3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
3.4.1. Kết quả phỏng vấn cán bộ trực tiếp làm công tác đấugiá QSD đất
Thông qua phỏng vấn trực tiếp 30 cán bộ làm công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương thu được một số kết quả như sau:
- Quy trình thực hiện xây dựng bảng giá đất, phương pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm của huyện là đúng theo quy trình, quy định. Trên cơ sở giá đất ban hành hàng năm của tỉnh thì việc áp giá đểđấu giá quyền sử dụng đất cho các dự án là đúng các trình tự, thủ tục. Tuy nhiên, có 27% ý kiến cho rằng đơn giá đất áp dụng mức giá để thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu dân cư tại thời điểm đấu giá còn thấp hoặc cao và cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.
Về thủ tục giao đất sau đấu giá có 30% cho rằng thủ tục chưa phù hợp. Và 100% ý kiến đều cho rằng công tác đấu giá đều diễn ra công khai minh bạch và việc Nhà nước nên tập trung tạo mặt bằng, bằng cách nên thống nhất giao công tác bồi thường GPMB cho một
tổ chức chuyên về bồi thường để thực hiện việc giao đất người dân sau khi trúng đấu giá
được dễ ràng.
Bảng 3.15: Kết quảđiều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất
STT Nội dung phỏng vấn Câu trả lời Số Phiếu
Tỷ
lệ(%)
1
Trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi kể từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực hay không ?
1. Có 0 0
2. Không 30 100
2 Việc xây dựng dự án đấu giá tại huyện Tam Dương căn cứ vào yếu tố nào?
1. Kế hoạch 25 83
2. Nhu cầu 0 0
3. Khác 5 17
3 Khi xây dựng giá khởi điểm thì căn cứ vào yếu tố nào ? 1. Vị trí 20 67 2. Cơ sở hạ tầng 5 17 3. Giá thị trường 4 13 4. Khác 1 3 4 Việc thực hiện đấu giá có thực hiện đúng quy chế hay không ? 1. Có 30 100 2. Không 0 0
5 Thủ tục hành chính trong đấu giá quyền sử dụng đất như thế nào ?
1. Phức tạp 0 0 2. Bình thường 22 73 3. Đơn giản 8 27
6
Ông (bà) có đánh giá gì về số tiền thu được từđấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất có thu tiền ?
1. Nhiều hơn 30 100 2. Tương đương 0 0
3. Ít hơn 0 0
7
Việc sử dụng nguồn thu từđấu giá vào phát triển hạ tầng có được thực hiện hiệu quả không ? 1. Hiệu quả 28 93 2. Trung bình 2 7 3. Kém hiệu quả 0 0 8 1. Phù hợp 22 73
Giá khởi điểm trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã phù hợp với thị trường chưa ? 2. Chưa phù hợp 8 27 9 Mức độ thực hiện thủ tục giao đất theo hình thức đấu giá như thế nào? 1. Nhanh gọn 25 83 2. Bình thường 4 13 3. Phức tạp 1 3 10 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính có được thực hiện đúng hạn hay không? 1. Có 21 70 2. Không 9 30 (Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp)
3.4.2. Kết quả phỏng vấn người trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất
Đối với người trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất bao gồm cả người trúng đấu giá và người không trúng đấu: Đối với giá đất ở đểđấu giá QSD đất 91% các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu tại 3 khu dân cư được đưa ra đấu giá cho rằng giá đấu là phù hợp với thực tiễn với khả năng tài chính của họ.
Bảng 3.16: Kết quảđiều tra người tham gia đấu giá QSD đất
STT Nội dung phỏng vấn Câu trả lời Số Phiếu
Tỷ
lệ(%)
1 Xin vui lòng cho biết ông (bà) Tìm kiếm nguồn thông tin vềđấu giá QSD đất từđâu?
1. Qua bạn bè 12 13 2. Qua các trung tâm 40 44 3. Qua phương tiện 8 9 4. Qua cơ quan quản lý 10 11 5. Qua kênh khác 20 22
2 Nguồn tài chính đểđầu tư vào bất động sản ? 1. Vay ngân hàng 25 28 2. Nguồn của gia đình 20 22 3. Nguồn chủđầu tư 40 44 4. Nguồn khác 5 6
3 Giá đất đưa ra đấu giá có phù hợp với thu nhập thực tế của người dân không?
1. Rất phù hợp 12 13 2. Phù hợp 70 78 3. Không phù hợp 8 9 4 Mục đích mua đất của ông (bà) là gì? 1. Đểở 32 36 2. Đểđầu cơ 15 17 3. Để kinh doanh 40 44 4. Mục đích khác 3 3 5 Các thửa đất đấu giá được phân lô như vậy đã
hợp lý chưa?
1. Hợp lý 88 98
2. Chưa hợp lý 2 2
6 Giao dịch BĐS ở huyện Tam Dương như thế nào?
1. Rất thuận tiện 78 87 2. Tạm được 10 11
3. Kém 2 2
7 Môi trường khu vực được đưa ra đấu giá như thế nào?
1. Sạch sẽ 81 90 2. Tạm được 9 10 3. Bụi bẩn 0 0
8
Theo ông (bà) việc tổ chức thực hiện công tác
đấu giá quyền sử dụng những lô đất này có công bằng, dân chủ và công khai không?
1. Có 87 97
2. Không 3 3
9 Giá trúng đấu giá so với giá thị trường như thế nào?
1. Cao hơn 90 100
2. Ngang nhau 0 0
3. Thấp hơn 0 0
Ông (bà) cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ởở
huyện Tam Dương ra sao?
2. Tạm được 38 42 3. Không tốt 0 0 11 Ông (bà) có đơn thư, kiến nghị gì về phiên
đấu giá không?
1. Có 2 2
2. Không 88 98
(Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp)
Qua bảng 3.16 cho thấy cả 3 khu dân cư 91% ý kiến cho rằng giá đất được đưa ra
đấu giá phù hợp với nhu cầu của những người tham gia đấu giá. Theo ý kiến của những người trúng đấu giá và người không trúng đấu giá họ mong muốn sẽđấu được lô đất mà họ đã chọn. 98% ý kiến cho rằng phiên đấu giá diễn ra thuận tiện công khai minh bạch; thủ tục
đấu giá đúng với quy trình, quy định.
Tỷ lệ về nguồn thông tin vềđấu giá QSD đất cho rằng công tác tuyên truyền, quảng bá còn kém hiệu quả và cần được đấy mạnh hơn nữa để công tác đấu giá tại các khu dân cư đến được với những người có nhu cầu thực sự. Thực tế cho thấy, những thửa đất trúng đấu giá phải phải thực hiện qua nhiều các phiên cũng một phần do việc giải phóng mặt bằng còn chậm, người dân không hợp tác nên công tác đấu giá đôi khi chậm tiến độ và không
đạt được chỉ tiêu mà thành phốđề ra.
Mặt khác, đấu giá đôi khi lại trở thành nơi dành cho những người có điều kiện về
vật chất bởi những người có nhu cầu nhưng lại không có khả năng về tài chính nên không trúng đấu giá. Thực tế này cho thất hạn chế về mặt xã hội đối với những gia đình có nhân khẩu ở chung một nhà mà không có khả năng mua đất.
Nói chung, vấn đề là làm thế nào đểđất có thểđược chuyển giao với giá thoảđáng cho người thực sự có nhu cầu và có khả năng trực tiếp sử dụng, khai thác đất một cách có hiệu quả nhất. Do vây, ở góc độ đấu giá quyền sử dụng đất, vấn đề này được phân tích thành hai vấn đề nhỏ: Trong những trường hợp nào nên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất? Làm thế nào để giá đất được xác định thông qua đấu giá phản ánh được giá trị thật của đất và việc đấu giá không có tác dụng làm đất tăng giá một cách không bình thường? Bên cạnh
việc thực thi cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đặc biệt là cam kết thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ.
3.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghịđối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương trên địa bàn huyện Tam Dương
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước
Tăng cường tuyên truyền, phổ biến Nghị định số 17/2015/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm nâng cao nhận thức của cá nhân, tổ chức về chủ trương xã hội hóa, vai trò, vị trí của hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất trong sự phát triển kinh tế- xã hội;
- Rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật hiện hành về bán đấu giá quyền sử dụng đất
đểđề xuất điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương;
- Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật, nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn của hoạt động bán đấu giá;
- Đầu tư cơ sở hạ tầng khu đất đấu giá, xây dựng các dự án phát triển quỹ đất, tạo quỹđất để tránh tư nhân lúng đoạn về giá đất, đầu cơđất đai.
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật
- Hoàn chỉnh việc lập quy hoạch chi tiết, giải phóng mặt bằng chuẩn bị quỹđất sạch
đểđưa ra đấu giá;
- Hoàn thiện công tác tổ chức đấu giá theo một trình tự cụ thể từ công tác lập, quy hoạch ,thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng hoàn thiện hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, tuyên truyền quảng cáo các khu đất đấu giá. Mỗi bước, mỗi khâu phải có sự phối hợp chặt chẽ với nhau và được thực hiện đồng bộ.
- Quan tâm đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao hơn nữa trình độ, chuyên môn cho các cán bộ thực hiện đấu giá.
- Giá đất đưa ra đấu giá cần sát giá thị trường.
- Cần tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và trúng giá.
- Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia
đầu tư phát triển các dự án bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính
- Có cơ chế trích lại nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ cho huyện để chủ động đầu tư các dự án khác.
- Tăng tối đa tiền đặt cọc theo quy định nhằm giảm tình trạng thông đồng trong đấu giá quyền sử dụng đất.
3.5.4. Một sốđề xuất đối với công tác đấu giá đất
- Cần công khai cho các khu vực đấu giá cần được công khai rộng rãi và thực hiện có hiệu quảđể người dân có thể hình dung được khu vực đấu giá.
- Trích một phần kinh phí thu được từđấu giá đất đểđầu tư phát triển các các dự án phát triển quỹđất, tạo quỹđất. Đồng thời, lấy kinh phí từđấu giá xây dựng khu tái định cư
phục vụ cho việc giao đất cho các đối tượng bị thu hồi đất khi nhà nước thực hiện dự án phát triển quỹđất.
- Phương thức đấu giá cũng còn bất cập, để tránh đấu giá có hiện tượng thông đồng giữa những người tham gia đấu giá với nhau thì người tham dự chỉđược đăng ký tại phiên
đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá, xây dựng giá khởi điểm gần sát với giá thị trường. - Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau.
- Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá, phát các tờ rơi để người dân có thêm thông tin.
- Thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị có thể thiết lập hệ thống cơ sở hạ
tầng đồng bộ. Tạo ra được sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từđó nâng cao được giá trị quyền sử dụng đất. Mở rộng quỹđất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Cần lập dự án và tính toán lâu dài vì quỹ đất tại các khu dân cư trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc không còn nhiều.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Khi nghiên cứu về công tác đấu giá QSDĐở tại các dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Tam Dương giai đoạn năm 2015 - 2019 đã đạt được những kết quả sau:
- Kết quảđấu giá quyền sử dụng đất tại các 3 dự án nghiên cứu:
+ Tổng 3 dự án: Bao gồm 65 lô, với tổng diện tích là 8.168,5 m2; đấu giá đã thực hiện đấu giá thành công 65/65 lô đất chiếm 100%, thu về cho ngân sách Nhà Nước là 14.871.564.000 đồng cụ thể :
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tại Khu Đồng Ké, xã Hoàng Lâu: Bao gồm 18 lô, với tổng diện tích là 3239.5 m2; đấu giá đã thực hiện đấu giá thành công 18/18 lô đất chiếm 100%, thu về cho ngân sách Nhà Nước là 9.467.090.000 đồng.
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Gò Xoan, xã Thanh Vân: Bao gồm 15 lô, với tổng diện tích là 1620 m2; đấu giá đã thực hiện đấu giá thành công 15/15 lô đất chiếm 100%, thu về cho ngân sách Nhà Nước là 8.446.572.000 đồng.
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Lạc Thịnh, xã Hợp Thịnh: Bao gồm 32 lô, với tổng diện tích là 3309 m2; đấu giá đã thực hiện đấu giá thành công 32/32 lô đất chiếm 100%, thu về cho ngân sách Nhà Nước là 27.977.864.000 đồng.
- Trong tổng số 120 phiếu điều tra, trong đó có 30 phiếu phỏng vấn cán bộ tổ chức
đấu giá và 90 phiếu người tham gia đấu giá. Theo số liệu điều tra được, công tác đấu giá QSDĐở tại huyện Tam Dương được đánh giá là công khai, minh bạch, đúng trình tự thủ
tục, đúng quy chế đấu giá, tuy nhiên vẫn còn tồn tại những hạn chế. Số liệu điều tra cũng cho thấy đa số người tham gia đấu giá có câu trả lời theo hướng tích cực. Ngoài ra công tác
đấu giá quyền sử dụng đất đang vẫn còn có một số hạn chế, mức độ chưa hài lòng của người tham gia đấu giá.
- Công tác đấu giá QSDĐđã đạt được nhiều hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội và trong trong công tác quản lý và sử dụng đất đai như: giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất; tăng nguồn thu cho ngân sách; tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy phát triển KT-XH của huyện. Tuy nhiên, trong công tác đấu giá QSDĐ tại huyện vẫn còn tồn tại
một số hạn chế, như: Việc xác định mức giá, các chính sách còn bất cấp; chưa đáp ứng
được nhu cầu người tham gia đấu giá.
2. Kiến nghị
- Tăng cường quản lý giá đất trên địa bàn huyện Tam Dương sát với từng thời điểm, nhất là khi thị trường BĐS sôi động, điều đó giúp cho Nhà nước xây dựng được giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu cơ và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách của địa phương.
- Xây dựng một giá đất hợp lý để thỏa mãn được đại đa số những đối tượng có nhu cầu thực sự, tránh trường hợp giá quá cao nên dự án khi thực hiện sẽ khó thành công.
- Thu hút sự tham gia của các ngân hàng để chia sẻ các khó khăn về tài chính trước khi hoàn thiện về thủ tục, về hạ tầng đểđấu giá. Ví dụ, có thể kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực hiện các khâu chuẩn bị của dự án nhưđầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng.
- Giải pháp kỹ thuật cần được hoàn thiện hơn trước khi tiến hành đấu giá, nhất là sự đồng bộ của hạ tầng cơ sở, để tăng giá trị khu đất đấu giá và sự yên tâm của các đối tượng khi tham gia đấu giá;
- Các dự án đấu giá đất cần được thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2014), Thông tư 02/2015/TT-BTC ngày 05 tháng 01 năm 2015 về sử đổi, bổ sung thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chếđộ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng