- Chiều sâu khu đất Giao thông
3. Thực hiện tốt công tác tái định cư:
Về tái định cư, chỉ thực hiện đối với một trong các trường hợp sau đây:
- Hộ giá đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích còn lại sau thu hồi thấp hơn hạn mức giao đất ở mới tại địa phương ( trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư ).
- Phần diện tích còn lại sau thu hồi không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, có nhu cầu di chuyển chỗ ở.
- Các trường hợp khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành và thực tế tại địa phương.
3.2 Ban hành một chính sách quốc gia về tái định cư:
Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các khu công nghiệp, các khu chế xuất, các khu Đô thị mới đòi hỏi phải thu hồi đất, giải phóng mặt bằng dẫn đến phải giải quyết các vấn đề bồi thường các thiệt hại, di chuyển và tái định cư cho người bị ảnh hưởng. Các thay đổi gần đây trong khuôn khổ pháp lý vẫn chưa được thể hiện thành một chính sách tổng thể về tái định cư. Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai và người bị thu hồi đất chưa được quy định rõ ràng. Các quy định và biện pháp thực hiện về đầu tư xây dựng và quản lý các khu tái định cư nhằm khôi phục và cải thiện điều kiện sống và làm việc cho những người bị ảnh hưởng chưa thể hoặc chỉ sử dụng cho từng dự án hoặc địa phương, tạo ra sự không nhất quán trong việc hỗ trợ tái định cư.
Thực tế, trong các năm qua đã chứng minh rằng các quyền về đất đai và các tài sản gắn liền với đất cũng như tái định cư và khôi phục cuộc sống nếu không được giải quyết thỏa đáng là một trở ngại đáng kể trong việc thực hiện các dự án.
Việc xây dựng và phát triển chính sách về tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển tại nước ta là một trong quá trình lâu dài, phu thuộc vào nhận thức, khuôn khổ pháp luật và thực tiễn kinh tế – xã hội, văn hóa. Chính sách này ngày càng được quan tâm và hoàn thiện để đáp ứng được các mục tiêu đề ra trong công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án trong từng giai đoạn phát triển của đất nước.
Trong thời gian tới, cần phải tiếp tục nghiên cứu, xây dựng chính sách đền bù và tái định cư dựa trên một số quan điểm sau đây:
- Việc sửa đổi các quy định về đền bù thiệt hại, tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất vì các mục đích phát triển là một vấn đề rất phức tạp, liên quan đến các mặt: chính trị, kinh tế – xã hội và văn hóa của địa phương, liên quan đến cuộc sống của rất nhiều người, liên quan đến quyền lợi không chỉ của người bị thu hồi đất, người được giao đất, thuê đất mà còn liên quan đến quyền lợi của Nhà nước. Do vậy, quy định về đền bù thiệt hại, tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo hài hòa quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và Nhà nước, giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài của sự phát triển của đất nước.
- Việc sửa đổi các quy định về đền bù thiệt hại,tái định cư và khôi phục cuộc sống phải nằm trong tổng thể và đồng bộ với việc sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp quy khác về đất đai ( như hạn mức đất ở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất…), nếu không thì sẽ không thể giải quyết triệt để những phát sinh trong quá trình thực hiện.
- Việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là trường hợp chuyển dịch đất đại đặc biệt, trong đó người bị thu hồi đất không có nhu cầu chuyển nhượng đất đang sử dụng, còn người được giao hoặc thuê đất lại có nhu cầu về bất động sản này. Hơn nữa, người bị thu hồi đất bị sáo trộn lớn về cuộc sống và chỗ ở nếu phải di
chuyển, bị mất phương tiện kiếm sống và gặp phải rất nhiều khó khăn khác. Vì vậy, mức đền bù thiệt hại và các khoản hỗ trợ khác phải đảm bảo cho người có đất bị thu hồi tạo lập được cuộc sống ở nơi khác ít nhất phải tương đương với cuộc sống ở nơi cũ hoặc trươc khi có dự án.
- Việc xử lý mối quan hệ lợi ích giữa người bị thu hồi đất, người được giao hoặc thuê đất và Nhà nước, trước hết phải đảm bảo lợi ích chính đáng của người bị thu hồi đất, tiếp đến là để động viên khuyến khích nhà đầu tư. Nhà nước không nên chú trọng việc thu cho ngân sách trong giai đoạn này mà cần chú trọng việc thúc đẩy, khuyến khích đầu tư phát triển, tạo ra nguồn thu ngân sách ở giai đoạn sau với nguồn thu ngân sách lớn hơn.
- Việc sửa đổi, bổ sung chính sách đền bù và tái định cư phải tập trung giải quyết các vấn đề trước mắt để giải quyết các nhu cầu đền bù, giải phóng mặt bằng để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ các dự án đầu tư phát triển, đồng thời cũng kết hợp giải quyết các vấn đề lâu dài để tiến tới xây dựng Pháp lệnh về đền bù và tái định cư.
• Mục đích của chính sách quốc gia về tái định cư là để: - Đưa ra các vấn đề đã được xác định là cần thiết
- Cung cấp những chỉ dẫn cho những dự án đang làm công tác chuẩn bị đầu tư.
- Thúc đẩy việc áp dụng đồng bộ các giải pháp để giải quyết tốt vấn đề tái định cư.
- Công bố rõ các mục tiêu và tiêu chuẩn của Nhà nước về tái định cư. - Thông tin cho những người có liên quan đến vấn đề tái định cư
- Nêu lên những mục tiêu cần đạt được trong việc thực hiện tái định cư. 3.3 Xây dựng khu tái định cư tập trung và chính sách hỗ trợ đối với người bị ảnh hưởng.
Thực tiễn đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng ở nhiều dự án đầu tư những năm qua cho thấy: mặc dù chưa có những văn bản pháp lý quy định cụ thể về tái bố trí hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng do việc thu hồi đất của Nhà nước, nhưng trên thực tế, đã xuất hiện nhiều hình thức tái bố trí người bị ảnh hưởng như:
- Tái bố trí tập trung để hình thành những cụm dân cư ở những địa điểm mới;
- Tái bố trí phân tán theo các nhóm hộ gia đình hoặc cá nhân ở nhiều vị trí, địa điểm khác nhau;
- Tái bố trí tại chỗ với việc sắp xếp dồn dịch lại hoặc chuyển những người bị ảnh hưởng liền kề với khu vực có đất bị thu hồi…
Ở đây, mới chỉ đề cập đến hình thức tái bố trí tập trung với việc xây dựng khu táI định cư tập trung. Đây là hình thức thể hiện rõ nhất sự hỗ trợ, tác động của Nhà nước để làm giảm bớt mức độ tác động bất lợi đến người bị ảnh hưởng do việc thu hồi đất.
Một dự án đầu tư khi triển khai, ngoài việc thực hiện đền bù các thiệt hại về đất, nhà và tài sản gắn liền với đất và hỗ trợ thêm các chi phí cho việc di chuyển, tháo dỡ, nếu phải gánh thêm các khoản chi phí để hình thành và xây dựng khu tái định cư tập trung cho người bị ảnh hưởng thì nhiều khi sẽ vượt quá khả năng tài chính của nhiều chủ dự án và làm giảm hoặc mất đi tính khả thi ban đầu của dự án đầu tư.
Vậy, cần xem xét ở trường hợp nào và với điều kiện nào thì nên hình thành và xây dựng khu tái định cư tập trung.
a. Một số điều kiện cần có: Khu tái định cư tập trung có thể và nên được xây dựng khi có được các điều kiện sau đây:
- Số lượng hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng phải di dời hẳn khỏi khu vực có đất bị thu hồi phải đủ lớn. Số lượng này có thể là trên 100 hộ gia đình đối với các dự án có sử dụng đất tại khu vực đô thị và trên 200 hộ gia đình đối với các dự án có sử
dụng đất tại khu vực nông thôn. Đối với các dự án có quy mô tái định cư nhỏ. Căn cứ quy hoạch phát triển và quy hoạch đầu tư trên địa bàn lãnh thổ; chính quyển địa phương có thể thực hiện việc điều phối để việc hình thành các khu tái định cư tập trung, chung cho hai hoặc nhiều dự án đầu tư.
- Phải có được sự tài trợ hoàn toàn hoặc một phần đáng kể về kinh phí xây dựng từ ngân sách Nhà nước Trung ương hoặc địa phương. Như vậy, xét theo quan điểm phân bổ lợi ích thì hình thức xây dựng khu tái định cư tập trung chỉ nên áp dụng đối với các dự án đầu tư công cộng như : xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật hình thành các khu vực đô thị mới và khu công nghiệp tập trung.
- Có khả năng huy động quỹ đất để xây dựng khu tái định cư.
- Phải phù hợp với nguyện vọng trước mắt hay trong tương lai của người bị ảnh hưởng. Phù hợp với yêu cầu về quy hoạch phát triển của địa phương, phân bổ lại lực lượng lao động. Sự hình thành khu tái định cư tập trung nếu có được các điều kiện thuận lợi để có được các cơ hội mới về việc làm, thu nhập và môi trường sinh hoạt sẽ có sức hấp dẫn rất lớn đối với người bị ảnh hưởng.
- Việc tiến hành xây dựng khu tái định cư tập trung phải được làm trước hoặc có khả năng hoàn thành trước thời điểm di dời các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
- Việc tiến hành xây dựng khu tái định cư tập trung phải được làm trước hoặc có khả năng hoàn thành trước thời điểm di dời các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
Tùy thuộc vào đặc điểm cụ thể của dự án và của địa phương, các điều kiện nêu trên có thể được xem xét và bổ sung thêm cho phù hợp.
b. Mốt số nguyên tắc bố trí, xây dựng khu tái định cư tập trung
Một trong những nhân tố có tính chất quyết định để đảm bảo sự thành công khi xây dựng khu tái định cư tập trung là khu tái định cư tập trung phải được xây dựng tại địa điểm thích hợp. Sự thích hợp về địa điểm xây dựng lại được đánh giá trên một số
- Có thuận lợi về thủ tục thu hồi đất, giảm thiểu các chi phí đền bù thiệt hại: vị trí địa điểm cho phép, kết hợp khai thác sử dụng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện có để có thể giảm được các chi phí về xây dựng.
- Địa điểm xây dựng thích hợp phải còn phải phù hợp với tập tục sinh hoạt, các thói quen trong ăn ở, đi lại của cư dân địa phương, phù hợp với các định hướng quy hoạch xây dựng, góp phần tạo ra cảnh quan, môi trướng sống tốt hơn. Địa điểm xây dựng khu tái định cư tập trung việc làm mới, có nguồn thu nhập thường xuyên lớn hơn ổn định hơn. Kinh nghiệm cho thấy, khu tái định cư tập trung nên được bố trí cách khu vực có đất bị thu hồi từ 1- 3 km đối với vùng nông thôn, và từ 3- 5 km đối với khu vực đô thị. Tốt nhất, nên bố trí khu tái định cư tập trung gần các trục đường, đầu mối giao thông, gần các khu vực có nguồn nước, có điều kiện khí hậu tốt hoặc thuận lợi về dịch vụ công cộng như các chợ, trường học, bệnh viện…
Trong khu tái định cư tập trung, các khu đất cần phảI được chia lô, phù hợp với số lượng và cơ cấu hộ gia đình. Sự phân chia này một mặt cần đảm bảo các tiêu chuẩn về mức giao đất tối thiểu ( 60 m2 đối với đất đô thị và 100 m2 cho đất nông thôn / hộ gia đình ), các quy phạm về xây dựng và khai thác sử dụng các công trình kỹ thuật hạ tầng.
Ơ những khu vực tái định cư nhất định và trong những điều kiện nhất định, việc hình thành và xây dựng khu tái định cư còn được cần kết hợp với các yếu tố tạo vùng, kích thích sự hình thành và phát triển của đô thị, của các khu dân cư tập trung ở nông thôn.
3.3.2 Một số chính sách hỗ trợ thực hiện đền bù thiệt hại, tái định cư.
Trong thực hiện tái định cư, ngoài việc đền bù các thiệt hại về đất, nhà và tài sản, cây trồng, vật nuôi có trên đất, còn có những loại thiệt hại vô hình ( có thật ) nhưng rất khó lượng hóa chính xác được. Ví dụ như: do mất vị trí kinh doanh, mất đất canh tác, hộ gia đình, cá nhân sau khi tái định cư phải tìm kiếm những công việc mới,
tạm ngừng chờ việc để thực hiện đền bù, di chuyển, xây dựng lại chỗ ở mới; các ảnh hưởng do thay đổi điều kiện vì khí hậu đến sức khỏe, tập quán sinh hoạt…
Tùy thuộc đặc điểm và mức độ tác động của dự án đầu tư đến người bị ảnh hưởng, những thiệt hại vô hình này cần được xem xét, giải quyết thông qua các chính sách hỗ trợ thích hợp. Các hỗ trợ, trợ cấp cần thiết còn có tác dụng điều chỉnh những khác biệt, chênh lệch về lợi ích giữa những người bị ảnh hưởng nhằm đảm bảo tính công bằng khi thực hiện chính sách tái định cư.
Trong phạm vi khuôn khổ một chính sách quốc gia về tái định cư, các chính sách hỗ trợ nên được xem xét ở nguyên tắc chung. Các vận dụng cụ thể cho mỗi loại hình dự án, phù hợp với thực tế địa phương.
Trên nguyên tắc, khung giá đền bù thiệt hại khu thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích công ích do Nhà nước Trung ương và địa phương quy định. Do vậy, các chính sách hỗ trợ người bị ảnh hưởng cũng cần được xem xét trong mối quan hệ với khung giá quy định về đền bù thiệt hại.
Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh, việc áp dụng khu giá đền bù thiệt hại nhiều khi mang tính chất ‘ thỏa thuận ‘ có điều kiện giữa chủ đầu tư với người bị ảnh hưởng. Các chính sách hỗ trợ trong trương hợp mang tính chất bổ sung, không bắt buộc. Trên phương diện pháp lý, Nhà nước cần có những quy định tối thiểu đối với việc thực hiện các chính sách hỗ trợ nhằm bảo vệ những quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi.
4.Phát huy quyền làm chủ của nhân dân:
4.1 Quyền đảm bảo lợi ích hợp pháp của mỗi công dân:
Một đồ án quy hoạch được lập ra phải tính đến vấn đề quyền lợi của mỗi con người trong khung cảnh chung của lợi ích Nhà nước, tập thể. Nếu một phương án quy hoạch xây dựng trái với lợi ích của đại đa số công dân đô thị thì đồ án đó không mang
Ví dụ: Việc xây dựng chợ mới ở nơi nhân dân không bao giờ nhóm chợ; giải tỏa chợ ở nơi cũ mà chưa xây dựng cơ sở hạ tầng ở chợ mới, thậm chí chưa quy hoạch rõ ràng địa điểm chợ mới.
4.2 Quyền được đền bù khi giải tỏa mặt bằng.
Đây cũng là một trong những vấn đề hết sức thiết yếu trong viêc lập quy hoạch