II. Thực tiễn áp dụng chế độ pháp lý về bảo đảm tiền vay tại chi nhánh
2.3. Một số mẫu hợp đồng về bảo đảm tiền vay tại chi nhánh
Hợp đồng bảo đảm tiền vay tuỳ từng trường hợp cụ thể sử dụng một trong các mẫu sau:
a. Mẫu hợp đồng tín dụng kiêm hợp đồng cầm cố chứng từ có giá
- Căn cứ theo luật các Tổ chức tín dụng;
- Căn cứ quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo quyết định số 1627/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.
- Căn cứ giấy đề nghị vay vốn của khách hàng và phê duyệt của NHNN & PTNT Láng Hạ. Hôm nay, ngày 20/12/2006 tại chi nhánh NHNN & PTNT Láng Hạ. Chúng tôi gồm:
Bên cho vay (Bên A): Chi nhánh NHNN & PTNT Láng Hạ. Địa chỉ: số 24- Láng Hạ- Đống Đa-Hà Nội. Bên vay (bên B): Họ và tên: Nguyễn Thu H.
Số CMND: 012435648. Ngày cấp: 26/5/2002 do CA TP Hà Nội cấp. Hai bên thống nhất việc bên A cho bên B vay tiền có bảo đảm bằng hình thức cầm cố chứng từ có giá theo các nội dung thoả thuận dưới đây:
Điều 1: Mục đích vay vốn, mức cho vay, lãi suất, thời hạn: Mục đích vay vốn: mở cửa hàng bán văn phòng phẩm. Số tiền vay: 50.000.000 (năm mươi triệu chẵn).
Lãi suất tiền vay là 0.3%.
Phương pháp trả lãi tiền vay: theo định kỳ vào ngày 30 hàng tháng. Thời hạn vay từ 20/12/2006 đến 30/9/2009.
Điều 2. Để được vay theo nội dung điều 1 nói trên, bên B đồng ý cầm cố các giấy tờ có giá sau:
Loại chứng từ có giá
Số sê ri Mệnh giá Lãi suất được hưởng
Tổ chức phát hành
Sổ tiết kiệm AA265348 30.000.000 0.06% Ngân hàng Nhà
nước Trái phiếu Chính
phủ
HL685427 40.000.000 0.2% Chính phủ
Điều 3: Quyền và nghĩa vụ của bên A: 1. Bên A có quyền:
- Yêu cầu bên B giao các giấy tờ có giá để đảm bảo cho khoản vay.
- Trường hợp khi đến hạn trả khoản vay mà bên B không trả được nợ thì Hợp đồng tín dụng kiêm hợp đồng cầm cố chứng từ có giá này là căn cứ pháp lý (thay giấy uỷ quyền) để bên A thực hiện việc thu hồi toàn bộ gốc và lãi, mà không cần bất cứ sự đồng ý nào từ phía bên vay, nếu còn thừa thì bên A phải trả lại cho bên B.
2. Bên A có nghĩa vụ:
- Cho bên B vay đủ số tiền theo hợp đồng này;
- Trả lại giấy tờ cầm cố cho bên B khi bên B hoàn thành nghĩa vụ trả nợ; - Bảo quản các chứng từ có giá trong thời hạn hợp đồng;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác mà hai bên đã thoả thuận. Điều 4: Quyền và nghĩa vụ của bên B:
1. Bên B có quyền:
- Được nhận tiền vay theo hợp đồng này.
2. Bên B có nghĩa vụ:
- Thanh toán tiền vay đúng hạn;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác mà hai bên đã thoả thuận. Điều 5: Một số cam kết khác.
Điều 6: Sửa đổi bổ sung, chuyển nhượng hợp đồng.
Khi một trong hai bên muốn có sự thay đổi nội dung điều khoản nào của hợp đồng này thì gửi tới bên kia bằng văn bản. Nếu bên kia chấp thuận, hai bên sẽ ký bổ sung điều khoản thay đổi đó trong một thoả thuận bằng văn bản đi liền với hợp đồng này.
Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng tín dụng này phải được hai bên cùng thoả thuận theo quy định về mua, bán nợ của NHNN. Các điều khoản khác của hợp đồng này không thay đổi. Điều 7: Cam kết chung
Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng. Nếu có tranh chấp hai bên sẽ giải quyết bằng thương lượng dựa trên nguyên tắc bình đẳng, cùng có lợi. Trường hợp không thể giải quyết bằng thương lượng, hai bên sẽ đưa ra giải quyết tranh chấp tại TAND TP Hà Nội.
Hợp đồng này được lập thành 02 bản, các bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 01 bản.
Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được thanh lý khi bên B hoàn trả xong cả gốc và lãi.
Đại diện bên A Đại diện bên B
Trên đây là một mẫu hợp đồng bảo đảm đặc biệt, hợp đồng bảo đảm cũng đồng thời là hợp đồng tín dụng. Như vậy khi thực hiện vay vốn ngân hàng cầm cố bằng tài sản là các chứng từ có giá, khách hàng và ngân hàng chỉ phải lập một hợp đồng. Việc này sẽ tạo rất nhiều thuận lợi cho cả hai bên cả về thời gian và chi phí khi thiết lập quan hệ cho vay và đi vay. Loại hợp đồng cầm cố chứng từ có giá này rất được các ngân hàng ưa chuộng, vì đây là những tài sản có tính lỏng cao nhất (tức là khả năng chuyển đổi thành tiền dễ dàng). Nhưng khi thực hiện hợp đồng loại này, ngân hàng cũng dễ gặp rủi ro trong trường hợp nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái dẫn đến sự sụt giảm giá trị các loại chứng từ này.
b. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003 và các quy định về bảo đảm tiền vay. - Căn cứ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006;
Hôm nay, ngày 18/1/2007 tại NHNN & PTNT Láng Hạ chúng tôi gồm: Bên nhận thế chấp (bên A): Chi nhánh NHNN & PTNT Láng Hạ
Bên thế chấp (bên B): Nguyễn Văn T
Hai bên thống nhất về việc bên B thế chấp tài sản để thực hiện nghĩa vụ làm bảo đảm tiền vay theo hợp đồng tín dụng.
Điều 1: Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ:
- Số tiền vay: 200.000.000 VND. (Bằng chữ: Hai trăm triệu đồng chẵn). - Các khoản lãi vay, lãi quá hạn, phí (nếu có) theo thoả thuận hai bên.
Điều 2: Bên B thế chấp tài sản dưới đây là bảo đảm cho các khoản vay của bên A: 2.1 Quyền sử dụng đất:
- Diện tích: 34,7 m2 ( Bằng chữ: Ba mươi bốn phẩy bẩy mét vuông) - Loại đất: đất ở lâu dài; Thửa đất: 15; Tờ bản đồ số: 7G-IV-46 - Thời hạn sử dụng đất còn lại: lâu dài
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 4146/2006/QĐ-UB do UBND quận Đống Đa cấp ngày 15/12/2006.
2.2 Tài sản gắn liền với đất (nếu có): - Loại tài sản: Nhà bê tông- 03 tầng
- Địa chỉ của tài sản: Ngôi nhà số 14, phố Thái Hà, quận Đống Đa, TP Hà Nội. 2.3 Tổng giá trị tài sản thế chấp do các bên thoả thuận: 600.000.000 đồng.
2.4 Bên B cam kết quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được dùng để thế chấp, không có tranh chấp.
Điều 3: Thoả thuận về giữ tài sản thế chấp
Bên A giữ bản chính giấy chứng nhận QSHN ở & QDDĐ ở số 4146/2006/QĐ-UB do UBND quận Đống Đa cấp ngày 15/12/2006 trong thời gian vay vốn.
Điều 4: Quyền và nghĩa vụ của bên A 1. Quyền của bên A:
a) Giữ bản chính giấy tờ của tài sản thế chấp.
b) Xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật và NHNN & PTNT Việt Nam.
2. Nghĩa vụ của bên A:
a) Bảo quản an toàn tài sản, giấy tờ về tài sản (nếu bên B giao cho bên A giữ). b) Không được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
c) Bồi thường thiệt hại (nếu tài sản giấy tờ bên A giữ bị hư hỏng, mất). d) Trả lại tài sản, giấy tờ khi bên B hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.
Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của bên B 1. Quyền của bên B:
a) Được khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản thế chấp;
b) Yêu cầu bên A giữ tài sản thế chấp, giấy tờ về tài sản thế chấp, bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng;
c) Nhận lại tài sản thế chấp, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thế chấp khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm.
2. Nghĩa vụ của bên B:
a) Cung cấp các thông tin về tài sản.
b) Giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên A.
c) Thực hiện chứng nhận, chứng thực trên hợp đồng bảo đảm theo quy định của pháp luật. d) Thanh toán các khoản phí cho bên A (nếu có).
e) Không được trao đổi tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh đối với tài sản. f) Không được bán, sử dụng, khai thác tài sản nếu không được sự chấp thuận của bên A. g) Phải bồi thường thiệt hại nếu tài sản, giấy tờ có liên quan đến tài sản được giao giữ bị
mất, hư hỏng.
h) Phối hợp với bên A thực hiện các thủ tục để nhận tiền bảo hiểm tài sản từ cơ quan bảo hiểm (nếu có) để trả nợ.
i) Bổ sung thay thế biện pháp bảo đảm theo yêu cầu của bên A. Điều 6: Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp.
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Điều 7: Phương thức xử lý tài sản thế chấp
Hai bên thoả thuận việc xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại điều 61, điều 62 Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
Điều 8: Điều khoản bổ sung điều chỉnh Điều 9: Các thoả thuận khác
Các bên cam kết cùng phối hợp đi thực hiện giao dịch bảo đảm theo các quy định của pháp luật.
Điều 10: Cam kết chung
Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồng. Nếu có tranh chấp, hai bên cùng nhau thương lượng. Nếu không thương lượng được, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện trước pháp luật.
Hợp đồng thế chấp này với tư cách là hợp đồng phái sinh là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng tín dụng.
Mọi sửa đổi bổ sung trong hợp đồng này phải được sự thoả thuận của hai bên. Hợp đồng này được lập thành 02 bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 01 bản.
Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi bên B hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, tài sản thế chấp đã được xử lý để thu hồi nợ hoặc các bên thoả thuận thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Bên thế chấp Bên nhận thế chấp (ký, ghi rõ họ tên) (ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu)
Trên đây là mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của thông tư số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT. Theo Thông tư này và các văn
bản pháp luật về bảo đảm tiền vay, các mẫu hợp đồng bảo lãnh, bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay có nội dung các điều khoản tương tự. Đây là những hợp đồng mẫu được quy định trong các văn bản pháp quy, do vậy nó có giá trị pháp lý cao, tuy nhiên khi thực hiện việc giao kết các hợp đồng này, cả ngân hàng và khách hàng còn gặp nhiều vướng mắc. Đó là những khó khăn mà các bên gặp phải ngay trước khi giao kết hợp đồng như việc định giá tài sản của ngân hàng phải có sự chính xác tương đối để đưa vào hợp đồng và xác định giá trị khoản cấp tín dụng; hoặc vấn đề công chứng, chứng nhận tài sản dùng làm bảo đảm của khách hàng vay hiện đang thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, tài sản được phép giao địch và hiện không có tranh chấp là rất phức tạp. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, việc kiểm tra giám sát và quản lý tài sản bảo đảm cũng gặp nhiều khó khăn và tốn chi phí; những trường hợp bắt buộc phải xử lý tài sản bảo đảm của chi nhánh đặc biệt là tài sản bảo đảm của doanh nghiệp nhà nước thủ tục rất rườm rà phức tạp... Điều khoản trong các mẫu hợp đồng này tuy không trái với các quy định của pháp luật nhưng với sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2005, mẫu hợp đồng này cần có sự điều chỉnh cho phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích của cả ngân hàng và khách hàng. Ví dụ như tại ý 2 Điều 10 ở hợp đồng trên quy định “Hợp đồng thế chấp này với tư cách là hợp đồng phái sinh là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng tín dụng”, như vậy hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tiền vay đương nhiên ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng tín dụng, nếu hợp đồng bảo đảm tiền vay có vấn đề và bị vô hiệu thì hợp đồng tín dụng cũng có thể bị vô hiệu, trường hợp này chi nhánh có thể phải chịu tổn thất.
3.3. Các tranh chấp trong kinh doanh và việc giải quyết các tranh chấp
Tại chi nhánh NHNN & PTNT Láng Hạ việc thực hiện các nghiệp vụ ngân hàng, thực hiện chức năng huy động vốn, cho vay, kinh doanh ngoại hối, cung ứng các dịch vụ thanh toán và ngân quỹ, bảo lãnh cho vay, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh thực hiện hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Do chi nhánh áp dụng các chính sách lãi suất tiền gửi lãi suất cho vay, áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay linh hoạt phù hợp với từng thời kỳ, từng đối tượng khách hàng cho nên qua 10 năm hoạt động chi nhánh xảy ra rất ít các tranh chấp. Số ít
các tranh chấp xảy ra liên quan đến việc thực hiện hợp đồng tín dụng, các hợp đồng đảm bảo tiền vay, hợp đồng bảo lãnh là do:
- Chất lượng thẩm định các tài sản bảo đảm cán bộ tín dụng còn hạn chế, đây không phải là sự hạn chế về tri thức mà do các cán bộ tín dụng của chi nhánh hầu hết còn rất trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm trong nghiệp vụ, nhiều trường hợp một cán bộ tín dụng phải kiêm nhiệm nhiều khâu trong việc giao kết hợp đồng bảo đảm dẫn đến việc định giá tài sản bảo đảm thiếu sự khách quan, chính xác...
- Một số khách hàng đã dùng thủ đoạn gian dối, họ cung cấp những thông tin sai sự thực, các giấy tờ giả để cố tình lừa đảo chiếm đoạt tài sản ngân hàng; có trường hợp khách hàng dùng một tài sản làm bảo đảm tiền vay tại nhiều tổ chức tín dụng nhưng giá trị tài sản bảo đảm lại không đủ bảo đảm cho các nghĩa vụ và họ không thông báo cho ngân hàng, khi thực hiện hợp đồng dễ dẫn đến mâu thuẫn giữa các bên.
- Do công nghệ ngân hàng chưa đầy đủ, đó là việc ứng dụng các phần mềm kiểm tra độ sát thực của thông tin mà khách hàng cung cấp, việc cung cấp thông tin của trung tâm thông tin tín dụng còn hạn chế, chưa đáp ứng kịp nhu cầu của ngân hàng về các khách hàng vay, tài sản bảo đảm cho khoản vay...Do đó, có trường hợp dẫn đến sự đánh giá sai về khả năng của khách hàng vay, giá trị tài sản bảo đảm quá cao hoặc quá thấp so với thực tế dễ dẫn đến mâu thuẫn giữa chi nhánh và khách hàng.
- Các văn bản pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay chưa hướng dẫn cụ thể, đầy đủ, bao quát đối với từng trường hợp bảo đảm và sự thực hiện các điều khoản trong hợp đồng bảo đảm...
Trên đây chỉ liệt kê một vài nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp giữa khách hàng và chi nhánh. Nhưng cho dù là nguyên nhân nào, thì đó cũng là sự mâu thuẫn đối kháng về quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên. Do vậy để giải quyết tranh chấp một cách ổn thoả cần có sự tham gia với sự thiện chí của cả hai chủ thể để giữ gìn mối quan hệ tốt đẹp giữa hai bên. Trên tinh thần quán triệt nguyên tắc này, cho nên số ít những tranh chấp phát sinh liên quan đến bảo đảm tiền vay đều được chi nhánh tự giải quyết với khách hàng bằng hình thức hoà giải,