CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
3.1 Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm n:
3.1.1 Diễn biến:
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng liên tục. Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USD/m2 cho các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền thành ý”. Trong đó, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn cuối năm 2010.
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006
khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01 năm 2008.
Bảng 3.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM
STT Vị trí Tháng 8/2006 Cuối 2007 Đầu 2009
1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q2 10- 12 triệu 45 – 50 triệu 18 -25 triệu 2 Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q2 4 – 6 triệu 25 – 35 triệu 12 -15 triệu 3 Khu dân cư Khang Điền, Q9 2- 5 triệu 8 – 12 triệu 6- 8 triệu
Nguồn: Tổng hợp và CBRE
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ đang được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420 - 800 USD một m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuNn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900 - 1,400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2,300 – 2,800 USD một m2. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3,000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.
Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Trong thời gian qua, lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm cuối năm 2007. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phNm bất động sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 30% - 60% so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 65%. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng
giá quá cao so với thực tế trước đây. Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít.
Hình 3.1: Giá trị căn hộ cao cấp tại TPHCM
- 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 Q1/07 Q2/07 Q3/07 Q4/07 Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08
Nguồn: CB Richard Ellis
Bảng 3.2: So sánh với các thành phố khác tại các nước Châu Á Hong
Kong Singapore HCM
Bắc
Kinh Bangkok Manila
Kuala
Lumpur Jakarta
20,595 17,316 4,600 4,240 3,068 2,409 2,277 1,804
Dolla/mỗi m2 Nguồn: CB Richard Ellis
Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35 USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng. Tỷ lệ tăng 103% giá thuê văn phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2 /tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác trong khu vực như: Bắc Kinh 30USD, Bangkok 24USD, Seoul 22USD, Jakarta 9USD... Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35.5 USD/m2/tháng trong năm 2007 tăng lên 50 USD/m2/tháng trong năm 2008 tức tăng khoảng 43%, văn phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23 USD/m2/tháng lên 35 USD/m2/tháng tỷ lệ
tăng khoảng 50% so với năm 2007 và hiện đang có dấu hiệu chững lại và bắt đầu giảm.
Hình 3.2: Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực
70 30 24 22 9 0 10 20 30 40 50 60 70
HCM Bắc Kinh Bangkok Seoul Jakarta
Price (USD)
Nguồn: CB Richard Ellis
Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn, trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo khổng lồ. Tại TP.HCM, có khoảng gần 200 dự án nhưng chỉ đáp ứng không tới 1 triệu người sinh sống, hầu hết căn hộ hay đất nền của các dự án này đều có giá trị trên 1.5 tỷ đồng, một số dự án có giá mỗi biệt thự lên đến 100 tỷ đồng.
Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nhiều dự án gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI được triển khai trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ
vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần và tăng 200% so với năm 2007, với 1,171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11.5 tỷ USD. Lĩnh vực bất động sản thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008, có khoảng gần 28 tỷ USD cam kết đầu tư vào các dự án bất động sản. Phần lớn FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch…