CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠ
4.1. Nhận diện những nguy cơ tiềm n trong hoạt động tín dụng bất động sản:
Từ đầu những năm 90 cho đến nay, lần đầu tiên nền kinh tế Việt Nam phải đối diện với những tình huống vô cùng khó khăn. Mở đầu là lạm phát tăng cao vượt tầm kiểm soát của chính phủ, cán cân thương mại thâm hụt, tỷ giá liên tục biến động… Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách kiềm chế lạm phát, chính sách tiền tệ thắt chặt, ổn định tỷ giá… làm thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán lâm vào khủng hoảng gây ảnh hưởng đến mọi thành phần kinh tế trong xã hội. Năm 2008 là một năm đầy khó khăn cho các Ngân hàng thương mại bởi Ngân hàng thương mại là đối tượng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và nặng nề nhất do hoạt động liên quan đến lĩnh vực tiền tệ và là công cụ điều tiết thực thi chính sách của nhà nước. Một trong những nguy cơ mà Ngân hàng thương mại đang đối diện là giải quyết các khoản nợ liên quan đến bất động sản. Hầu hết các khoản vay này được giải ngân vào những tháng cuối năm 2007 khi các Ngân hàng thương mại chạy đua tăng trưởng dư nợ và lấy thị trường bất động sản làm mục tiêu cạnh tranh. Ngay cả những chuyên gia lạc quan nhất vẫn không dám dự đoán thị trường bất động sản khi nào sẽ hồi phục.
- Các ngân hàng đua nhau cho vay bất động sản mà không tính đến những rủi ro đang tiềm "n: khi chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước hạn chế việc cho vay chứng khoán ra đời làm cho thị trường chứng khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, gần như ngay lập tức, thì trường bất động sản sốt lên nhanh chóng. Các Ngân hàng thương mại không bỏ lỡ dịp này đã lao vào cho vay để tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ. Hầu hết các khoản cho vay đều là cho vay đầu cơ bất động sản với thời hạn 12 tháng, tức những tháng cuối năm 2008, đầu năm 2009 là thời gian đáo hạn của các hợp đồng tín dụng nói trên.
- Nguy cơ sụp đổ thị trường bất động sản là tất yếu khi có những biến động về chính sách và thị trường: Khi mục tiêu chống lạm phát được ưu tiên hàng đầu, chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng (tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, Ngân hàng thương mại phải mua tín phiếu) hầu hết các ngân hàng rơi vào tình trạng rất khó khăn trong thanh khoản, dẫn đến việc thắt chặt đầu ra tín dụng. Thị trường bất động sản non trẻ được nuôi dưỡng bởi bầu sữa mẹ là ngân hàng đã phát triển mạnh nhưng khi nguồn vốn bị cắt thì cũng là lúc lộ nguyên bản chất yếu đuối. Hàng hóa bất động sản sụt giảm từ 40 - 60%, cá biệt có nơi giảm đến 65%, một số bất động sản dự án bán thấp hơn cả giá gốc (giá doanh nghiệp rao bán) nhưng vẫn không có người mua, tính thanh khoản của thị trường cực kỳ kém. Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các biện pháp thu hồi nợ vay.
- Ngân hàng khó khăn trong việc thu hồi nợđến hạn: đại đa số bất động sản được mua bán giữa các nhà đầu tư với nhau, nên khi Ngân hàng không còn cấp vốn thì giao dịch bị ngưng trệ, thị trường sụt giảm và bán rẻ cũng khó tìm người mua do giá bất động sản quá cao, cần vốn rất lớn. Các nhà đầu tư ngắn hạn bằng nguồn vốn vay ngân hàng, việc bán bất động sản để trả nợ vay gặp rất nhiều khó khăn. Còn ngân hàng lỡ cho vay cũng gặp khó khăn tương tự trong việc thu hồi vốn. Nguy cơ phải xử lý tài sản để thu hồi nợ rất cao. Việc phải xử lý nợ quá hạn mất nhiều thời gian. Thủ tục siết nợ đối với tài sản thế chấp bất động sản cũng rất phức tạp. Rủi ro hơn nữa, chênh lệch giữa khoản vay đối với tài sản thế chấp là bất động sản không còn theo tỷ lệ ban đầu vì giá nhà sụt giảm mạnh.
- Nợ xấu tăng cao: việc thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian vừa qua đã gây ra những tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế nói chung và hoạt động của Ngân hàng nói riêng. Nhiều nhà phân tích đều lo ngại rằng tỷ lệ nợ xấu có nguy cơ tăng cao do rủi ro trong thị trường bất động sản, đe doạ sự an toàn của các ngân hàng cho vay. Mặc dù theo số liệu chính thức về tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ cho vay bất động sản là không cao, nhưng có những dấu hiệu cho thấy, nợ xấu (thực chất)
trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng hiện khá cao và có chiều hướng gia tăng. Những dấu hiệu đó là:
+ Sau những tháng đầu năm 2008 đến nay, giá nhà, đất giảm mất gần 40%- 60% giá trị, bất động sản mất thanh khoản thì khả năng trả nợ của khách hàng vay kinh doanh bất động sản rất khó khăn, giá trị tài sản thế chấp của Ngân hàng bị đội cao.
+ Có những vấn đề cần kiểm tra, giám sát trong những tháng cuối năm 2008, Ngân hàng nhà nước luôn có văn bản yêu cầu các Ngân hàng thương mại cung cấp chỉ tiêu chính về tình hình cho vay đối với bất động sản, gồm: Dư nợ cho vay (thời hạn vay, mức cho vay tối đa đối với một khách hàng...); dư nợ xấu. Đồng thời, Ngân hàng nhà nước cũng thành lập nhiều đoàn thanh tra chất lượng tín dụng tại các Ngân hàng thương mại trên toàn quốc, trong đó tập trung thanh tra cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.
Những biến động của thị trường bất động sản như trên cho thấy rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản là không thể xem thường. Đứng dưới góc độ là Ngân hàng thương mại khi cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong thời gian thị trường bất động sản đang giảm mạnh như hiện nay có thể gặp phải một số rủi ro như sau:
- Rủi ro trong công tác thu hồi nợ: trong tình hình thị trường bất động sản giảm mạnh, đa phần các ngân hàng đều hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, việc siết chặt tín dụng trong lĩnh vực này trong khi các dự án bất động sản phần lớn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng đã dẫn đến các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản căn hộ, nhà chung cư bị chậm tiến độ, các dự án chưa hoàn thành nên chưa thể bàn giao cho khách, nguồn vốn không lưu chuyển được, các công ty kinh doanh địa ốc, xây dựng dự án không có tiền để trả nợ ngân hàng làm tăng rủi ro cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ.
- Rủi ro giá trị tài sản thế chấp thấp hơn khoản ngân hàng cho vay: theo
tình hình hiện nay, khi giá trị nhà, đất giảm mạnh so với thời kỳ cuối năm 2007 trong khi việc xét duyệt khoản vay của khách hàng lại được định giá cao vào thời
điểm thị trường bất động sản đang “nóng”. Điều này dẫn đến rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh khoản, ngân hàng cũng khó khăn trong việc phát mãi, thu hồi nợ.
- Rủi ro thanh khoản: những Ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản cao có biểu hiện khó khăn về tiền gửi mà nguyên nhân rất có thể là do gặp rủi ro về kỳ hạn giữa tiền huy động ngắn hạn và dư nợ cho vay trung hạn (một phần đáng kể vào lĩnh vực bất động sản).
- Rủi ro lãi suất: đối với các khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường là dài hạn (có khi đến 30 năm) với mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng hoặc 1 năm một lần trong khi nguồn vốn huy động đa số lại là ngắn hạn. Như vậy, xét về mặt thời gian và rủi ro, với tình hình biến động lãi suất quá nhanh như hiện nay, lãi suất huy tăng cao trong khi thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng chưa đến hạn sẽ làm cho ngân hàng gặp phải rủi ro về lãi suất.
Nhìn chung, thị trường bất động sản là một thị trường khá nhạy cảm trước những diễn biến phức tạp của nền kinh tế. Nhưng nhiều ngân hàng đã tận dụng cơ hội nóng sốt tức thời của thị trường bất động sản mà đNy mạnh hoạt động cho vay vào thị trường này cho những mục đích riêng có mà không tính đến yếu tố biến động khó lường của thị trường bất động sản. Biểu hiện rõ nét là các Ngân hàng đã gặp khó khăn trước tình hình biến động của thị trường bất động sản hiện nay và siết chặt ngay hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản càng làm cho thị trường trở nên trầm lắng. Sở dĩ là do khả năng dự báo rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất, dự báo chu kỳ phát triển doanh nghiệp của các Ngân hàng rất hạn chế. Các ngân hàng chưa chú trọng đến chất lượng cho vay bất động sản nên phản ứng trước sự biến động của thị trường bất động sản thời gian gần đây khá chậm chạp và gặp nhiều trở ngại.