Qua hơn hai năm kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (1/7/2007), quy định các mua bán BĐS phải giao dịch qua sàn BĐS. Tuy nhiên, hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chưa thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật kinh doanh BĐS. Số liệu thống kê mới nhất của Cục Quản lý nhà và TTBĐS cho thấy trong 8 tháng chỉ có hơn 3.000 giao dịch thông qua sàn, chiếm 15% - 20% giao dịch toàn thị trường. Điều đó cho thấy hoạt động sàn giao dịch BĐS chưa dừng lại ở hình thức, chưa thực hiện được mục đích minh bạch giá cả thị trường.Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến, làm cho thông tin về thị trường này không phản ảnh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS.
Không ít người dân ngại giao dịch qua sàn. Theo khảo sát, phần đa các sàn giao dịch đều thu một khoản phí giao dịch từ 1-2% cho mỗi BĐS giao dịch thành công. Khoản phí này so với phí môi giới của "cò" đất khác thì cao hơn rất nhiều. Mặc dù người dân được khuyến cáo nên mua bán BĐS qua sàn vì ở đó các chuyên viên BĐS sẽ tư vấn cho khách hàng rất nhiều về giá và thủ tục
pháp lý…nhưng nhiều người đến mua BĐS phản ánh họ rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu. Theo ông Phan Thành Mai, Trưởng ban điều hành mạng các sàn phía Bắc, lượng giao dịch qua hơn 50 sàn của mạng này cũng chưa nhiều. Tình trạng giao dịch ngầm “trao tay”, đặc biệt là các dự án mua đi bán lại diễn ra phổ biến. Một thực tế khác, doanh nghiệp có BĐS cần bán thì quảng cáo qua báo chí hoặc qua các “cò” BĐS chuyên nghiệp. Người mua thay vì tìm kiếm thông tin trên các mạng sàn giao dịch thì làm việc luôn với “cò” trung gian, chấp nhận mất một phần hoa hồng nhưng để tiết kiệm thời gian và tiền bạc. Số giao dịch BĐS thông qua sàn còn ít vì mất thời gian và các thủ tục quy định còn rườm rà, các sàn giao dịch hiện nay vẫn chủ yếu là trung gian và thu tiền dịch vụ. Điều này đã tạo cơ hội cho các giao dịch ngầm và thị trường tự do phát triển mạnh. Sàn thì vắng khách, Nhà nước thì thất thu ngân sách và người dân thì phải chịu thiệt thòi với hành động của giới đầu cơ và cò mồi. Mặc dù các sàn BĐS còn gặp rất nhiều hạn chế nhưng cũng không thể phủ nhận những lợi ích mà sàn BĐS sẽ mang tới khi đã đi vào quy chuẩn như giảm đi tình trạng “cò mồi” vòng vo, đẩy giá BĐS về gần với giá trị thực hơn. Có thể thấy rất rõ ở việc giao dịch sản phẩm rất tùy tiện. Rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, tòa nhà văn phòng đã được mua hết từ lúc hình thành dự án. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ, chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư và giá cả cao hay thấp là tùy tâm người bán. Cơ hội tiếp cận với nhà đất giá gốc vẫn còn xa vời đối với hầu hết người dân.
2.1.5.1 Thông tin về BĐS rao bán hoặc cho thuê
Hiện nay, các trang web chuyên về BĐS được thành lập rất nhiều, cung cấp thông tin rất đa dạng và phong phú về các loại BĐS sử dụng cho các mục đích khác nhau: mua, bán, cho thuê, đầu tư… Tuy nhiên, cả người bán lẫn người mua đều khó tiếp cận được thị trường thực sự; giữa cơ quan quản lý, chủ đầu tư, giới kinh doanh và người tiêu dùng thực sự chưa có cổng thông tin đáng tin cậy.
Thực tế, thông tin thị trường vẫn thiếu thốn trầm trọng, đặc biệt liên quan tới những vấn đề như quỹ đất, quy hoạch, cơ chế tài chính và phân chia quyền sử dụng. Các thông tin về quy hoạch thực chất vẫn có trên một số trang web và các phương tiện truyền thông khác nhưng chúng chỉ mang tính chất nhỏ lẻ, manh mún và không đáp ứng yêu cầu đầy đủ, kịp thời của thông tin. Để có được các thông tin quy hoạch theo đúng yêu cầu, người dân phải trực tiếp liên hệ với các cơ quan chức năng hoặc những người môi giới, nhưng thực hiện điều này lại rất tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc.
Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhiều bất cập. Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ BĐS theo luật kinh doanh BĐS, hàng ngàn chứng chỉ đã được cấp nhưng chất lượng yếu và nặng về tính hình thức. Theo quan điểm của một nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có chứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) - điều này là không phù hợp vì kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa vào yếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với chỉ một ít kiến thức được cập nhật từ pháp luật, thị trường, đầu tư môi giới và đánh giá qua việc tham gia các lớp bồi dưỡng ngán hạn trên; chưa kể chất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số.
Tuy nhiên, ngay cả những người đã được đào tạo và đủ tiêu chuẩn hành nghề cũng bị sự thiếu minh bạch thông tin BĐS ảnh hưởng đến các nội dung tư vấn, kế hoạch quản lý hoặc kết quả thẩm định giá BĐS
2.1.5.3 Phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ
Yêu cầu của sự minh bạch là thông tin về các loại phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ phải được công khai, rõ ràng. Tuy nhiên, trên thực tế, tuy các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS có các biểu phí nhưng khi tiến hành giao dịch lại chủ yếu theo mức giá thỏa thuận giữa hai bên. Do đó, những tổ chức, cá nhân chưa có nhu cầu mua bán thực sự nhưng có nhu cầu tham khảo thông tin phục vụ cho các quyết định về sau sẽ gặp nhiều khó khăn, tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc trong việc tiếp cận những thông tin này. Thiết nghĩ nếu có một tổ chức đứng ra làm nhiệm vụ thu thập và công bố thông tin thì sẽ tiết kiệm được nhiều chi phí cho xã hội.
Về phía Nhà nước, để điều tiết thị trường, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 37/2009/TT- BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư
Kết luận chương 2: Các lực lượng chủ yếu tham gia TTBĐS là Nhà nước; người mua, người bán thông thường; các đối tượng tham gia kinh doanh BĐS; các đối tượng tham gia kinh doanh dịch vụ BĐS và các tổ chức tín dụng. Đối với mỗi lực lượng trên, sự minh bạch thông tin có vai trò khác nhau nhưng đều góp phần quan trọng trong quá trình ra quyết định và kết quả của các mục tiêu quản lý, chiến lược đầu tư, mua bán, cho vay BĐS. Khi đánh giá thực trạng của tính minh bạch thông tin BĐS, Việt Nam tuy đã có sự tiến bộ từ mức không minh bạch lên mức minh bạch thấp nhưng vẫn thuộc loại thấp nhất khu vực châu Á Thái Bình Dương. Trong đó, lĩnh vực hệ thống quản lý-pháp lý được cải thiện nhiều nhất so bốn lĩnh vực còn lại là chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư, thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường, các công cụ niêm yết và quá trình giao dịch. Bốn lĩnh vực này trong quá trình thực hiện còn nhiều bất cập và cần có các biện
Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS