Hai lĩnh vực này không gắn kết chặt chẽ với nhau sẽ tạo ra tình trạng đô thị hóa tự phát. Đây là vấn đề phải giải quyết trước tiên vì nó có tính bao trùm và quyết định tính bền vững. Phát triển đô thị ngày nay là một khoa học nên nó phải tuân thủ một số vấn đề lý luận cơ bản. Theo logic thông thường thì phát triển đô thị ít nhất cần trải qua 4 khâu được sắp xếp theo thứ tự nghiêm ngặt: Trước hết phải có ý tưởng rõ ràng (hay triết lý phát triển), thứ hai là phải quy hoạch tổng thể, thứ ba là quy hoạch chi tiết, thứ tư là thiết kế và xây dựng, thứ tự đó như một “quy trình” không thể đảo lộn. Thế nhưng trong quá trình phát triển đô thị công nghiệp của Việt Nam hiện nay đã có những biểu hiện sau đây:
Ý tưởng phát triển chưa rõ ràng, chưa cụ thể (thường coi những cụm từ chính trị trong các nghị quyết đại hội Đảng đã là ý tưởng, là triết lý phát triển đô thị) nên chưa chỉ đạo cho khâu quy hoạch tổng thể về không gian tối đa, dân số tối đa nên đã xuất hiện những khu vực đô thị hóa tự phát “cơi nới” không gian và “quy hoạch treo” (trường hợp xây dựng khu công nghiệp (KCN) Tân Bình với ý định lúc đầu là đưa công nghiệp ra vùng ven thưa dân nhưng chỉ sau một thời gian ngắn KCN này đã lọt vào khu dân cư đông đúc). Đồng thời sự gia tăng dân số cơ học ở đô thị quá nhanh và quá nóng (trường hợp tăng dân số ở Thành phố Hồ Chí Minh trong 35 năm từ 2,5 triệu lên gần 8 triệu).
Quy hoạch tổng thể không rõ ràng, thậm chí đi sau quy hoạch chi tiết (giao cho các quận tự quy hoạch trước). Do yêu cầu “phát triển toàn diện” nên các quận giống nhau về cơ cấu kinh tế - xã hội dẫn đến sự phân bố không đều các cơ sở kinh tế, văn hóa trên toàn thành phố). Nói cách khác là không hình thành những khu chức năng rõ ràng nên rất khó quy hoạch và bố trí các tuyến giao thông công cộng, đồng thời lãng phí hoặc quá tải công năng của một số cơ sở kinh tế, văn hóa.
Chưa quy hoạch chi tiết đã xây dựng - diễn ra ở một số khu đất tự mua, tự bán, tự xây không chờ giấy phép, không cần thiết kế… nên đã hình thành những khu dân cư thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật của đô thị hiện đại.
Ba hiện tượng nêu trên đều ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững vì đô thị sẽ phải chỉnh trang nhiều lần, ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng kinh tế và mỹ quan đô thị.