Hiện nay, cả nước có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và 3 công ty thẩm định giá nước ngoài gồm Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Collier International, Công ty TNHH Savills Việt Nam (số liệu tham khảo từ trang web Vneconomy). Tuy nhiên, các công ty này gặp rất nhiều khó khăn khi thẩm định giá BĐS. Trao đổi về việc thẩm định giá nhà đất, thạc sĩ Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn định giá tài sản (Học viện Tài chính), cho biết: Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế của người sở hữu... Trong khi đó, việc tiếp cận các thông tin liên quan đến BĐS gần như chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan quản lý và những doanh nghiệp lớn. Hiện nay, nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và đối
chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực. Dữ liệu chính xác về giao dịch BĐS, phần nhiều trong số đó là giao dịch "ngầm" với mức giá cụ thể ra sao lại không được tiết lộ.
Hạn chế trong các phương pháp thẩm định giá xuất phát từ thiếu thông tin: ngoài những hạn chế và sai sót trong các văn bản hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành đã được các nghiên cứu trước chứng minh, bản thân nội dung các phương pháp, các bước thực hiện cũng cần phải có sự minh bạch của thông tin. Dưới đây là một số hạn chế của kết quả thẩm định giá có nguyên nhân do sự thiếu thông tin.
Phương pháp so sánh: đặc điểm của phương pháp này là cần nhiều thông tin về các tài sản
tương tự tài sản cần thẩm định đã giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, do thiếu thông tin về các tài sản đã được giao dịch thành công nên các thẩm định viên trong nhiều trường hợp phải sử dụng các tài sản chưa được giao dịch thành công với mức giá đang rao bán, giá ước tính của các tài sản lân cận hoặc dùng giá quy định của Nhà nước điều chỉnh lại cho hợp lý. Khi điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh với tài sản thẩm định đa phần sử dụng các hệ số tăng giảm phần trăm theo kinh nghiệm và thống kê riêng lẻ của mỗi tổ chức thẩm định giá, thiếu sự thống kê một cách hệ thống, có sự liên kết giữa các tổ chức thẩm định và không cập nhật kịp thời theo sự thay đổi của thị trường. Điều này ít nhiều làm ảnh hưởng đến kết quả thẩm định và làm tăng sai số so với giá trị thực của BĐS cần thẩm định.
Phương pháp chi phí:
Ở bước 1 – ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, để ước tính được chính xác giá trị lô đất này thì cần có thông tin quy hoạch đầy đủ, đây cũng chính là vấn đề bất cập hiện nay ở Việt Nam vì ngoài việc thiếu thông tin quy hoạch thì một số nơi vẫn chưa có quy hoạch hoặc đang đợi xét duyệt với thời gian không ước tính được làm nản lòng các thẩm định viên. Hơn nữa, nếu lấy giá trị lô đất theo giá Nhà nước quy định thì giá này lại quá thấp so với giá thị trường, gây mâu thuẫn về mặt lợi ích giữa các bên, lấy theo giá thị trường thì lại thiếu thông tin.
Ở bước 2 - ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu về thuế, phí phải nộp theo quy định của Nhà nước – hiện ở nước ta Bộ Xây dựng có công bố Chỉ số xây dựng hàng quý và Suất vốn đầu tư xây dựng công trình hàng năm nhưng các chỉ số này thiếu tính kịp thời và không theo kịp diễn biến thị trường. Lợi nhuận nhà thầu cũng như thuế, phí phải nộp cũng
có rất ít thông tin hoặc thiếu rõ ràng. Những tổ chức, cá nhân không trong lĩnh vực BĐS muốn có thông tin tham khảo cũng rất khó tiếp cận.
Ở bước 3 – xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế - để tiến hành chính xác giai đoạn này cần có sự tư vấn từ các kỹ sư xây dựng hoặc những người có hiểu biết sâu về lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên, không phải tổ chức, cá nhân thẩm định viên nào cũng có kiến thức hoặc tìm sự hỗ trợ chuyên môn.
Nhà nước ta có ban hành Thông tư số 13/LB-TT ngày 18-8-1994 Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở nhưng văn bản này chỉ giới hạn đối với nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước cho người đang thuê và những quy định về Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà hay Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chính sau 16 năm (1994-2010) cũng ít nhiều mang tính lỗi thời so với sự phát triển của ngành xây dựng, kiến trúc hiện tại. Hơn nữa, do thiếu các văn bản hướng dẫn cụ thế cho các loại BĐS khác nên hiện nay nhiều thẩm định viên sử dụng luôn hướng dẫn của Thông tư 13 để áp dụng luôn cho các loại BĐS khác như nhà xưởng, văn phòng,...
Phương pháp thu nhập: đối với phương pháp này, khó khăn lớn nhất là xác định các tỷ suất
chiết khấu, tỷ suất vốn hóa. Do không có một cơ quan chức năng nào ở nước ta đứng ra công bố các chỉ số này, nên mỗi tổ chức, cá nhân thẩm định giá lại sử dụng một chỉ số khác nhau. Vẫn còn nhiều tranh cãi chưa thống nhất về cách tính các chỉ số này trên thị trường Việt Nam nên kết quả thẩm định có sự khác biệt lớn giữa các bên. Thêm vào đó, việc xác định thu nhập tiềm năng, doanh thu từ việc khai thác tài sản ngoài số liệu do khách hàng cung cấp thì rất khó tìm được các dữ liệu từ các tài sản tương tự để so sánh. Việc xác định các loại chi phí thì dễ dàng hơn do đã có các văn bản hướng dẫn của Nhà nước
Phương pháp thặng dư: việc xác định tổng doanh thu phát triển của dự án và tỷ suất chiết khấu cũng gặp khó khăn như đối với phương pháp thu nhập. Các loại chi phí cũng đã có hướng dẫn, quy định của Nhà nước, riêng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng gặp nhiều khó khăn để xác định chính xác, đầy đủ do quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài và xảy ra nhiều tranh chấp, mâu thuẫn.
Phương pháp lợi nhuận: đây là phương pháp rất ít được sử dụng ở Việt Nam hiện nay. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên phải am hiểu những kiến thức về kế toán và doanh nghiệp cũng như phân tích báo cáo tài chính mới có ước tính được chính xác giá trị tài sản.