6. Kết cấu của Luận văn
3.2. Xác định giá trị vườn cây có tính cả giá trị quyền sử dụng đất trồng cao su
Theo luật đất đai của Việt Nam : Đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, nhà nước giao quyền sử dụng đất dài hạn, ngắn hạn hoặc cho cá nhân hay tổ chức thuê đất. Pháp luật cũng thừa nhận quyền giao dịch về đất đai như chuyển nhượng, thừa kế,...
Đất đai trong doanh nghiệp được Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất thì giá trị quyền tài sản về đất hình thành tài sản bất biến và được tính vào giá trị doanh nghiệp để xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa làm cơ sở để xác định giá cả doanh nghiệp chào bán cho công chúng.
Doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo luật định thì giá trị đất trở thành tài sản khả biến và được xem là một khoản chi phí về đất hàng năm của doanh nghiệp. Do đó, nếu không tính giá trị đất vào giá trị vườn cây thì giá trị doanh nghiệp sẽ nhỏ hơn giá trị doanh nghiệp tính quyền sử dụng đất vào giá trị vườn cây.
Quyền sử dụng ruộng đất trong nền kinh tế thị trường được giao dịch trao đổi trong giao lưu dân sự và hoạt động kinh doanh sản xuất, cho nên quyền sử dụng ruộng đất được tiền tệ hóa và trở thành hàng hóa. Hàng hóa quyền sử dụng ruộng đất (còn được gọi là quyền tài sản về sử dụng ruộng đất) là loại hàng hóa đặc biệt là vì :
- Giá trị quyền sử dụng đất nói chung và đất nông nghiệp nói riêng phụ thuộc vào mục đích và nhu cầu sử dụng đất do Nhà nước qui định, song giá cả của đất lại phụ thuộc vào mục đích qui định của Nhà nước và nhu cầu của thị trường tại thời điểm giao dịch và những yếu tố tác động của tự nhiên, con người. Chính vì vậy giá trị và giá cả quyền sử dụng đất chỉ được hình thành khi xuất hiện hành vi giao lưu dân sự và quan hệ trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường.
- Tính chất đặc biệt của quyền tài sản về quyền sử dụng đất phụ thuộc vào chế độ sở hữu về đất đai của các quốc gia. Ở Việt Nam sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước. Nhà
nước là chủ thể duy nhất quyền sở hữu cuối cùng về ruộng đất. Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất theo luật định là chủ thể quyền sở hữu pháp lý về ruộng đất. Tính chất pháp lý của các hoạt động giao lưu dân sự và trao đổi quyền sử dụng ruộng đất trên thị trường đều phải được Nhà nước cho phép và công nhận.
- Giá trị quyền sử dụng đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất của chủ thể pháp lý quyền sử dụng đất. Mặt khác, giá trị quyền sử dụng đất hình thành đồng thời với sự hình thành giá trị của các tài sản trên những mảnh đất tại thời điểm giao dịch.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất theo luật pháp hiện hành, do Nhà nước cấp Tỉnh định giá, các cá nhân và tổ chức phải nộp tiền chuyển quyền sử dụng đất cho nhà nước. Đối với cá nhân và tổ chức sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất được coi là giá trị cấu thành giá trị vườn cây (đối với cây lâu năm) hoặc giá trị canh tác đối với cây ngắn ngày. Như vậy giá trị quyền sử dụng đất và suất đầu tư trên đất hình thành giá trị vườn cây và là một bộ phận của giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa.
Giá trị vườn cây cao su ở hai khu vực nêu trên về cơ bản hình thành giá trị đầu tư cố định của doanh nghiệp là một bộ phận quan trọng trong giá trị doanh nghiệp nhà nước kinh doanh cao su thiên nhiên. Ngoài giá trị tài sản hữu ích cho kinh doanh sản xuất còn có các giá trị về tài chính, lợi thế thương mại, bảo đảm cho doanh nghiệp hoạt động và phát triển kinh doanh sản xuất trong tương lai.
Trên thực tế người mua vườn cây cao su thường quan tâm đến giá trị tài sản có trên đất để tạo ra lợi ích trong tương lai cho họ. Vì vậy, việc định giá trị quyền sử dụng ruộng đất kinh doanh cao su thiên nhiên phải xác định khả năng sinh lời của vườn cây và quan hệ cung cầu trên thị trường. Chính vì vậy không thể có giá trị quyền sử dụng đất bình quân trên toàn cấp Tỉnh mà phải được phân loại và định giá theo nhiều cấp bậc khác của Tỉnh. Theo như quy định của Nghị định 109/NĐ-CP về doanh nghiệp chọn hình thức giao đất : Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất đã được Ủy Ban Nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định và công bố.