Sau những cơn sốt đất , nhất là tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, thị trường
bất động sản đang từ nóng lại chuyển sang lạnh và đóng băng ngay trong quý II/2008. Ảnh hưởng của cơn bão khủng hoảng toàn cầu đến thị trường bất động
Bắt đầu từ cuối tháng 2/2008, thông tin Bộ xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất và các ngân hàng sẽ áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng bất động
sản đã tạo nên một làn sóng rung động đối với thị trường bất động sản, khiến thị trường này phản ứng bằng các đợt giảm giá nhỏ giọt từ 5-10%. Vậy là, sau thờikì bất động sản thăng hoa, tăng giá chóng mặt vào thời kì cuối 2007, những tín hiệu
sụt giảm đã bắt đầu xuất hiện.
Trong khoảng thời gian đầu năm 2008, thị trường bất động sản ở Hà Nội phát triển
khá ổn định và thậm chí còn có dấu hiệu tăng giá nhẹ. Các dự án phát triển nhà ở
cao cấp tại khu trung tâm vẫn đang chiếm thế mạnh, giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội trong quý I/2008 đã tăng 20-25% so với quý IV/2007. Trái ngược với Hà Nội,
tại thành phố Hồ Chí Minh, lại có xu hướng giảm. Việc chính phủ thắt chặt tín dụng đã khiến các dự án giá tăng cao trong các cơn sốt trước đây như Tân An Huy, Sadeco, Trung Sơn, Huy Hoàng rớt giá nhanh chóng.
Sự suy giảm bắt đầu lan rộng từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2008. Làn sóng tháo chạy bắt đầu, kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm với tốc độ suy giảm ngày càng gia
tăng. Tại thời điểm này, tỷ lệ mất giá trung bình đã lên đến 20-50%. Tâm lý hoang mang, những dự cảm ảm đạm về sự đi xuống của thị trường bất động sản, của nền
kinh tế toàn cầu khiến vấn đề đâu là đáy của giá nhà đất được các nhà đầu tư rất
quan tâm, tuy vậy, các đáy mới lại xuất hiện.
Đà khủng hoảng và sụt giá sâu hơn tiếp tục suốt từ tháng 6 đến tháng 10/2008.
Nằm ngoài dự đoán, dự án bất động sản mất giá đến 60-70%. Ngoài nguyên nhân là chính sách vĩ mô đã tác động mạnh đến giới đầu tư kinh doanh bất động sản,
cũng có thể nói rằng khối bong bóng bất động sản căng phồng quá mức trong năm 2007 đang bị chọc thủng và dần xì hơi. Thị trường bất động sản trì trệ, ế ẩm. Nhà
đất bắt đầu đứng giá hoặc giảm trung bình 5-7% trong hai tháng cuối năm 2008. Các căn hộ cao cấp có vẻ đã tạm tìm được sự cân bằng, trong khi đó, đất biệt thự
rớt giá thảm hại.
Vậy là, sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008, thị trường nhà đất đã mất trung bình 50% giá trị so với thời đỉnh điểm của cơn sốt. Các dự án ở những
khu vực có tiềm năng phát triển như Nam Sài Gòn bị mất giá khoảng 50%, thậm
chí, nhiều dự án trong các khu vực hội đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị.
Có thể kể đến các dự án trên địa bàn các phường Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu (quận 9); Phước Kiểng (huyện Nhà Bè), tại đỉnh điểm của cơn sốt lên
đến xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 đã rớt giá xuống còn 8-12 triệu đồng/m2. Trong khi
đó, so với đất dự án, mức độ mất giá của các dự án căn hộ chung cư nhìn chung là thấp hơn. Một số dự án căn hộ cao cấp thời điểm sốt có thể lên tới 4.000 USD/m2 đã giảm xuống còn dưới 3.000 USD/m2. Giá biệt thự tại các dự án biệt thự Thảo
Nguyên tại quận 9 tại thời điểm tháng 8, tháng 10/2007 có khi lên đến 600.000 –
700.000 USD/căn cũng đã rớt xuống còn từ 450.000 – 500.000 USD/căn nhưng
cũng rất khó tìm người mua.
Cổ phiếu bất động sản cũng bị giảm giá mạnh. Nguyên nhân đã khá rõ và kết quả
kéo theo chính là giá cổ phiếu bất động sản rớt thấp chưa từng có. Nếu trong năm
2007, giá trung bình của cổ phiếu bất động sản khoảng 100.000 –200.000 đồng/cổ
phiếu, thì sang nửa năm 2008 chỉ còn khoảng 20.000 –30.000 đồng/cổ phiếu.
Nguyên nhân của sự đóng băng và đi xuống của thị trường bất động sản là do giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao; cùng với đó là lạm phát tăng cao, kinh tế phát
triển chậm lại, thị trường chứng khoán tụt dốc thảm hại, ngân hàng siết chặt tín
dụng cho vay bất động sản. Việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay vào giữa năm 2008, dù có tác động hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần giảm nhiệt thị trường nhưng làm các chủ đầu tư khó khăn
trong việc huy động vốn, nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hoãn. Việc nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khănvề tài chính khiến cho giá nhà đất tại các thành phố lớn cuối năm 2008 giảm
40-60% so với đầu năm 2008.
Mặc dù giá nhà đất giảm mạnh nhưng giao dịch nhà đất vẫn rất trầm lắng, tảng băng thị trường bất động sản vẫn không có đủ sức nóng để tan. Trên thực tế, nhu
cầu nhà đất chỉ sụt giảm mạnh ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc dưới dành cho người có thu nhập thấp lại thiếu trầm trọng về nguồn cung. Như vậy, sự
mất cân đối về nguồn cung là nguyên nhân cơ bản khiến thị trường bất động sản đóng băng.
Áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh; nguồn cung dồi dào trong khi cầu lại có xu hướng giảm khiến giá thuê cao ốc văn phòng tiếp tục theo đà suy giảm do tác động của khủng hoảng kinh tế.
Theo thống kê của CB Richard Ellis Việt Nam, những tháng đầu năm 2009, tổng
diện tích văn phòng được thuê giảm 45% so với cuối năm 2008 và giảm đến 85%
so với cùng kì năm trước. Nguyên nhân chính của tình trạng sụt giảm nhu cầu thuê
văn phòng có thể kể đến việc giảm sút số doanh nghiệp FDI thành lập mới; doanh
nghiệp trong nước thành lập mới cũng giảm 8,4% so với cuối năm 2008. Tính
riêng thành phố Hồ Chí Minh, trong quý I/2009, doanh nghiệp FDI thành lập mới
giảm 35% so với cuối năm 2008; và vốn FDI cam kết trong những thánh đầu năm
2009 cũng giảm 73% so với cùng kì năm 2008.
Ngoài ra, sự xuất hiện của nhiều cao ốc văn phòng cho thuê hạng B cũng tác động đến việc giảm giá của các cao ốc hạng A. Trong bối cảnh khó khăn của suy thoái
kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp chuyển sang xu hướng thuê các cao ốc văn
phòng hạng B nhằm tiết kiệm, cắt giảm chi phí. Theo kết quả khảo sát quý I/2009
của công ty CB Richard Ellis Việt Nam về thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh, giá cho thuê văn phòng hạng A giảm đến 20% so với quý trước,
xuống còn 57,3 USD/m2/tháng. Cho dù nhiều chủ đầu tư các cao ốc cho thuê đưa
ra mức chiết khấu lên đến 30%, nhưng thị trường này có dấu hiệu vẫn tiếp tục chịu
áp lực giảm giá. Đến cuối tháng 2/2009, hàng chục nghìn m2văn phòng hạng B và C ở các khu vực của Hà Nội đang để trống, chiếm tỷ lệ hơn 10%; trái ngược với
tình trạng một năm trước, gần như không thể thuê được, dù chỉ vài chục m2 ở
những cao ốc tiếng tăm.
Trong khi đó, nguồn cung lại tăng lên trong những tháng đầu năm 2009 với 13 cao ốc văn phòng, tổng diện tích sàn gần 78.000 m2 đã góp phần làm gia tăng tỷ lệ
diện tích trống tại các cao ốc văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh lên mức 12,3%. Nguồn cung văn phòng từ năm 2009 lại có dấu hiệu bùng nổ với mức
tăng cao gấp hai, ba lần so với giai đoạn 2007-2008. Theo ước tính, trong ba năm
2009, 2010,2011, nguồn cung văn phòng dự kiến tăng 122%, tương ứng thêm hơn
1 triệu m2 mặt bằng văn phòng. Sau thời gian dài tăng nóng, thị trường cao ốc văn
phòng đang có nguy cơ khủng hoảng thừa.