CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠ
4.3.2 Xây dựng quy trình th.m định cho vay chặt chẽ
Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân ngân hàng nhà nước cũng không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản.
Tuy nhiên về mặt các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản.
Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các Ngân hàng thương mại phần nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu của các Ngân hàng thương mại trong thời gian qua. Để hạn chế điểm yếu này, các Ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua ngân hàng, thực hiện chuyên môn hoá trong hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý.
Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích khá hiệu quả hoạt động của người đi vay để đưa ra quyết định cho khách hàng vay vốn
Uy tín và đạo đức của khách hàng (Character)
Các tổ chức tài chính quyết định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy và cá tính của người vay. Chính vì vậy, người đi vay phải trình bày một cách trung thực và rõ ràng. Ngân hàng cần tiến hành xác minh, nếu phát hiện có chi tiết thiếu trung thực thì sẽ đặt vấn đề về độ tin cậy đối với người đi vay. Cụ thể cần chú ý đến các vấn đề sau: lịch sử tín dụng của khách hàng, các đánh giá của các Ngân hàng khác và đối tác đối với khách hàng này…
Năng lực (Capacity)
Ngân hàng cần biết về kỹ năng quản lý, sự nhạy bén trong kinh doanh và vị thế của người xin vay vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết nào mà người đi vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình nhằm trụ vững và phát triển trong khi nhiều doanh nhân khác thất bại. Các mô tả quá trình hoạt động của doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại, đã từng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cơ cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phNm, khách hàng chính, người cung cấp chính của doanh nghiệp.
Điều kiện (Conditions)
Ngân hàng phải thận trọng, bảo thủ và luôn tính đến tình huống xấu nhất có thể xảy ra. Cần xác định và tìm hiểu rõ những điều kiện kinh tế, tình hình ngành và khả năng cạnh tranh dự kiến sẽ có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động kinh doanh bất động sản của khách hàng. Xem xét địa vị cạnh tranh hiện tại của khách hàng trong ngành và thị phần dự kiến, kết quả hoạt động của khách hàng so với các đối thủ cạnh tranh khác trong ngành, mức độ nhạy cảm của khách hàng đối với chu kỳ kinh doanh, ảnh hưởng của lạm phát đến thị trường bất động sản cũng như đối với bảng cân đối kế toán và dòng tiền của khách hàng.
Ngoài ra, Ngân hàng cần đánh giá và dự báo thị trường bất động sản tại khu vực khách hàng đầu tư. Xem xét các yếu tố chính trị, pháp lý, xã hội, công nghệ,
môi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như các lĩnh vực khác của khách hàng.
Tài sản đảm bảo (Collateral)
Ngân hàng cần nhìn vào hiệu quả hoạt động kinh doanh có thể có của khách hàng. Báo cáo tài chính của Khách hàng cần bao hàm tất cả các khoản phải trả, cả thực tế lẫn đột xuất. Đồng thời, trong điều kiện thông tin bất cân xứng, khoản tiền cho vay cần được đảm bảo bởi giá trị tài sản của khách hàng và hoạt động kinh doanh có triển vọng, vì vậy Ngân hàng cũng cần xem xét tài sản đảm bảo để thế chấp cho khoản vay
Vốn (Capital)
Đầu tư bằng vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể hiện cam kết tài chính của doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh cụ thể. Ngân hàng cần nhìn vào giá trị ròng của công ty và các hệ số tài chính, thu nhập đã qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dòng tiền hiện tại và dự kiến, tính thanh khoản của tài sản lưu động, cơ cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để quyết định cho vay.
Kiểm soát (Control)
• Cần xem xét các luật, qui định, qui chế hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
• Mức độ phù hợp của khoản vay đối với qui chế, qui định của Ngân hàng. • Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ và phải được ký bởi các bên. • Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
Về nguyên tắc thì không nên xem trọng C nào cả nhưng thứ tự ưu tiên xem xét thì nên theo thứ tự nêu trên.