II. CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN ĐỂ THỰC HIỆN TỐT CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN
1/ Phân định rõ nhiệm vụ cho các sở ban nghành chức năng liên quan, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý về công tác giải phóng mặt bằng.
đồng thời hoàn thiện khung pháp lý về công tác giải phóng mặt bằng.
Nhiệm vụ của các sở ban ngành liên quan trong việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư:
1.1.1 Sở tài chính:
- Tham mưu, đề xuất với ủy ban nhân dân thành phố phương thức huy động, quản lý, sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn phục vụ cho các dự án xây dựng khu tái định cư và bồi thường, hỗ trợ.
- Chủ trì cùng các ban nghành liên quan nghiên cưu, trình ủy ban nhân dân thành phố ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Xác định, thẩm định giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi và giao đất tái định cư theo nguyên tắc, phương pháp và khung giá đất của Nhà nước.
- Thẩm định, trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt giá cho thuê, giá bán nhà tái định cư.
- Định kỳ 6 tháng một lần thông báo đơn giá làm cơ sở bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về hoa màu, cây cối.
- Nghiên cứu, trình ủy ban nhân dân thành phố định mức, đơn giá, chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất, ổn định đời sống cho các tổ chức cá nhân, cải thiện hạ tầng kỹ thuật cho địa phương khi Nhà nước thu hồi đất.
- Theo đặc điểm cụ thể từng dự án, chủ trì cùng các ngành liên quan trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt các chính sách bồi thường, hỗ trợ phù hợp.
- Theo chức năng, nhiệm vụ được phân công tổ chức kiểm tra việc thu chi tiền bồi thường, hỗ trợ; kiểm tra nội dung và chi theo định mức chi phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng; thu tiền bồi thường, hỗ trợ về tàI sản thuộc sở hữu Nhà nước, nộp ngân sách.
1.1.2 Sở tài nguyên môi trường và Nhà đất:
- Chủ trì cùng các ngành liên quan xây dựng chương trình, kế hoạch đầu tư và xây dựng nhà ở tái định cư; lập phương án sử dụng, điều hòa, bố trí quỹ nhà ở tái định cư cho các dự án trên địa bàn thành phố.
- Trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt nguyên tắc bố trí tái định cư theo đặc điểm cụ thể của từng dự án, phù hợp với quy định chung của Chính phủ và Uy ban nhân dân thành phố.
- Chỉ đạo việc xác định vị trí, ranh giới khu đất thu hồi để tổ chức điều tra, lập phương án bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.
- Tổ chức bán nhà, giao đất tái định cư, hoàn thành các thủ tục về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình.
- Tổ chức vận hành, quản lý khu nhà ở tái định cư theo quy định của ủy ban nhân dân thành phố.
1.1.3 Sở xây dựng:
- Chủ trì phối hợp với các nghành hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp xác định mức bồi thường, hỗ trợ phá dỡ, cắt xén, di chuyển, chỉnh trang đối với công
trình xây dựng dân dụng, công trình chuyên dùng, mồ mả và vật kiến trúc nghĩa trang, công trình hạ tầng kỹ thuật.
- Chủ trì phối hợp với các ngành liên quan trong việc quản lý, giám sát chất lượng và quy chuẩn xây dựng trong các khu tái định cư.
1.1.4 Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố:
- Chỉ đạo nhân dân các quận, huyện xây dựng kế hoạch triển khai công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
- Tổng hợp nhu cầu về nhà ở, đất ở tái định cư làm căn cứ để lập kế hoạch đầu tư phát triển trung hạn và dài hạn; chủ động phối hợp với Sở tài nguyên Môi trường và Nhà đất bố trí quỹ nhà, quỹ đất phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án và phương án điều hòa quỹ nhà, quỹ đất giữa các dự án.
- Đôn đốc các Sở, Ngành và ủy ban nhân dân các quận, huyện và chủ đầu tư thực hiện các nhiệm vụ theo tiến độ.
- Thường xuyên kiểm tra, theo dõi các dự án đang thực hiện giải phóng mặt bằng, phát hiện những vướng mắc để chỉ đạo giải quyết hoặc đề xuất ủy ban nhân dân thành phố giải quyết.
- Tiếp nhận toàn bộ các ý kiến, kiến nghị của chủ đầu tư, UBND các quận huyện về các vấn đề vướng mắc, phát sinh có liên quan đến việc áp dụng chế độ, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư và trong khâu tổ chức thực hiện để chỉ đạo giải quyết hoặc đề xuất UBND thành phố giải quyết.
- Định kỳ tổng hợp, đánh giá tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố, báo cáo Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và UBND thành phố.
1.1.5 Các Sở: Kế hoạch và đầu tư, công nghiệp, Giao thông công chính, Lao động thương binh và xã hội theo chức năng, nhiệm vụ được phân công phối hợp với
UBND các quận, huyện và các Sở, ngành để tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.
Hoàn thiện khung pháp lý và các văn bản mang tính pháp lý liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng.
Sau khi luật đất đai được ban hành, Chính phủ đã có Nghị định số 90/1994/ NĐ - CP ngày 16/7/1994 quy định về đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lới ích quốc gia, lợi ích công cộng, quy định khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại bằng đất hoặc được đền bù thiệt hại bằng tiền. Tuy nhiên có một thực tế là: sau khi ban hành Luật đất đai, về cơ bản, đất đai đã có chủ sử dụng, đền bù thiệt hại bằng đất không thể thực thi; đền bù bằng tiền thì căn cứ vào giá đất do UBND thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại hầu hết các địa phương. Kết cục là Nghị định 90/ 1994/ NĐ- CP khả năng thực hiện rất hạn chế.
Nghị định số 22/ 1998/ NĐ - CP ngày24/4/1998 của Chính phủ thay thế Nghị định số 90/ 1994/ NĐ - CP, về cơ bản có kế thừa mốt số quy định của Nghị định số 90 CP và một số quy định như tiền đền bù thiệt hại về đất vẫn theo quy định của Chính phủ, nhưng được nhân với hệ số K, để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương: quy định rõ hơn về vấn đề tái định cư, chính sách hỗ trợ có lợi nhiều hơn cho người bị thu hồi đất. Nhưng Nghị định có một số bất cập là: Đó là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà phải thu hồi đất từ người khác thì phải đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất; vấn đề hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi; trợ cấp đời sống và và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh, trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải di chuyển; và trả chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di chuyển, giải phóng mặt
nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Như vậy, người sử dụng đất phải trả 2 lần tiền: tiền đền bù thiệt hại, tài sản trên đất cho người có đất bị thu hồi và tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước. Điều này, dẫn đến chi phí về đất sản xuất, kinh doanh vựơt quá khả năng tài chính của các doanh nghiệp; thủ tục xin cấp kinh phí phải vượt qua rất nhiều công đoạn, mỗi công đoạn lại phải bỏ ra những chi phí không đáng có khi dự án đầu tư từ ngân sách Nhà nước. Có sự vênh nhau giữa NĐ 22/ CP và NĐ 52/ CP: Nghị định 22/ CP quy định quy định UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm chỉ đạo hội đồng đền bù, lập phương án đền bù giải phóng mặt bằng và phê duyệt phương án, hội đồng đền bù tổ chức thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng, Chủ dự án chỉ là thành viên mời. Nghị định 52/1999/ NĐ - CP lại quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, UBND có trách nhiệm hỗ trợ, tổ chức thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng.
Hiện nay, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ vấn đề giải quyết tái định cư, tạo điều kiện về đời sống, sản xuất cho người có đất bị thu hồi. Vấn đề áp dụng pháp luật đất đại đối với các dự án đã có quyết định thu hồi đất từ thời gian trước, nhưng việc đền bù không thực hiện được, phải kéo thời gian sang thời gian sau, khi Nhà nước đã ban hành các văn bản các văn bản mới về giá đất đền bù ở mức cao hơn, có lợi cho người có đất bị thu hồi gây nên khiếu kiện kéo dài. Pháp luật về đất đai chưa quy định về đất ở tại đô thị cho các trường hợp đã sử dụng đất ở trước luật đất đai năm 1993; hồ sơ về đất đai của tổ chức, gia đình cá nhân để xác định quyền sử, mức dụng đất ở, tính hợp pháp của đất ở đa phần không đầy đủ. Nhiều tồn tại về lịch sử để xác định quyền sử dụng đất chưa được giải quyết dứt điểm; việc lập sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tiến hành còn chậm do nhiều nguyên nhân. Tất cả những vấn đề nêu trên đã dẫn đến thiếu cơ sở khi xem xét đền bù cho từng đối tượng cụ thể.
Chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử dụng đất, nhất là sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( hợp thức hóa ) cho người sử đất trước Luật đất đai năm 1993 và giá đất đền bù; điều đó dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau, gây khiếu kiện kéo dài làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng. Quy định về khiếu kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết nhưng còn thiếu, chưa rõ ràng, chưa gắn kết với nhau, tạo ra cách hiểu và cách làm khác nhau.
Giải pháp để khắc phục những tồn tại nêu trên nhằm đưa công tác giải phóng mặt bằng đáp ứng những yêu cầu của đầu tư phát triển đất nước là:
- Nghị định 22/ CP quy định: Phải có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền trước khi tổ chức kiểm kê, lập phương án đền bù cho các đối tượng bị thu hồi đất. Trong thực tế, để trình cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi và giao đất, cần phải tiến hành cắm mốc, đo đạc, lập hồ sơ xin thu hồi đất; việc này tốn rất nhiều thới gian của dự án. Đề Nghị Chính phủ ủy quyền cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi và giao đất để xây dựng dự án; sau khi dự án xây dựng xong, căn cứ vào diện tích chiếm dụng thực tế, hội đồng đền bù sẽ hoàn chỉnh hồ sơ để Chủ đầu tư làm thủ tục xin quyết định chính thức. Phương án tối ưu có thể là hội đồng đền bù được thành lập và hoạt động sau khi dự án được phê duyệt thiết kế kỹ thuật.
- Đối với các dự án vốn vay nước ngoài, lượng vốn đối ứng phục vụ công tác giải phóng mặt bằng đã đươc thủ tướng phê duyệt tại quyết định đầu tư khi tiến hành điều tra ban đầu; quá trình triển khai thực tế tất yếu sẽ có phát sinh. Do đó, đề nghị Nhà nước có cơ chế tài chính để giải quyết vấn đề này.
- Không để chủ dự án trực tiếp đền bù mà tổ chức doanh nghiệp ( DNNN) chủ đạo hoạt động kinh doanh hạ tầng đứng ra đền bù thống nhất và cho thuê đất khi các chủ dự án có yêu cầu, các doanh nghiệp Nhà nước này nên xếp vào loại công ích.
Về nguyên tắc, thu đất loại nào thì đền bù theo giá loại đất ấy, không tính theo theo giá đất sau khi có hạ tầng như hiện nay, không chạy theo giá thị trường trong đền bù. Đồng thời, bổ sung các quy định nhằm ổn định và cải thiện đời sống của người có đất bị thu hồi ( xây dựng khu tái định cư ít nhất là tương đương với khu bị thu hồi, có chính sách đào tạo nghề cho người có đất bị thu hồi; tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất góp vốn vào dự án; có chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng cho các xã bị thu hồi phần lớn đất nông nghiệp; phân cấp mạnh hơn việc phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng lẻ tẻ cho từng dự án, mà phải có quy hoạch và chương trình tổng thể các dự án trên địa bàn tỉnh, thành phố ( với dự án lớn), cần di dân tái định cư nhiều thì phải tính đến địa bàn cả nước.
- Đề nghị bổ sung vào Nghị định 22/ CP một số nội dung: cần làm rõ hơn trách nhiệm của UBND các cấp, các ngành, chủ dự án trong công tác giải phóng mặt bằng, bỏ quy định “đối với các dự án liên quan đến nhiều địa phương, trước khi UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án đền bù; Chủ đầu tư phải báo cáo để thống nhất “. Công việc đo vẽ, giải thửa không nhất thiết chỉ có nghành địa chính các cấp thực hiện mà nên giao cho các đơn vị tư vấn có đủ năng lực; đơn vị địa chính cung cấp tài liệu, bản đồ địa chính. Những trường hợp chủ hộ được đền bù đi vắng nhiều ngày, hội đồng đền bù vẫn tiến hành kiểm đếm tài sản và đất đai, và chủ hộ ký văn bản sau để kịp tiến độ. Với những dự án thực hiện trong nhiều năm, có đặc thù riêng trải trên nhiều địa phương thì phương án đền bù có thể được phân chia thành nhiều giai đoạn khác nhau theo đề nghị của chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án đền bù từng giai đoạn để kịp tiến độ. Đối với quy định: “ trường hợp dự án nhỏ, đơn giản Chủ đầu tư có thể thỏa thuận với người bị thu hồi đất về mức đền bù thiệt hại, thì không nhất thiết phải thành lập hội đồng đền bù “, cần quy định cụ thể về quy mô dự án và chi phí đền bù để chủ đầu tư thực hiện thống nhất.