II. Quy chế pháp lý về bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng
4. Hợp đồng bảo đảm tiền vay
4.1. Khái niệm, phân loại hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Hợp đồng bảo đảm tiền vay là văn bản pháp lý thể hiện mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và người đi vay. Đây chính là cơ sở pháp lý, trong đó quy định cụ thể các điều khoản mà hai bên đã thoả thuận để thực hiện việc cho vay, quản lý và sử dụng khoản vay, tài sản bảo đảm, phương thức thu hồi nợ, biện pháp xử lý tài sản bảo đảm và phương thức giải quyết tranh chấp (nếu có).
* Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng bảo đảm tiền vay bao gồm: - Hợp đồng thế chấp tài sản.
- Hợp đồng cầm cố tài sản.
- Hợp đồng cầm cố thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay.
- Hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản (không gắn liền với quyền sử dụng đất).
- Văn bản bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể bằng tổ chức đoàn thể chính trị xã hội cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay vốn.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Hợp đồng cho bên thứ ba cầm cố thế chấp.
4.2 Căn cứ xác lập hợp đồng
Hợp đồng bảo đảm tiền vay được xác lập dựa trên hai căn cứ, đó là:
- Cơ sở pháp lý dựa trên các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng của Chính phủ, các bộ ngành, ngân hàng Nhà nước; các quy định nội bộ (nếu có).
- Cơ sở thực tiễn: Tùy vào trường hợp cụ thể mà hợp đồng bảo đảm tiền vay được xác lập dựa trên:
Hồ sơ vay vốn/ giấy yêu cầu bảo lãnh và kết quả thẩm định. Các giấy tờ văn bản khác theo quy định của pháp luật. Sự thoả thuận của các bên trong quan hệ hợp đồng.
4.3 Nghĩa vụ được bảo đảm
Là việc tham chiếu với nội dung về khoản vay trong hợp đồng tín dụng gốc để đưa vào hợp đồng bảo đảm những nội dung thống nhất và hợp lý, trong đó cần nêu rõ rằng một phần
hay toàn bộ khoản vay bao gồm cả nợ gốc, nợ lãi, lãi phạt và phí nếu có đã được bảo đảm, bao gồm:
- Số ngày tháng hợp đồng tín dụng. - Giá trị khoản cấp tín dụng. - Lãi suất thời hạn.
- Mục đích vay vốn.
- Tổng dư nợ tối đa được bảo đảm.
4.4 Thẩm định tài sản thế chấp /cầm cố/bảo lãnh
Để thẩm định được tài sản bảo đảm trước hết cần biết các thông tin về tài sản như tên tài sản, chủng loại, số lượng, diện tích, đặc điểm kỹ thuật, giá trị tài sản... Đây là những thông tin được cung cấp bởi khách hàng vay vốn và quá trình thu thập thông tin của cán bộ tín dụng. Nội dung thẩm định quan trọng nhất là: xác định các giấy tờ chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng, quản lý tài sản có hợp pháp; xác định giá trị tài sản bảo đảm là bao nhiêu; kiểm tra xem đó có phải là những tài sản được phép giao dịch và không có tranh chấp hay không.
4.5 Soạn thảo hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Trên cơ sở các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay, và kết quả của quá trình kiểm tra, thẩm định các thông tin về khách hàng vay vốn và tài sản bảo đảm, ngân hàng và khách hàng cùng nhau thoả thuận soạn thảo hợp đồng bảo đảm tiền vay. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN về quy chế cho vay của các TCTD và Nghị định 85/2002/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các TCTD, thì hợp đồng bảo đảm tiền vay do các bên soạn thảo bao gồm các nội dung chủ yếu sau:
- Phạm vi bảo đảm (số tiền nợ gốc, lãi vay, các khoản phí...) - Đối tượng tài sản dùng làm bảo đảm (đặc điểm, giá trị ...)
- Hình thức bảo đảm tiền vay (cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay).
- Bên giữ tài sản và giấy tờ về tài sản.
- Quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ hợp đồng bảo đảm. - Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.
- Giải quyết tranh chấp phát sinh. - Những thoả thuận khác.
- Hiệu lực của hợp đồng.
4.6. Giao kết, thực hiện và giải chấp hợp đồng bảo đảm tiền vay.
* Hợp đồng bảo đảm tiền vay sau khi được cán bộ tín dụng và khách hàng soạn thảo, được trưởng phòng tín dụng kiểm tra lại và phê chuẩn trước khi trình lên cho Giám đốc phê duyệt và quyết định có cho khách hàng vay hay không. Sau khi ngân hàng và khách hàng đã xem xét lại các điều khoản trong hợp đồng, các bên đều đồng ý, hợp đồng bảo đảm tiền vay sẽ được ký kết bởi người đại diện có thẩm quyền của tất cả các bên. Ngày ký kết hợp đồng bảo đảm tiền vay cũng đồng thời là ngày hợp đồng bắt đầu có hiệu lực.
Hợp đồng bảo đảm thường được lập thành 4 bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ hai bản và chịu trách nhiệm thi hành.
* Thực hiện hợp đồng bảo đảm tiền vay: Hợp đồng bảo đảm tiền vay là một hợp đồng song vụ, do vậy các bên trong hợp đồng đều có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Chất lượng hợp đồng bảo đảm tiền vay phụ thuộc vào sự thực hiện nghiêm chỉnh các điều khoản đã thoả thuận trong hợp đồng của cả hai chủ thể. Sau khi hợp đồng được giao kết và bắt đầu có hiệu lực, các bên phải thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng. Trước hết, hai bên thực hiện bàn giao hồ sơ, tài sản bảo đảm và lập biên bản bàn giao tài sản theo thoả thuận trong hợp đồng. Trong thời hạn hợp đồng, khách hàng phải có trách nhiệm sử dụng khoản vay theo đúng mục đích thoả thuận trong hợp đồng, có nghĩa vụ bảo toàn giá trị tài sản bảo đảm trong trường hợp tài sản dùng để thế chấp cho khoản vay, hoàn trả gốc và lãi theo đúng thời hạn; đồng thời khách hàng cũng có quyền kiểm tra việc bảo quản tài sản cầm cố mà ngân hàng giữ trong thời hạn hợp đồng... Ngân hàng có quyền kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng xem có đúng mục đích ghi trong hợp đồng hay không, việc quản lý và sử dụng tài sản thế chấp có theo thoả thuận hay không, đặc biệt ngân hàng cần quản lý tài sản bảo đảm và các loại giấy tờ có liên quan một cách chặt chẽ bởi đây không chỉ là nghĩa vụ mà còn là quyền lợi của ngân hàng. Trong đó, quản lý tài sản bảo đảm và các loại giấy tờ liên quan được hiểu là quá trình theo dõi, kiểm tra, đánh giá nhằm đảm bảo tài sản và các loại giấy tờ vẫn trong tình trạng bình thường hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá trị của tài sản bảo đảm, các
giấy tờ liên quan so với dự kiến nêu tại hợp đồng bảo đảm; đồng thời là bằng chứng pháp lý quan trọng chứng minh việc cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng vay/ bên bảo lãnh để ngân hàng có các biện pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc bên thứ ba vi phạm các cam kết tại hợp đồng bảo đảm ...
* Hợp đồng bảo đảm tiền vay được giải chấp trong các trường hợp:
- Hợp đồng hết hạn, các khoản nợ gốc và lãi đã được trả đầy đủ bởi bên vay.
- Hợp đồng tín dụng chấm dứt trước thời hạn, các khoản nợ gốc và lãi đã được hoàn trả đầy đủ.
- Các trường hợp khác theo luật định.