7. Kết cấu dự kiến của luận văn
3.3.1.1. Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính
Phân nhóm chính
Đối tượng (level)Lớp thuộc tínhDữ liệu Quan hệ giữacác đối tượng
Thửa đất
Đường ranh giới
thửa đất 10 Độ rộng bờ thửa Điểm nhãn thửa (tâm thửa) 11 Tọa độ nhãn thửa Nằm trong đường bao thửa Ghi chú về thửa đất 13 Ghi chú về thửa đất Nhà, khối nhà N Tường nhà 14 Điểm nhãn nhà 15 Vật liệu, số tầng, tọa độ nhãn, kiểu nhà Nằm trong đường bao nhà Ký hiệu tường chung, riêng, nhờ tường 16 Giao thông G Phần trải mặt, long đường, chỗ thay đổi chất liệu
rải mặt
22
Chỉ giới đường 23 Là ranh giới thửa
Tên đường, tên phố, tính chất đường 28 Thủy hệ T Đường mép nước 30 Cố định hoặc không cố định
Đường bờ 31 Là ranh giới thửa
Kênh, mương,
rãnh thoát nước 32 Là ranh giới thửa
Tên sông, hồ, ao, suối, kênh,
mương
39
Địa giới
Địa giới tỉnh 42 Có thể lấy từ DGQuốc gia Địa giới huyện 44 Có thể lấy từĐGQG, tỉnh
Địa giới xã 46
Có thể lấy từ địa giới quốc gia,
Phân nhóm chính
Đối tượng (level)Lớp thuộc tínhDữ liệu Quan hệ giữacác đối tượng
Trình bày khung Tên mảnh bản đồ, phiên hiệu mảnh, khung trong lưới km, khung ngoài, bảng chắp, ghi chú ngoài khung 63
(Bảng phân lớp phụ lục 18 thông tư số 25/2014/TT-BTNMT)
Kết quả: Phân lớp thành công cho 15 tờ BĐĐC của phường 13, quận
Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh với độ chính xác cao. Bước 2:Chuẩn hóa CSDL bản đồ
- Khởi động phần mềm Famis với đơn vị hành chính là phường 13.
Hình 3.1: Giao diện chọn tự động tìm, sửa lỗi (CLEAN)
- Xuất hiện hộp thoại MRF Clean v8.0.1
Hình 3.2: Hộp thoại chức năng tự động tìm và sửa lỗi (MRF Clean)
- Đặt thông số làm việc chọn tham số xử lý cho các level cần sửa lỗi.
Mục đích: giúp ta phát hiện và sửa các lỗi thường gặp như: bắt quá, bắt chưa tới, trùng nhau, cắt nhau.
Hình 3.3: Giao diện sửa lỗi bằng FLAG
- Thực hiện sửa các đối tượng lỗi còn sót lại trong quá trình sửa lỗi tự động.
Mục đích: Nhằm xử lý các lỗi trực tiếp trên màn hình mà trong quá trình
xử lý tự động bị bỏ sót.
Kết quả: Sau quá trình thực hiện đã sửa lỗi thành công cho 15 tờ BĐĐC
của phường 13 với độ chính xác cao.
- Khởi động hộp thoại Tạo vùng (BUILD)
Hình 3.4: Giao diện tạo vùng (BUILD)
- Nhập Level tạorồi nhấn Tạo vùng
Mục đích: tạo các tâm thửa cho việc xuất dữ liệu bản đồ thành shapefile.
Kết quả: Quá trình thực hiện đã tạo vùng thành công cho 15 tờ BĐĐC của
phường 13 với độ chính xác cao. Bước 3: Chuyển dữ liệu vào VILIS 2.0
Sơ đồ 3.1. Quy trình chuyển đổi CSDL bản đồ vào phần mềm VILIS 2.0
- Khởi động Famis với mã đơn vị hành chính là 26905 của phường 13. - Tiến hành liên kết với CSDL.
- Khởi động hộp thoại Chuyển đổi sang VILIS.
Hình 3.5: Giao diện Chuyển đổi dữ liệu từ Famis sang VILIS 2.0
Mục đích: Nhằm xuất các file TD26905.dbf, TD26905.shp,
- Tiến hành Khai báo kết nối đăng nhập hệ thống trong GIS2VILIS rồi
kết nối CSDL trên máy chủ.
Hình 3.6: Giao diện khai báo kết nối hệ thống trên máy chủ
- Xác định đơn vị làm việc tại hộp thoại Đăng ký đơn vị làm việc.
Hình 3.7: Cửa sổ đăng ký đơn vị hành chính
- Sau khi kết nối thành công tới CSDL SDE ta thiết lập CSDL đồ họa.
Hình 3.8: Giao diện khởi tạo CSDL không gian
- Cuối cùng tiến hành chuyển shapefile vào VILIS 2.0.
Kết quả: Sau khi thực hiện chuyển đổi thành công thu được CSDL không
gian địa chính theo màu hiện trạng các loại đất trên VILIS 2.0, trong đó mỗi thửa đã có thông tin cơ bản.
Hình 3.10: Giao diện bản đồ phường 13 trên VILIS 2.0
3.3.2. Xây dựng CSDL hồ sơ địa chính
3.3.2.1. Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản gắn liền với đất nhà ở và tài sản gắn liền với đất
a) Kê khai đăng ký
Kê khai đăng ký gồm kê khai thông tin chủ sử dụng, kê khai đăng ký thông tin thửa đất, kê khai đăng ký thông tin nhà căn hộ, thông tin về tài sản khác trên đất,... nhằm pháp lý hóa các thông tin có liên quan đến thửa đất.
Sơ đồ 3.2: Quy trình kê khai đăng ký
1. Kê khai đăng ký thông tin chủ
Bước 1: Thực hiện thao tác tìm kiếm chủ sử dụng.
Bước 2: Nhập các thông tin chủ sử dụng bao gồm: Họ và tên; Năm sinh, năm mất; Giới tính; thông tin CMND; Dân tộc; Quốc tịch.
Hình 3.11: Giao diện nhập địa chỉ chi tiết
Hình 3. 12: Giao diện tạo thông tin chủ sử dụng trong CSDL
Kết quả: Việc kê khai đăng ký thông tin chủ sử dụng giúp tạo thêm các
thông tin về chủ sử dụng với độ chính xác cao, đúng theo thông tin trên GCN và quy định trong CSDL thuộc tính.
2. Kê khai đăng ký thông tin thửa
Kê khai đăng ký thông tin thửa nhằm pháp lý hóa thông tin thửa đất cần đăng ký thực hiện và quản lý mọi biến động đất đai theo quy định.
Bước 1: Vào Kê khai đăng ký\ Đăng ký cấp giấy chứng nhận nhập thông tin thửa gồm: Số thứ tự thửa, số hiệu tờ bản đồ; Diện tích; Địa chỉ thửa; Nguồn gốc rồi chọn để lưu vào CSDL.
Bước 2: Nhập mục đích sử dụng của thửa đất bao gồm: MĐSD trên GCN; MĐSD chi tiết sau đó chọn để lưu thông tin mới nhập.
Hình 3. 13: Kê khai đăng ký về thửa đất
Kết quả: Kê khai đăng ký thửa đất tạo thêm đầy đủ các thông tin về thửa
đất đúng với thông tin trên GCN và đúng quy định của BTNMT. Các thông tin về diện tích lô giới, chỉ giới an toàn giao thông, thông tin quy hoạch được quản lý trực tiếp theo thửa đất giúp quá trình quản lý dễ dàng, hiệu quả tránh sai sót.
3. Kê khai đăng ký thông tin nhà – căn hộ
Nhằm có được thông tin thuộc tính của tài sản gắn liền với đất nếu có như là nhà, căn hộ.
Bước 1: Vào giao diện nhập thông tin nhà - căn hộ.
Bước 2: Chọn để xác định thửa đất có nhà căn hộ để lấy thông tin nhà – căn hộ. Nhập các thông tin Nhà – căn hộ như sau:
Bước 3: Nhập các thông tin Nhà – căn hộ gồm: Loại công năng, Diện tích xây dựng, Diện tích sàn, Năm xây dựng.
Bước 4: Chuyển thông tin nhà căn hộ sang danh sách đăng ký để lưu trữ trong hệ thống CSDL thuộc tính địa chính.
Hình 3. 14: Giao diện kê khai đăng ký nhà/căn hộ
Kết quả: Việc kê khai đăng ký nhà – căn hộ tạo thêm trong CSDL thuộc
tính các thông tin về nhà – căn hộ đồng nhất với thông tin trên GCN và đúng theo quy định của BTNMT làm cơ sở định giá đất.
4. Tạo đơn đăng ký
Tiến hành nhập đơn đăng ký để quản lý liên kết giữa chủ sử dụng, thửa đất và tài sản gắn liền với đất từ đó làm cơ sở cho việc cấp GCNQSDĐ.
Truy cập tab và bấm . Các thông tin của đơn đăng ký bao gồm: Mã biên nhận, Đợt đăng ký, Mã lưu hồ sơ, Ghi chú (nếu có).
Hình 3. 15: Giao diện thông tin đơn đăng ký trên VILIS 2.0
Kết quả: Đơn đăng ký giúp liên kết các thông tin chủ sử dụng, thửa đất để
Sau khi tạo đơn đăng ký tiến hành cấp GCNQSDĐ như sau:
a) Lấy sơ đồ thửa đất
- Chọn biểu tượng để tạo hồ sơ kỹ thuật thửa đất - Dùng công cụ rồi nhập số thửa, số tờ.
Hình 3.16: Giao diện tìm thửa
- Chọn thửa cần tạo hồ sơ kỹ thuật trên bản đồ.
Hình 3.17: Giao diện hồ sơ kĩ thuật
- Tiến hành ghi sơ đồ để in sơ đồ lên trang 3 GCN.
b) Biên tập GCN
- Truy cập Tab .
- Chọn để thêm mới GCN sau đó nhập các thông tin của giấy chứng nhận bao gồm: Chủ, thửa đất và nhà – căn hộ (nếu có); Loại GCN; Số hiệu GCN; Số vào sổ; Ngày vào sổ; Số hồ sơ gốc/số hồ sơ gốc cũ; Mã vạch; Người ký giấy.
- Đánh bỏ chọn vào ô Tỉnh/huyện cấp để số vào sổ hiển thị số hiệu do cấp phường cấp.
- Nhập các ghi chú trang 1 và 2 của GCN.
- Chọn để lưu thông tin GCN. Bấm chọn để biên tập và in GCN.
Hình 3.18: Giao diện cấp giấy chứng nhận
- Tiến hành nhập các thông tin trên tab In GCN.
- Chọn để lấy sơ đồ thửa đất rồi xem trang in GCN
Hình 3.19: Giao diện in giấy chứng nhận
Hình 3.20: Giao diện trang 1-4 giấy chứng nhận
Hình 3.21: Giao diện trang 2-3 giấy chứng nhận
Kết quả: Việc thực hiện cấp GCN thu được CSDL thuộc tính với độ chính
xác cao và tính pháp lý đúng theo quy định của BTNMTgiúp hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
3.3.2.2. Quản lý biến động hồ sơ địa chính
Trong công tác quản lý đất đai sau khi HSĐC được xây dựng việc tiến hành cập nhật biến động đất đai cần được diễn ra thường xuyên liên tục nhằm đảm bảo chính xác, pháp lý của thông tin. Trước đây, những biến động đất đai được ghi nhận trong HSĐC mà không được cập nhật trên BĐĐC gây nhiều khó khăn trong việc quản lý đồng bộ dữ liệu thuộc tính và dữ liệu không gian. Để giải quyết được bài toán về cập nhật những biến động đất đai, phần mềm VILIS 2.0 cung cấp nhiều chức năng thực hiện thao tác cập nhật biến động như: chuyển quyền, thế chấp, xóa thế chấp, giao thuê đất, góp vốn, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thông tin liên quan đến chủ sử dụng và thửa đất… Trên địa bàn phường 13, quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh thì thế chấp, chuyển quyền, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thông tin chủ sử dụng đất, thay đổi thông tin thửa đất, cấp đổi GCN, tách gộp thửa, thu hồi GCN là các biến
động xảy ra phổ biến nhất. Sau đây là thao tác cập nhật chỉnh lý một số biến động trên địa bàn.
Thao tác:
Trên thanh menu chính chọn tab Biến động lần lượt chọn các chức năng cập nhật – chỉnh lý biến động cần sử dụng. Lúc này VILIS 2.0 sẽ cho phép hiển thị giao diện tác nghiệp cụ thể đối với từng loại biến động, cho phép người dùng có thể tác nghiệp và truy xuất thông tin hồ sơ cùng một môi trường phần mềm thống nhất.
Hình 3.22: Giao diện các chức năng cập nhật – chỉnh lý biến động
a) Giao dịch bảo đảm
Thực hiện đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất của một chủ sử dụng đất cho một tổ chức nào đó (cụ thể ở đây thường là các ngân hàng).
1. Thế chấp
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp quyền sử dụng đất là thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất của một chủ sử dụng này cho một chủ sử dụng khác.
Thao tác:
Bước 1: Vào menu Biến động\ Giao dịch bảo đảm\ Thế chấp. - Xuất hiện Giao diện thế chấp.
Bước 2: Trong mục Bên thế chấp (Bên A) ấn chọn để tìm kiếm giấy chứng nhận sẽ tham gia thế chấp.
- Khai báo các thông tin để tìm kiếm GCN (Mã vạch, Số hiệu, Số hồ sơ gốc, Số vào sổ, Ngày vào sổ, Số hồ sơ gốc cũ…).
- Bấm nút .
- Chọn GCN cần thế chấp.
- Click chọn các Tab => Kiểm tra thông tin tương ứng trên các ô Textbox trên từng Tab.
- Bấm chọn hay Double Click vào kết quả tìm kiếm trên lưới Kết quả tìm kiếm GCN để chuyển GCN về Form biến động thế chấp.
Bước 3: Kiểm tra lại thông tin của GCN.
- Kiểm tra lại thông tin GCN trên Group Danh sách GCN thế chấp.
- Click chọn các Tab trên
Group Thành phần GCN tiến hành kiểm tra thông tin tương ứng trên từng Tab.
Hình 3. 23: Giao diện kiểm tra thông tin GCN
- Nếu sai thông tin về GCN bấm nút để hủy kết chọn GCN. Thực hiện lại thao tác trên Bước 2 để chọn lại GCN.
Bước 4: Khai báo thông tin bên nhận thế chấp.
- Chọn nút (Nếu trong CSDL đã tồn tại Chủ nhận thế chấp). + Chọn Tab
+ Chọn loại đối tượng
+ Nhập Tên tổ chức, Số giấy phép kinh doanh, Ngày cấp, Nơi cấp, Địa chỉ
+ Bấm nút
+ Double Click vào kết quả tìm kiếm hoặc Bấm nút để chuyển Chủ về Form Thế chấp
- Chọn nút (Nếu trong CSDL chưa có Chủ nhận thế chấp). + Chọn Tab
+ Bấm nút
+ Khai báo tên tổ chức + Chọn đối tượng sử dụng
+ Nhập Số giấy phép kinh doanh, Ngày cấp, Nơi cấp, Địa chỉ + Bấm nút
+ Bấm nút để chuyển thông tin trong Danh sách chủ sử dụng sang Danh sách đăng ký
+ Bấm nút để chuyển chủ về Form Thế chấp Bước 5: Thao tác biến động thế chấp.
- Chọn thửa thế chấp: Dùng chuột chọn thửa thế chấp trong Group Danh sách thửa thuộc GCN.
- Bấm nút .
Bước 6: Chọn nhà, căn hộ thế chấp (Nếu có).
- Dùng chuột chọn nhà, căn hộ thế chấp trong Group Danh sách thửa thuộc GCN.
- Bấm nút .
Bước 7: Thực hiện biến động. - Bấm chọn nút .
- Nhập Ngày bắt đầu, Ngày kết thúc hợp đồng.
- Bấm chọn nút .
- Nhập các thông tin nội dung biến động.
- Bấm nút để lưu biến động thế chấp vào CSDL của hệ thống. Bước 8: In nội dung biến động.
+ Trường hợp đã có trang bổ sung: Chọn để lựa chọn trang cần in
+ Trường hợp chưa có trang bổ sung: Chọn → Chọn →
Đánh số trang bổ sung → Bấm chọn Cập nhật
- Lựa chọn loại giấy in nội dung biến động, nhập Ngày xác nhận (nếu có), nhập cơ quan xác nhận (nếu có) và kiểm tra lại nội dung thay đổi. Sau đó chọn nút để cập nhật nội dung biến động.
- Bấm nút Biên tập trang in => Xuất hiện giao diện Chọn
trang mặt bổ sung cần in .
- Sau đó bấm và in xác nhận trang bổ sung.
Lưu ý: Trường hợp trên trang bổ sung đã có biến động thì chọn dòng in
biến động kế tiếp tại ô .
- Bấm nút .
- In nội dung biến động thế chấp: + Lựa chọn điều kiện in
+ Chọn máy in
+ Chọn nút để in nội dung biến động
2. Thế chấp bổ sung
Bước 1: Vào menu Biến động\ Giao dịch bảo đảm\ Thế chấp bổ sung.
- Xuất hiện Giao diện thế chấp bổ sung.
Bước 2: Chọn GCN thế chấp bổ sung.
- Khai báo số hợp đồng, số tờ bản đồ, số thửa, số nhà… - Bấm nút hay bấm phím Enter.
Bước 3: Kiểm tra lại thông tin GCN.
Hình 3.25: Các mục thông tin thế chấp cần kiểm tra
- Kiểm tra lại thông tin GCN trên Danh sách GCN thế chấp.
- Click chọn các tab trên Thành phần Giấy
Chứng Nhận Kiểm tra thông tin tương ứng trên từng Tab.
- Nếu sai thông tin về GCN Bấm nút Bỏ chọn để hủy kết chọn GCN. Thực hiện lại thao tác trên bước 2 để chọn lại GCN.
Bước 4: Thao tác biến động thế chấp.
- Chọn thửa thế chấp (nếu có).
- Bấm nút để đưa vào Danh sách thửa được chọn. - Chọn nhà, căn hộ thế chấp (nếu có).
- Bấm nút để đưa vào Danh sách nhà được chọn như trên. - Chọn để thực hiện biến động.
- Xuất hiện thông báo xác nhận và chọn Có.