a/ Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai:
Nhƣ chúng ta đã biết, pháp luật là công cụ quan trọng nhất cho quản trị
rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai. Vì thế, nhằm nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai, trƣớc tiên cần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai. Trong luận văn của mình, sau khi rà soát các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai, tác giảxin đề xuất một số giải pháp cụ thể nhƣ sau:
- Quy định trong Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 có quy định về trƣờng hợp dự án bị chậm tiến độ. Cụ thể: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền
60
tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”12
. Tuy nhiên,
hiện tại chƣa có các văn bản hƣớng dẫn đối tƣợng bị thu hồi theo quy định này. Đặc biệt, pháp luật cần phải làm rõ các trƣờng hợp dự án đã đƣợc bàn giao đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì thời gian bị coi là chậm tiến độ đƣợc tính toán tại thời điểm nào?
- Quy định trong Nghị định số43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một sốĐiều của Luật Đất đai
Chúng ta cùng nhau tìm hiểu quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng trong Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số43/2014/NĐ-CP.
Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho
cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”13 .
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài”14
.
12Điều 64 Luật Đất đai năm 2013
13
Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013
14Điểm a khoản 2 Điều 37 Nghịđịnh số43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một sốĐiều của Luật Đất đai
61
Nhƣ vậy, giữa quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có sự khác biệt. Theo Luật Đất đai năm 2013: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc phép ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức
nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao. Nhƣng trong Nghịđịnh số43/2014/NĐ-CP không nói rõ ràng, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là do đƣợc Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền.
Bênh cạnh đó, Luật đất đai năm 2013 quy định rất rõ, trƣờng hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức nƣớc ngoài thì tổ chức nƣớc
ngooài đó phải có chức năng ngoại giao nhƣng Nghị định số 43//2014/NĐ-CP
không quy định cụ thể nhƣ vậy.
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 cũng không xác định cá nhân nước ngoài là đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣ trong Nghị định số 43//2014/NĐ-CP. Quy định này của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trái với quy định của Luật Đất đai năm 2013 và có thể sẽ ảnh hƣởng nghiêm trọng tới quản lý, sử dụng tài nguyên quan trọng nhất của đất nƣớc - đất đai.
- Quy định trong Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về định giá đất
Tại Khoản 2 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất đƣợc sử dụng để làm căn cứ trong những trƣờng hợp sau: “a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
62
Tính thuế sử dụng đất;
Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.
Nhƣ vậy, theo nội dung liệt kê phía trên không thấy đề cập tới trƣờng hợp dùng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng theo định kỳ05 năm,
sau khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua làm căn cứ để tính giá khởi
điểm khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phƣơng.
Vậy mà tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP lại quy định: Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm đểđấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Tóm lại, với quy định giá đất cụ thể đƣợc sử dụng để xác định giá khởi
điểm trong trƣờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê là không phù hợp.
- Quy định trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì “Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai” (điểm b khoản 1 Điều 16) và Nhà nƣớc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai khi: “Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” (điểm b khoản 1 Điều 64), “Người sử dụng đất không thực hiện
63
nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành” (điểm g khoản 1 Điều 64). Vậy, việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Khoản 1 Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định hai trƣờng hợp làm căn cứ thu hồi đất đai, cụ thể:
- Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.
- Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì biên bản xác định hành vi vi phạm phải có đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã làm chứng để làm căn cứ quyết định thu hồi đất
Những hành vi nào vi phạm pháp luật về đất đai “thuộc trường hợp bị xử phạt”thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Trƣờng hợp hành vi ngƣời sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với
nhà nƣớc, theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, vậy mà cho đến nay quy định này vẫn chƣa đƣợc Chính phủ quy định cụ thể (tức là trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP không xác
định hành vi này), điều đó tạo nên khó khăn cho cơ quan cơ quan có thẩm quyền trong việc xử lý trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất có hành vi vi phạm này.
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP cũng không quy định xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi “người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất”(quy định tại điểm b khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013). Đồng thời, điểm a khoản 1 Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định “Cơ quan tài nguyên và môi trường
64
hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức kiểm tra, thanh tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại các điểm c, d, g, h và i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai”. Nhƣ vậy, trƣờng hợp “người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” sẽ rất khó khăn trong việc thu hồi đất vì không đủ căn cứ theo quy định của pháp luật.
b/ Đối với các nhà tập thể cũ, tiềm ẩn nhiều nguy hiểm cho cuộc sống của
ngƣời dân thì cần phải có cơ chế hỗ trợ các nhà đầu tƣ đầu tƣ xây dựng lại. Do
các khu này chi phí đầu tƣ xây dựng sẽ lớn, việc thƣơng lƣợng với dân chúng về
mức quy đổi nhà mới do đó các nhà đầu tƣ thƣờng không mặn mà với các dự án
đầu tƣ nhƣ vậy. Nhà nƣớc, thành phố Hà Nội, quận Ba Đình phải có cơ chế hỗ
trợ ƣu đãi cho các nhà đầu tƣ lựa chọn đầu tƣ xây dựng lại các khu nhà tập thể đã cũ. Các hỗ trợ thƣờng mang tính chất kinh tế là hiệu quả nhất. Bên cạnh đó,
có thể đƣa ra nhiều phƣơng án cho ngƣời dân lựa chọn về việc quy đổi nhà. Ví dụ: Họ có thể nhận tiền, họ có thể lựa chọn một ngôi nhà khác ở khu vực khác chứ không nhất thiết phải bồi thƣờng tại chỗ.
c/ Phát triển kinh tế - xã hội, cơ sở vật chất cho các quận, huyện ngoại thành Hà Nội để giảm sức ép cho các quận nội thành nhƣ Ba Đình
Đây là giải pháp mang tính lâu dài nhƣng cũng cần phải có lộ trình thực hiện luôn. Bởi vì, quỹđất nông nghiệp, đất chƣa sử dụng của các quận nội thành
(trong đó có Ba Đình) không còn nhiều trong khi đó nhu cầu đất ở, đất cho sản xuất công nghiệp, dịch vụ ngày một tăng. Vì thế, công tác quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Ba Đình cũng cần phải đặt trong bối cảnh chung này. Thực hiện đƣợc giải pháp này mới giải quyết đƣợc triệt để những rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Ba Đình và thành phố Hà Nội.
Điều quan trọng là cơ sở hạ tầng tại khu vực ngoại thành đặc biệt là các
điều kiện cơ bản nhất phục vụ cuộc sống của nhân dân (đƣờng giao thông, nƣớc sạch, hệ thống điện, trƣờng học, bệnh viện...) phải hoàn thiện thì dân cƣ sẽ di chuyển tự nguyện, tự nhiên ra các khu vực đó sinh sống. Tuy nhiên, giải pháp này cần phải có chi phí lớn, thời gian thực hiện lâu dài.
65
TIỂU KẾT CHƢƠNG 3
1. Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận về quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai tại Chƣơng 1, thực trạng quản trị rủi ro trong quản lý, sử
dụng đất đai trên địa bàn quận Ba Đình tại Chƣơng 2, tác giả luận văn đã phân tích định hƣớng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Ba Đình tại Chƣơng 3 của luận văn.
2. Luận văn đƣa ra các định hƣớng nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai bao gồm: (1) Đảm bảo tuân thủ nghiêm chỉnh các quy
định pháp luật; (2) Phát huy sức mạnh của toàn xã hội vào quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai; (3) Đảm bảo ổn định cuộc sống của ngƣời dân, ổn định an ninh, chính trị trong xã hội; (4) Sử dụng khoa học công nghệ để quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai.
3. Việc nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Ba Đình cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp nhƣ sau: (1)
Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai; (2) Áp dụng khoa học công nghệ cho quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai; (3) Tăng cƣờng số lƣợng cán bộ
chuyên trách quản lý đất đai và thƣờng xuyên giáo dục nâng cao trình độ chuyên
môn, đạo đức nghề nghề nghiệp cho những cán bộ này; (4) Tuyên truyền giáo dục nhằm nâng cao trình độ hiểu biết của ngƣời dân về pháp luật đất đai; (5) Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm những trƣờng hợp sai phạm trong lĩnh vực đất đai; (6) Đối với các nhà tập thể cũ, tiềm ẩn nhiều nguy hiểm cho cuộc sống của ngƣời dân thì cần phải có cơ chế hỗ trợ các nhà đầu tƣ đầu tƣ xây dựng lại; (7) Phát triển kinh tế - xã hội, cơ sở vật chất cho các quận, huyện ngoại thành Hà Nội để giảm sức ép cho các quận nội thành nhƣ Ba Đình.
66
KẾT LUẬN
Quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất giúp phòng ngừa, khắc phục những rủi ro có thể xảy ra trong lĩnh vực đất đai, góp phần đảm bảo ổn định cuộc sống của ngƣời dân, an ninh, trật tự xã hội. Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng, đất đai là tƣ liệu sản xuất quan trọng nhất, hoạt động quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai đƣợc thực hiện trên hai phƣơng thức là phòng ngừa và khắc phục. Hoạt động này chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế - xã hội. Vì thế, các chủ thể có vai trò trong quản trị rủi ro lĩnh vực này phải tính toán hợp lý các yếu tốđó. Vấn đề quản trị rủi ro trong quản lý, sử dụng đất đai là
nội dung nghiên cứu còn mới. Địa bàn quận Ba Đình có nhiều điều kiện thuận lợi để phát huy giá trị của đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội nhƣng chính