2. Nguyên nhân gián tiếp
2.1 Bong bóng bất động sản
a/Chính sách nhà cho người có thu nhập thấp và chính sách tiền tệ nới lỏng
Sau khi bong bóng Dot-com2 vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau sự kiện 11/9, Cục dự trữ Liên Bang Hoa Kỳ đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng. Chỉ trong thời gian ngắn từ tháng 5 năm 2001 đến tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt từ 6,5% xuống còn 1,75%. Thêm vào đó, tín dụng thứ cấp cũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự phát triển của khu vực bất động sản và ngành xây dựng làm động lực cho tăng trưởng kinh tế. Đến năm 2002, dù nền kinh tế đã phục hồi, nhưng mối lo ngại về suy thoái có thể quay lại đã khiến FED giữ nguyên mức lãi suất chủ đạo ở mức 1% trong suốt hai năm 2003 và 2004. Việc FED thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng với mức lãi suất thấp đã thúc đẩy việc mở rộng cho vay mua bất động sản.
Biểu đồ 18: Biến động lãi suất tại Hoa Kỳ
2 Bong bóng Dot com: là bong bóng thị trường cổ phiếu khi các cổ phiếu của các công ty công nghệ cao, nhất là các công ty mạng được đầu cơ.Bong bóng Dot com góp phần cùng nhiều nhân tố khác tạo ra sự thịnh vượng của kinh tế Hoa Kỳ nửa cuối thập niên 1990, Alan Greenspan gọi là “sự thịnh vượng bất
Năm 1995, Luật tái đầu tư công cộng (Community Reinvestment Law) được sửa đổi, nới lỏng quy định về nhà đất, tập trung vào mục tiêu xã hội là giải quyết nhà cho người có thu nhập thấp. Chính sách hỗ trợ nhà ở cho người dân Mỹ đã khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân nghèo và các nhóm dân da màu được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà. Điều luật này cũng gia tăng sức ép lên các ngân hàng tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp vay tiền mua nhà. Từ đó, cầu về nhà ở đã tăng cao.
Chính sách tiền tệ nới lỏng cùng với chính sách nhà cho người có thu nhập thấp đã thúc đẩy mở rộng cho vay bất động sản, kể cả với những khách hàng không có điều kiện vay vốn, có thu nhập thấp. Vì lãi suất cho vay thấp, điều kiện cho vay dễ dàng hơn nên nhu cầu mua nhà tăng lên rất cao, do đó, giá bất động sản cũng được đẩy lên liên tục. Từ năm 2001 đến 2005, bình quân giá nhà đất đã tăng lên 54%. Điều này còn dẫn đến tình trạng các nhà đầu cơ địa ốc đổ vốn vào thị trường này để thu lợi do dự đoán giá nhà còn tiếp tục tăng cao. Với niềm tin giá nhà còn tăng cao, chỉ cần mua và bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lãi, người ta sẵn sàng mua nhà với giá cao bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ. Về phía ngân hàng, các ngân hàng cũng đẩy mạnh cho vay mua nhà đất bởi nếu người vay không trả được nợ thì có thể bán nhà thế chấp để thu hồi vốn và đồng thời kiếm lời
b/ Bong bóng bất động sản
Lợi nhuận đã tạo động lực khiến các ngân hàng xem nhẹ khả năng chi trả của khách hàng, đẩy mạnh cho vay cầm cố bất động sản. Dư nợ cho vay cầm cố bất động sản tăng từ 160 tỷ USD (năm 2001) lên 540 tỷ USD (năm 2004) và nhảy vọt lên 1300 tỷ USD vào năm 2007. Ước tính đến cuối quý 3 năm 2008, hơn một nửa giá trị thị trường nhà đất Mỹ là tiền đi vay với 1/3 là các khoản nợ khó đòi.
Tỷ lệ sở hữu nhà trên toàn nước Mỹ gần như không đổi trong giai đoạn 1980-1994 ở mức 64%. Năm 2004, con số này là 69,2%. Nhu cầu tăng khiến giá nhà tăng theo. Lãi suất thấp, cho vay dễ đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn vay cầm cố, do đó đã đẩy giá nhà liên tục leo thang, tăng 10% năm 2002 và tăng bình quân 25%/năm giai đoạn 2003-2005. Tính chung giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2006, giá nhà tại Mỹ tăng 124%.
Biểu đồ 19: Chỉ số giá nhà thực tế
Bong bong nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001-2005. Sự phục hồi nền kinh tế cùng với xu hướng lạm phát gia tăng đã khiến FED quyết định tăng lãi suất trở lại. FED tăng lãi suất từ 1% giữa năm 2004 lên 3,75% vào tháng 8/2005 và 5,25%
vay mua nhà. Tại thời điểm này, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đóng băng và sụt giảm.
Năm 2006 thị trường nhà đất sụt giảm mạnh. Tháng 8/2006, chỉ số xây dựng nhà của Mỹ giảm 40% so với cùng kỳ năm trước. Các chủ nhà đất rơi vào cảnh khó khăn tài chính do lãi suất tăng làm tăng giá trị hoá đơn thanh toán cho các khoản vay cầm cố hàng tháng.
Bên cạnh đó, giá nhà giảm làm cho giá trị tài sản cầm cố giảm xuống thấp hơn mức tiền vay gốc để mua nhà. Tỷ lệ vỡ nợ của người vay tăng lên, nhất là những người vay dưới chuẩn thường xuyên ở trong tình trạng khó khăn tài chính. Trong hoàn cảnh đó, các công ty cho vay lại nhanh chóng đẩy mạnh hoạt động xiết nợ. Năm 2007, giá nhà còn tiếp tục giảm. Doanh số bán nhà trượt dốc, trong năm này, doanh số rớt đến 22%. Giá nhà mới tại Mỹ giảm gần 10% trong tháng 9/2007, là mức cao nhất trong suốt gần 4 thập kỷ. Lãi suất tiếp tục tăng càng khiến giá suy giảm hơn nữa. Giá nhà đất giảm quá mạnh, việc bán nhà thu hồi là rất khó khăn, chính vì thế, việc xiết nợ tài sản tăng gấp đôi so với năm 2006 cũng không thể bù đắp được lỗ của các định chế tài chính hoạt động liên quan đến lĩnh vực này. Năm 2007 có gần 1,3 triệu bất động sản ở Mỹ bị tịch thu để thế nợ (tăng 79% so với năm 2006). Kết thúc năm này, ngành kinh doanh bất động sản suy giảm với hơn 25 tổ chức cho vay dưới chuẩn tuyên bố phá sản.
Như vậy, bong bóng bất động sản tại Mỹ đã phình to trong suốt 3 năm 2002- 2005 và bắt đầu vỡ vào năm 2006. Nguyên nhân tạo nên bong bong bất động sản có thể tóm gọn như sau:
- Chính sách tiền tệ nới lỏng hạ lãi suất của FED kéo dài từ năm 2001 đến năm 2004 và chính sách của Chính phủ Mỹ khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và nhóm dân da màu được vay tiền dễ dàng để mua nhà.
- Nạn đầu cơ quá mức liên quan đến các khoản vay thế chấp mua nhà.
Hai nguyên nhân trên khiến cho nhu cầu về bất động sản tăng cao dẫn đến giá nhà đất leo thang trong thời gian dài.
- Sự thất bại trong việc quản lý rủi ro của Chính phủ, các định chế tài chính, các doanh nghiệp…