- Hiệu quả tài chính của dự án
c. Xét chọn phương án đầu tư tối ưu cho dự án:
3.1.2. Về chiến lược kinh doanh nhà Đây là một giải pháp rất quan trọng trong
việc thực thi dự án, bao gồm những vấn đề có liên quan sau:
Về giá kinh doanh. Đối với chiến lược giáàù, trong phương án chọn nêu ra giá
kinh doanh nền nhà liên kế khoảng 2,6 triệu đồng/m2 và giá kinh doanh xây dựng nhà 1,8 triệu đồng/m2 sàn xây dựng. Đây là phương án giá hợp lý, vì, nếu chỉ đơn cử với loại hình nhà liên kế, theo thiết kế là 1 trệt và 2 lầu, với diện tích gồm 3 sàn, nếu đưa
giá đất nền gộp vào giá sàn xây dựng thì giá 1m2 sàn xây dựng thì 1m2 sàn nhà có giá kinh doanh vào khoảng 2,66 triệu/m2 sàn (bằng 2,6 triệu/3 +1,8 triệu), với mức giá này thì so với giá nhà chung cư các khu lân cận như khu nhà chung cư Khu công nghiệp Tân Bình (cách khu dân cư này cách khoảng 2 km) thì giá căn hộ tầng 4 có giá thấp nhất cũng đã là 3,1 triệu/m2 (theo báo giá đầu năm 2004). Đó là chưa tính đến mức độ tâm lý đối với người mua hiện nay vẫn thích ở nhà riêng hơn là phải vào chung cư.
Vấn đề cần đề xuất ở đây chính là cần có hệ thống giá kinh doanh cụ thể đối với từng dãy nhà, thậm chí từng nhà phù hợp theo từng vị trí cụ thể trên cơ sở các điều kiện thuận lợi về giao thông, kinh doanh buôn bán nhỏ trong tương lai, hướng nhà,… chứ không thể đưa ra một khung giá cố định rồi cứ thế mà thực hiện.
Hiện nay, trên dự án, giá kinh doanh nhà chỉ là giá ước đoán trên cơ sở giá đất nền mà các dự án lân cận đang thực hiện, khi dự án đi vào thực hiện tình hình thực tế sẽ có nhiều thay đổi lớn, ví dụ như khung giá đất mới đã ban hành vào ngày 01/1/2005,…, do vậy, khi xác định khung giá chuẩn kinh doanh nhà phải xem xét thực tế cụ thể mà có chính sách giá phù hợp, nhằm mang lại hiệu quả cao cho dự án.
Khi xem xét giá cho từng năm cũng phải cụ thể, không nhất thiết là giá năm sau phải cao hơn năm liền kề trước đúng bằng lãi suất ngân hàng (10,2%) mà đã gọi là giá cả thì phải căn cứ vào giá trị đã đầu tư cộng lãi tối thiểu trong đầu tư của Công ty và nhất là phải trên cơ sở cung cầu của thị trường bất động sản trong từng năm, từng thời điểm cụ thể.
Công tác tiếp thị, đi kèm theo chiến lược giá kinh doanh là công tác tiếp thị,
trong dự án đã tính toán chi phí bán hàng phù hợp, ở đây chỉ còn bàn đến việc thực thi của công tác tổ chức tiếp thị.
Kinh nghiệp của một số công ty cùng trong Tổng công ty Xây dựng số I, các đơn vị này định mức tỷ lệ hoa hồng hợp lý cho việc môi giới bán nhà trong dự án của công ty mình, qua đó, khuyến khích tất cả cán bộ công nhân viên trong công ty cùng tham gia bán nhà trong dự án để có thu nhập ngoài tiền lương của cơ quan. Thực tế thì hiệu quả thật bất ngờ, có những công nhân viên bình thường đã khá lên nhờ dịch vụ này, trong đó có những người quyết định bỏ vốn vào mua nhà của công ty để bán lại cho khách hàng theo chế độ thanh toán từng phần của công ty.
Đây là việc làm hết sức cần thiết, làm như vậy, công ty có thể tận dụng một lực lượng kinh doanh nhà miễn phí, có điều kiện quảng bá kinh doanh rộng rãi và đầy tin tưởng hơn so với những quảng bá bình thường thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.
Với chính sách hoa hồng hợp lý, công ty còn có thể tận dụng một đội ngũ “cán bộ kinh doanh tiếp thị” từ bên ngoài, đây là đội ngũ đầy tiềm năng vì có mối quan hệ rộng và số lượng lớn, thành phần đa dạng, phong phú, khả năng tiếp cận khách hàng rộng rãi.
Vấn đề phương thức thanh toán. Trong dự án đã cụ thể hoá phương thức thanh
toán theo từng loại hình kinh doanh : nhà liên kế, nhà biệt thự, nhà chung cư kể cả kế hoạch thu hồi vốn đối với công trình công cộng. Tuy nhiên, về phương thức thanh toán cũng cần bàn thêm về cách thức thực hiện vấn đề này, nghĩa là Công ty cần có chính sách thanh toán qua ngân hàng, tổ chức cho khách hàng có điều kiện mua tập trung vốn để mua nhà một cách thuận lợi hơn.
Bộ phận kế toán Công ty cần phải quan hệ với ngân hàng để có chính sách cho vay với lãi suất thấp đối với những khách hàng chưa đủ tiền thanh toán theo quy định của Công ty dưới hình thức cầm cố tài sản hay bằng hình thức vay quỹ lương, đây là việc làm cần thiết nhằm tạo điều kiện cho khách hàng có thể an tâm đầu tư vào việc mua nhà với mức thu nhập của bản thân, qua đó, tạo thêm niềm tin, uy tín của Công ty đối với khách hàng và đây cũng là chính sách mà Thành phố đang phát động và tạo điều kiện thận lợi hiện nay.
Riêng đối với những thành phần có thu nhập cao, mua với số lượng lớn nhằm mục đích kinh doanh, ngoài chính sách ưu tiên về giá kinh doanh và các thủ tục pháp lý cũng cần có những chủ trương hợp lý về thanh toán như chấp nhận một tỷ lệ phần trăm thanh toán chậm nhất định, xác nhận và tạo điều kiện cho thành phần này vay thêm vốn đầu tư vào thị trường này,… nói chung tạo điều kiện cho thành phần này có khả năng tham gia kinh doanh cùng với đội ngũ bán hàng của Công ty
