3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM – nơi lấy mẫu khảo sát
TTBĐS TP. HCM đang trong quá trình phát triển và là thị trường có các hoạt động kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS diễn ra sôi nổi hơn so với các tỉnh thành khác. Nơi đây tập trung phần lớn các công ty thẩm định giá với cường độ làm việc rất cao do nhu cầu về định giá BĐS cũng như các tài sản khác ngày càng nhiều. Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng gây trở ngại cho quá trình lấy thông tin của tác giả về mặt thời gian cũng như chất lượng thông tin.
3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát
Thời gian thực hiện khảo sát của tác giả là từ ngày 22/04 – 28/04/2010. Việc khảo sát được thực hiện bằng hai phương pháp sau:
Phương pháp thứ nhất: Phỏng vấn ý kiến chuyên gia. Việc phỏng vấn ý kiến chuyên gia được thực hiện ở 10 công ty thẩm định giá nước ngoài và Việt Nam có cơ sở tại TP. HCM. Đối tượng được phỏng vấn là các giám đốc, trợ lý giám đốc, trưởng, phó phòng tại các công ty thẩm định giá, là những người đã có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng. Danh sách các đối tượng được phỏng vấn có trong phần phụ lục.
Phương pháp thứ hai: Thống kê mô tả dựa trên phiếu câu hỏi khảo sát đã được thiết kế sẵn, đối
tượng là các cá nhân làm công tác thẩm định giá BĐS trong các phòng ban ở 11 công ty có chức năng thẩm định giá trải đều trên địa bàn TP. HCM. Tất cả các công ty thẩm định giá được khảo sát trừ ngân hàng Sài Gòn công thương và công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn đều là thành viên của Hội Thẩm định giá Việt nam có cơ sở tại TP. HCM. Danh sách thành viên của Hội Thẩm định giá Việt Nam có trong phần phụ lục. Phiếu khảo sát bao gồm 15 câu hỏi có trích dẫn trong phần phụ lục. Trước khi tiến hành lấy số liệu chính thức, tác giả đã phỏng vấn thử 4 đối tượng sau đó chỉnh sửa để có phiếu khảo sát phù hợp trong khả năng. Số phiếu khảo sát thu được là 36 phiếu, trong đó có 3 phiếu không hợp lệ đã bị loại khỏi dữ liệu thống kê khi sử dụng phần mềm phân tích. Để phân tích số liệu thu thập được, tác giả sử dụng phương pháp thống kê mô tả với sự hỗ trợ của phần mềm thống kê SPSS phiên bản 11.5
3.2.4.3 Kết quả khảo sát
a. Phương pháp phỏng vấn ý kiến chuyên gia
Với mỗi đối tượng được phỏng vấn, tác giả đưa ra 3 câu hỏi chính và tổng hợp được các ý kiến như sau:
Câu hỏi phỏng vấn 1: Nhận xét/đánh giá của ông/bà về sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam hiện nay?
Mức độ minh bạch thông tin ở TTBĐS TP. HCM không có hoặc còn thấp, tuy rằng đã có cải thiện so với thời gian trước. Thông tin có nhiều loại và nhiều cấp độ khác nhau nên chắc chắn sẽ không minh bạch hết được, kể cả thông tin trong TTBĐS của các nước phát triển trên thế giới. Mỗi loại thông tin sẽ phục vụ cho một nhóm đối tượng nhất định. So với các tỉnh thành khác thì TP. HCM được đánh giá là có mức độ minh bạch cao hơn. Đa số các thông tin công bố đều do các tổ chức cá nhân điều tra một cách độc lập, nhỏ lẻ và không có dữ liệu chính quy, do đó thiếu sự đồng bộ và thiếu chính xác. Giá ghi trên hợp đồng giao dịch có thể không phải là giá giao dịch.
Sự kém minh bạch thông tin thể hiện ở việc không có thông tin chính xác về giá giao dịch thành công của BĐS. Nếu như ở một số nước có hệ thống thông tin thị trường tốt thì thông tin các giá thị trường sẽ dễ dàng thu thập thông qua các đại lý và nhân viên môi giới, còn ở Việt Nam thì các thông tin này rất khó có được. Ngay cả các cơ quan quản lý Nhà nước cũng bị qua mặt bởi các hợp đồng thật nhưng giá giả nhằm né tránh thuế. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở tính “chuyên nghiệp” của các đối tượng tham gia vào TTBĐS.
Việc tiếp cận thông tin quy hoạch ở TP. HCM đã tương đối dễ hơn và đầy đủ hơn so với những năm trước đây, tuy nhiên ở các tỉnh thành khác thì lại chưa có thông tin quy hoạch đầy đủ. Các văn bản pháp luật không có sự ràng buộc về việc niêm yết giá giao dịch. Mức giá này chỉ có hai bên mua bán và người môi giới nắm nhưng các đối tượng này lại không công bố vì nhiều lý do mà một trong số đó là những thỏa thuận ngầm nhằm mục đích giảm thuế.
Câu hỏi phỏng vấn 2: Theo ông/bà, sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam hiện nay tác động đến công tác thẩm định giá như thế nào?
Khi thông tin càng kém minh bạch thì chi phí thời gian và tiền bạc cho việc khảo sát thông thị trường càng cao. Mức giá thẩm định càng khó xác định và kém chính xác. Do đó, công tác kiểm tra, sàng lọc thông tin đóng vai trò rất quan trọng.
Do thông tin về giá giao dịch bị hạn chế nên gây khó khăn trong việc ước tính mức giá cuối cùng của BĐS. Để có được mức giá sát thực, các thẩm định viên phải thật khôn khéo và nhạy bén trong vai trò người mua tiềm năng nhằm khuyến khích đối tượng muốn bán BĐS cho biết giá trị thực.
Thực tế vẫn không có đối tượng đứng ra kiểm chứng thông tin BĐS trên thị trường. Thẩm định viên có thể tự kiểm chứng qua các phòng công chứng, qua ngân hàng (nếu BĐS được thế chấp để vay vốn) hoặc qua tờ khai lệ phí trước bạ
Một trong những yêu cầu đạo đức nghề nghiệp là phải minh bạch. Yêu cầu này được thể hiện rõ nét qua việc làm các báo cáo, chứng thư thẩm định giá. Khi thực hiện thẩm định, các cá nhân thực hiện thẩm định BĐS phải trình hồ sơ lên các cấp trên ký, do đó khi thông tin tài sản
hoặc các thông tin khác có liên quan đến quá trình định giá BĐS phải được trình bày thật rõ ràng, đầy đủ. Việc làm này không những làm gia tăng chất lượng báo cáo thẩm định giá mà còn giúp khách hàng cũng như các đối tượng có liên quan hiểu rõ, giảm thiểu tối đa những vấn đề tiêu cực có thể phát sinh về sau.
Câu hỏi phỏng vấn 3: Kiến nghị giải pháp của ông/bà đối với cơ quan quản lý NHà nước để cải thiện sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam và kinh nghiệm của cơ quan ông/bà nhằm hạn chế rủi ro cũng như nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS khi thông tin kém minh bạch?
Kiến nghị giải pháp đối với các cơ quan quản lý Nhà nước
Đa số các ý kiến đều mong muốn các cơ quan quản lý nhanh chóng thiết lập một cơ sở dữ liệu chính quy về thông tin BĐS nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá và các mục đích khác. Có ý kiến cho rằng cơ quan quản lý có thể có các biện pháp chế tài nhằm bắt buộc các sàn giao dịch, các công ty thẩm định giá phải cung cấp thông tin nhằm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu chung. Hội Thẩm định giá cũng có thể đứng ra huy động các thành viên đóng góp một khoản phí nào đó cũng như cung cấp thông tin nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ ngành. Tuy nhiên, theo ý kiến tác giả thì giải pháp này rất khó thực hiện ở giai đoạn hiện tại, nó thuộc về sự thất bại của hàng hóa công. Các công ty có thể vì mục đích cạnh tranh không lành mạnh mà không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ và thiếu chính xác.
Kinh nghiệm/giải pháp từ phía các công ty thẩm định giá
Về mặt kỹ thuật, phương pháp thẩm định, thẩm định viên phải sử dụng càng nhiều các tài sản so sánh càng tốt để hạn chế rủi ro và chọn lọc ra các tài sản so sánh tốt nhất. Các thẩm định viên cũng phải nắm vững khu vực mình phụ trách để có sự nhạy bén kiểm soát, sàng lọc các tài sản có giá trị bất thường so với các tài sản khác cùng khu vực.
Trong các báo cáo, chứng thư thẩm định giá phải ghi rõ những hạn chế, giả định về mặt thông tin như: thông tin do khách hàng cung cấp còn thiếu, thông tin quy hoạch chưa đầy đủ, các điều kiện thị trường…
Bản thân mỗi tổ chức, cá nhân thẩm định giá phải nâng cao tầm chuyên nghiệp của mình. Chuyên nghiệp từ khâu quản lý, tổ chức, điều hành và đặc biệt là đào tạo.
Một số công ty đã thực hiện xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu riêng cho mình. Điển hình là công ty thẩm định giá miền Nam (SIVC), đây là đơn vị duy nhất ở Việt Nam xây dựng được ngân hàng dữ liệu về giá. Chỉ cần bấm vô bản đồ giá đất của SIVC là khách hàng có thể biết được mức giá do Nhà nước quy định và giá thị trường từng thời điểm của từng quận, từng con đường. Hàng năm SIVC đều tiến hành điều tra giá đất trên thị trường để cung cấp bảng giá đất
cho các Uỷ ban tỉnh và bổ sung cho ngân hàng dữ liệu của mình. Đây là công trình do một người Úc gốc Việt nghiên cứu trong gần 20 năm và đã chia sẻ với ông Nguyễn Văn Thọ - Chủ tịch hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc SIVC. Từ mô hình của nước bạn, khi về nước, ông Thọ tiếp tục nghiên cứu, đến năm 2002 thì hoàn thiện ngân hàng dữ liệu của SIVC. Đây là một dạng phần mềm có thể hiện cả mức giá rao bán, giá giao dịch và giá thẩm định của SIVC của khu vực TP. HCM và các tỉnh thành khác được cập nhật theo từng ngày. Một ví dụ khác là công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV), hiện công ty đang sử dụng nguồn dữ liệu của sàn giao dịch BĐS Á Châu và từ ngân hàng Á Châu. Đây cũng là một lợi thế của mô hình công ty đa dịch vụ.
b. Phương pháp thống kê mô tả
Kết quả thu được sau khi xử lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS như sau:
Mô tả về các đối tượng được khảo sát
Bảng 3.2: Mô tả giới tính của các đối tượng được khảo sát
Giới tính Số người Phần trăm
Nam 22/33 66.7
Nữ 4/33 12.1
Không trả lời 7/33 21.2
Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả
Bảng 3.3: Mô tả số năm công tác của các đối tượng được khảo sát
Số năm công tác Tần số Phần trăm
1 10 30.3 2 10 30.3 3 5 15.2 4 3 9.1 5 4 12.1 6 1 3.0 Tổng cộng 33 100.0
Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả
Qua các bảng thống kê mô tả trên, ta nhận thấy đa số các cá nhân làm thẩm định giá đều là nam và có ít năm kinh nghiệm. Số năm công tác trung bình là 2.52 năm.
Mô tả về các loại tài sản và các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản của đối tượng được khảo sát
Với giả định:
TS LOẠI 1: Đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở)
TS LOẠI 3: BĐS thương mại (trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, siêu thị…) TS LOẠI 4: BĐS dịch vụ (khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà hàng, bến cảng…) TĐG : Thẩm định giá
Các đối tượng được yêu cầu xếp hạng theo thứ tự giảm dần về mức độ thẩm định thường xuyên các loại tài sản trên trong quá trình làm việc. Kết quả thu được như sau:
Bảng 3.4: Mô tả các loại tài sản thẩm định của đối tượng được khảo sát
TS LOẠI 1 TS LOẠI 2 TS LOẠI 3 TS LOẠI 4
TĐG nhiều nhất (%) 21.2 66.7 9.1 3.0 TĐG nhiều thứ 2 (%) 39.4 21.2 6.1 9.1 TĐG nhiều thứ 3 (%) 3.0 3.0 36.4 30.3 TĐG ít nhất (%) 15.2 3.0 21.2 33.3 Không trả lời 21.2 6.1 27.3 24.2 Tổng cộng 100 100 100 100
Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả
Về mặt các phương pháp sử dụng, kết quả thống kê thu được dưới đây:
Bảng 3.5: Mô tả các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản của đối tượng được khảo sát
TS LOẠI 1
Phương pháp (%)
So sánh Chi phí Thu nhập Lợi nhuận Thặng dư
Có sử dụng 69.7 21.2 12.1 6.1 9.1 Không sử dụng 12.1 60.6 69.7 75.8 72.7 Không trả lời 18.2 18.2 18.2 18.2 18.2 Tổng cộng 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 TS LOẠI 2 Phương pháp
(%) So sánh Chi phí Thu nhập Lợi nhuận Thặng dư
Có sử dụng 75.8 51.5 9.1 3.0 3.0 Không sử dụng 18.2 42.4 84.8 90.9 90.9 Không trả lời 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1
Tổng cộng 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
TS LOẠI 3
Phương pháp
(%) So sánh Chi phí Thu nhập Lợi nhuận Thặng dư
Có sử dụng 33.3 24.2 48.5 27.3 21.2 Không sử dụng 42.4 51.5 27.3 48.5 54.5 Không trả lời 24.2 24.2 24.2 24.2 24.2 Tổng cộng 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 TS LOẠI 4 Phương pháp
(%) So sánh Chi phí Thu nhập Lợi nhuận Thặng dư
Có sử dụng 27.3 12.1 45.5 30.3 33.3 Không sử dụng 42.4 57.6 24.2 39.4 36.4 Không trả lời 30.3 30.3 30.3 30.3 30.3 Tổng cộng 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả
Qua 2 bảng thống kê trên, ta nhận thấy nhà ở là tài sản thông dụng nhất trong số các loại tài sản các đối tượng được khảo sát thẩm định, kế đến là đất đai. BĐS thương mại và BĐS dịch vụ vẫn còn rất ít. Đối với đất đai và nhà ở, phương pháp so sánh và chi phí được sử dụng nhiều nhất. Còn đối với BĐS thương mại và BĐS dịch vụ, tất cả các phương pháp đều được sử dụng kết hợp với nhau.
Mô tả về thực trạng việc xác định thông tin của các đối tượng được khảo sát
Các đối tượng được yêu cầu cho điểm từ 1 đến 5 tương ứng với mức độ từ dễ đến khó xác định được hoặc tiếp cận được các thông tin cần thiết khi áp dụng các phương pháp thẩm định giá
Bảng 3.6: Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp so sánh của đối tượng được khảo sát
Thông tin về: Điểm trung bình (TB)
Giá niêm yết/giá chào bán 1.94
Giá giao dịch 4.00
Giấy tờ pháp lý 2.76
Thông tin quy hoạch 2.97
Đặc điểm, chất lượng còn lại của BĐS 3.00
Hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng 2.91
Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả
Đối với phương pháp so sánh, nguồn tin để lấy thông tin về tài sản so sánh là một căn cứ quan trọng nhằm xác định mức độ phổ biến của thông tin cũng như sự đa dạng về nguồn tin trong việc tìm kiếm thông tin. Qua đó chúng ta có thể xác định được nguồn tin nào đang được các thẩm định viên tin tưởng sử dụng hoặc mức độ dễ tiếp cận, thuận tiện khi sử dụng thông tin để có thể khai thác phục vụ cho hệ thống thông tin chung cho toàn ngành.
Bảng 3.7: Mô tả nguồn thông tin sử dụng và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin sử dụng của đối tượng được khảo sát
Nguồn tin Mức độ sử dụng (Điểm TB) Mức độ tiếp cận được (Điểm TB) Internet 1.48 1.36 Ban quản lý dự án 3.30 3.23
Khảo sát thực tế gần khu vực BĐS tọa lạc 2.21 1.94
Người môi giới 2.52 2.55
Sàn giao dịch BĐS 3.03 2.75
Các công ty kinh doanh BĐS 3.06 3.31
Sách báo, tạp chí 2.97 2.16
Các công ty thẩm định giá khác 4.20 4.23
Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả
Qua số liệu thống kê trên, ta nhận thấy Internet là nguồn tin được sử dụng nhiều nhất cũng như dễ tiếp cận nhất. Kế đến là nguồn tin từ khảo sát thực tế khu vực xung quanh BĐS cần thẩm định tọa lạc. Trái với mong đợi, thông tin từ các sàn giao dịch BĐS cũng như các công ty BĐS chưa được sử dụng nhiều và mức độ tiếp cận được chưa dễ dàng. Nguồn tin ít sử dụng và cũng khó