a. Phương án bồi thường
Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH- HĐH đất nước. Với những đổi mới tích cực về hành lang pháp lý trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội nhưng đây cũng là một trong những vấn đề thách thức trong việc xây dựng phương án bồi thường cho nhưng người chịu ảnh hưởng khi thực hiện công tác GPMB.
Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
được Luật Đất đai quy định, cụ thể hóa các quy định đó bằng các Nghị định của Chính phủ. Theo các quy định mới của hệ thống pháp luật, vấn đề con người được đặt lên trước hết khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Người sử dụng đất hợp pháp luôn được pháp luật bảo vệ kèm với những chính sách cụ thể giúp người bị thu hồi đất (đặc biệt là người nông dân) có đủ khả năng tái tạo lại tư liệu sản xuất tương đương với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi, tài sản bị thiệt hại để phát triển sản xuất, ổn định đời sống. Tuy nhiên cũng còn nhiều bất cập từ phía các chủ thể, là một trong những nguyên nhân chính của tình trạng khiếu kiện gia tăng trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Hiệu quả thu hồi đất thấp, nhiều dự án bị chậm tiến độ do không giải phóng được mặt bằng là áp lực kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội ở nhiều địa phương trong cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017).
b. Bồi thường, hỗ trợ về đất
Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định vì họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà đất sản xuất, tư liệu sản xuất đó được kế thừa từ thế hệ này cho các thế hệ sau. Sau khi bị thu hồi đất, đặc biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết đất sản xuất, điều kiện sống và sản xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn. Mặc dù nông dân được giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định được cuộc sống.
Diện tích đất bồi thường hầu hết là đất nông nghiệp tốt, có điều kiện thuận lợi cho canh tác, trong khi các diện tích đất đền bù là đất xấu, cách xa khu dân cư và điều kiện hạ tầng phục vụ sản xuất còn nhiều khó khăn.
Một trong những nội dung quan trọng của chính sách pháp luật đất đai về thu hồi đất và có ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống – xã hội là quy định giá đất để áp giá bồi thường cho người bị thu hồi đất đảm bảo tái tạo cuộc sống và thu nhập. Người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi hơn người bị thu hồi đất phi nông nghiệp về mức, loại, khoản bồi thường bằng tiền. Đây là một trong những nguyên nhân của các trường hợp khiếu kiện về đất đai.
Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận. Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất TĐC (thu hồi giá thấp chưa sát với thị trường).
Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị và liền kề với khu dân cư. Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn còn chênh lệch quá lớn về giá đất bồi thường, hỗ trợ. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017)
Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất đối với người có đất bị thu hồi. Việc quy định giá đất thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người bị thu hồi đất. Một số địa phương chạy theo phong trào phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mà chưa cân nhắc đến hậu quả; hoặc phát triển công nghiệp dịch vụ bằng mọi cách không chú ý đến tác động đối với người dân.
c. Bồi thường về tài sản trên đất
Kể từ khi Luật Đất đai 2013 cho đến nay quy định việc bồi thường thiệt hại đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất được tính bằng giá trị hiện có của công trình (theo tỷ lệ % còn lại của công trình nhân với đơn giá xây dựng mới). Trên cơ sở quy định chủ tài sản là người có tài sản hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất bị thiệt hại thì được bồi thường theo giá trị tài sản hiện có, cụ thể như sau:
Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.
Mức bồi thường = giá trị hiện có của nhà và công trình + % (giá trị hiện có của nhà và công trình).
Nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà và công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây mới (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016)
Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không sử dụng được thì bồi thường thiệt hại cho toàn bộ công trình, trường hợp phần diện tích còn lại vẫn sử dụng được thì ngoài phần được bồi thường phần phá dỡ còn được hỗ trợ toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại. Đối với nhà, công trình có thể tháo dỡ và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt, và chi phí hao hụt trong quá trình tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường thiệt hại đối với phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; đối với phần diện tích hợp pháp thì bồi thường theo quy định của Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương, ngoài ra còn được hỗ trợ.
* Cây cối, hoa màu
Đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức bình quân của 3 vụ trước đó theo giá nông sản tại thời điểm thu hồi đất, và các cây lâu năm khác. Trên cơ sở đó quy định mức bồi thường thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thủy sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm bồi thường.
Mức bồi thường thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phương. Như
vậy mức bồi thường về cây cối, hoa màu đã được Nhà nước quy định rất rõ ràng. Nhưng trên thực tế việc bồi thường tính theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó là không phù hợp, vì việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng đã làm cho việc xác định năng suất trước đó rất khó khăn, mỗi năm một loại cây, một mức năng suất khác nhau. Mặt khác việc lập phương án bồi thường kéo dài nên việc xác định đơn giá tại thời điểm bồi thường không phù hợp với thực tế biến động của giá cả thị trường. Vì vậy, nên có chính sách khảo sát trước toàn bộ các loại cây cối, hoa màu, lên phương án bồi thường sau đó đến ngày chi trả tiền bồi thường thì nhân với mức giá hiện hành tạo nên tính trung thực, công bằng xã hội.
d. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu TĐC
Việc Nhà nước thu hồi đất là mang tính bắt buộc đối với người dân để phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các Tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, Tổ chức Chính trị xã hội, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Nhưng khi cần thiết Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên việc thu hồi đất nó không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân mà nó còn ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói quen của người dân.
Do đó, khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà nước cần phải có chính sách lập khu TĐC nhằm đảm bảo ổn định lại cuộc sống một cách nhanh nhất, tốt nhất cho người bị thu hồi đất. Có như vậy thì người dân mới yên tâm nhận bồi thường và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới. Điều đó chứng tỏ chính sách TĐC của Nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đền bù thiệt hại GPMB. (Phan Tuấn Triều, 2009).
Một chính sách tái định cư tốt, có tính ổn định cao đối với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn định đời sống, thu nhập, sản xuất thì mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận bồi thường giải tỏa.
Ngược lại sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của công tác bồi thường thiệt hại, nếu người bị thu hồi đất có cảm giác không ổn định khi phải di chuyển, họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dự án. Điều này có ý nghĩa là GPMB bị ách tắc, dự án không thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả khó lường, đặc biệt là gây thiệt hại cho Nhà nước về mọi mặt.
e. Các chính sách hỗ trợ khác khi thu hồi đất
- Hỗ trợ di chuyển. - Hỗ trợ thuê nhà.
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm. - Hỗ trợ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Hỗ trợ khác. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017).