tư cho dự án
Tổng các nguồn vốn (Tr đồng) 209,393.80 100%
1. Vốn tự có và góp vốn kinh doanh 21,843.15 10.40%
2. Vốn ứng trước của nhà thầu xây dựng 4,426.54 2.10%
3. Vốn dự kiến vay ngân hàng 37,842.80 18.10% (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4. Vốn bổ sung từ hoạt động kinh doanh 145,281.31 69.40% Căn cứ trên cơ cấu sử dụng vốn thì tỷ lệ vốn bổ sung từ nguồn vốn thu trong quá trình khai thác dự án chiếm tỷ trong khá lớn 69,4%, nghĩa là hơn một nữa vốn đầu tư cho toàn dự án. Đây là một giải pháp phù hợp theo hướng dự án đã đặt ra là vừa đầu tư vừa khai thác, ví dụ như khi bán được nền nhà năm thứ I thì dùng vốn này đầu tư tiếp hạ tầng để bán tiếp nền nhà cho năm thứ 2, … và tương tự như vậy cho công tác kinh doanh xây lắp cũng tiến hành theo hướng này.
Với giải pháp này, nhu cầu vốn đầu tư tại mỗi thời điểm trong quá trình thực hiện dự án sẽ thấp hơn nếu như tiến hành đầu tư toàn bộ rồi mới đi vào khai thác thì sẽ phải có một lượng vốn lớn hơn rất nhiều. Đây cũng là nét đặc thù của dự án kinh doanh hạ tầng, khác với những loại dự án khác là không thể vừa đầu tư vừa khai thác dự án.
Tuy nhiên với tỷ lệ chiếm 69,4% thì tương đối lớn, liệu khi đưa dự án vào khai thác thì có thể đạt được theo đúng tiến độ như đã dự kiến hay không? Nếu không thì phải huy động từ nguồn khác là vốn vay và vốn ứng trước của các nhà thầu, bởi vì nguồn vốn tự có và liên doanh rất khó có thể tăng một lượng lớn được, trong khi cả hai nguốn vốn vay và vốn ứng trước của các nhà thầu đều phải chịu chi phí vốn tương đương lãi suất ngân hàng. Trong trường hợp này, để bảo đảm tiến độ thực hiện dự án thì chắc chắn chi phí lãi vay sẽ tăng lên và tất yếu hiệu quả đầu tư của dự án sẽ giảm đi tương ứng.
Cũng theo phương án huy động vốn trên thì tổng nguồn vốn vay và vốn ứng trước của các nhà thầu chỉ vào khoảng 20%, đây là một tỷ lệ hợp lý, bởi lẽ nó chưa chiếm đến 1/3 vốn đầu tư cho dự án, vì thế mà mức độ rủi ro của dự án thấp và khả năng huy động vốn từ nguồn này là khả thi .
Nhìn chung, phương án huy động vốn đầu tư như dự án đưa ra là rất lý tưởng, ở đây, khả năng thực thi của dự án lại tuỳ thuộc lớn vào khả năng khai thác của dự án, mà cụ thể là các hợp đồng chuyển nhượng đất nền nhà và các hợp đồng thi công xây lắp nhà cho các đối tương khách hàng đã mua nền nhà. Đây là vấn đề có liên quan đến mức cầu về nhà đất tại khu vực cũng như phương thức kinh doanh của công ty về giá và phương thức thanh toán. Vấn đề này sẽ được phân tích cụ thể trong phần tiếp theo sau.