2.3.1. Thủ tục
Theo quy định tại Điều 184 của Luật Doanh nghiệp năm 2014, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải đƣợc các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá. Vì vậy, vốn góp bằng quyền sử dụng đất phải đƣợc tiến hành định giá.
Quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng để góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải đƣợc các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí, nếu giá trị quyền sử dụng đất đƣợc định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bằng số chênh lệch giữa giá trị đƣợc định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá.
Theo quy định tại Điều 37 Luật Doanh nghiệp năm 2014, giá trị quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng để góp vốn trong quá trình hoạt động do doanh nghiệp và ngƣời góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị quyền sử dụng đất góp vốn phải đƣợc ngƣời góp vốn và doanh nghiệp chấp thuận. Nếu giá trị quyền
53
sử dụng đất góp vốn đƣợc định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì ngƣời góp vốn hoặc tổ chức định giá và ngƣời đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp cùng liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản của doanh nghiệp bằng số chênh lệch giữa giá trị đƣợc định giá và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm kết thúc định giá.
2.3.2. Hợp đồng
Việc các bên tham gia hợp tác trong sản xuất kinh doanh, trong đó có một bên dùng quyền sử dụng đất đã xác định đƣợc giá trị quy ra số tiền cụ thể để góp vốn đƣợc coi là một thỏa thuận dân sự và theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai hiện hành thì thảo thuận này bắt buộc phải thể hiện bằng một hợp đồng dƣới dạng văn bản.
Có thể hiểu hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, trong đó một bên dùng giá trị quyền sử dụng đất đem góp vào phần vốn để cùng nhau thực hiện sản xuất kinh doanh với các bên khác trong hợp đồng phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai hiện hành.
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng là một loại hợp đồng (thỏa thuận dân sự), do đó nó cũng phát sinh các quyền và nghĩa vụ thông qua sự thỏa thuận tự nguyện của các bên. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung cơ bản sau:
- Tình hình nhân thân, địa chỉ của các bên;
- Những thông tin của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gồm: mục đích sử dụng của thửa đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới, số hiệu, ngƣời đứng tên...);
- Thời hạn sử dụng đất, trong đó ghi rõ thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất của bên góp vốn;
- Thời hạn góp vốn;
54
- Quyền của bên thứ ba với đất đem vào góp vốn (nếu có);
- Trách nhiệm phát sinh khi một trong các bên vi phạm hợp đồng; Đây là những thỏa thuận chung của một hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, có những thỏa thuận riêng đối với từng bên trong hợp đồng góp vốn, nhƣ:
- Nghĩa vụ của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
+ Cam kết giao đất đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; + Chịu trách nhiệm pháp lý về việc dùng giá trị quyền sử dụng thửa đất để đem góp vốn khi phát sinh giao dịch dân sự đối kháng;
+ Có trách nhiệm đăng ký quyền chuyển quyền sử dụng đất sang doanh nghiệp đƣợc các bên thỏa thuận thành lập.
- Quyền của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
+ Đƣợc nhận lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp bằng quyền sử dụng đất đã đƣợc các bên đồng ý tính ra thành tiền cụ thể đƣợc ghi trong hợp đồng; + Đƣợc nhận lại quyền sử dụng đất sau khi đã hết thời hạn góp vốn đã đƣợc các bên đồng ý ghi trong hợp đồng góp vốn;
+ Đƣợc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu đòi bồi thƣờng thiệt hại nếu các bên nhận góp vốn không thực hiện những cam kết ghi trong hợp đồng;
Cùng với quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn, pháp luật cũng quy định quyền và nghĩa vụ cho các bên nhận góp vốn nhƣ sau:
- Nghĩa vụ của các bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: + Thực hiện các cam kết trong hợp đồng;
+ Đảm bảo quyền của ngƣời thứ ba đối với đất đƣợc góp vốn (nếu có);
+ Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.
55
+ Yêu cầu bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bàn giao đất theo thỏa thuận;
+ Dùng quyền sử dụng đất tham gia vào các hoạt động dân sự khác theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai;
+ Đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian đã thỏa thuận của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định các điều khoản tƣơng đối chặt chẽ bởi tài sản đƣợc dùng để góp vốn là một tài sản đặc biệt, chủ nhân sử dụng nó chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, tặng cho, chuyển nhƣợng, thừa kế nhƣng lại không có quyền định đoạt, do vậy quyền sử dụng đất chỉ đƣợc quy tính ra bằng giá trị sử dụng của mảnh đất để đem góp vốn vào hợp tác sản xuất kinh doanh bằng một hợp đồng góp vốn.
Những điều khoản thoả thuận trên là những điều khoản bắt buộc phải có trong một hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.4. Quyền và nghĩa vụ của vợ chồng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung
Chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên đƣợc đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998. Hiện nay các văn bản pháp luật chƣa đƣa ra một khái niệm chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhƣng căn cứ vào các qui định của pháp luật hiện hành thì ta có thể khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhƣ sau: góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện về nội dung, hình thức theo qui định pháp luật để theo đó chủ thể sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với chủ thể nhận góp vốn. Chủ thể nhận góp vốn có thể là cá nhân, tổ chức trong nƣớc hoặc nƣớc ngoài.
Góp vốn cũng là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nhƣng nó có những đặc trƣng riêng. Đó là, khi góp vốn thì có sự thay đổi chủ sử
56
dụng đối với đất đai nhƣng ngƣời chủ sử dụng vẫn đồng thời là đồng sở hữu phần vốn góp đó. Tại thời điểm góp vốn thì giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận, không đƣợc thấp hơn khung giá nhà nƣớc. Việc góp vốn là có thời hạn. Trong thời gian góp vốn, chủ thể góp vốn phải một phần chịu nghĩa vụ chung với bên nhận góp vốn và đƣợc hƣởng lợi nhuận nếu việc hợp tác sản xuất, kinh doanh thành công.
Hiện nay có ba Luật chính để điều chỉnh việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó là Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013 và Luật doanh nghiệp 2014. Tuy nhiên có một vài qui định không thống nhất khi điều chỉnh quan hệ này.
Thứ nhất là về ngữ nghĩa: trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật doanh nghiệp năm 2014 đều ghi nhận việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhƣng trong Luật đất đai thì lại là ghi nhận việc góp vốn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hai cách gọi này có thể chỉ là khác nhau về pháp lí chứ bản chất của quan hệ là không thay đổi.
Thứ hai: khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì sẽ đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần vốn góp đấy. Điều đó có nghĩa là chủ thể nhận vốn góp sẽ là chủ sở hữu mới quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự lại qui định bên góp vốn vẫn có quyền đối với giá trị quyền sử dụng đất sau khi đã góp vốn nhƣ quyền đƣợc chuyển nhƣợng, thừa kế phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất cho bên thứ 3. Việc này sẽ xâm hại đến lợi ích cũng nhƣ mục đích của ngƣời nhận vốn góp. Vì bản thân việc thỏa thuận góp vốn đó thực tế là một bản hợp đồng hợp tác kinh doanh có lựa chọn chủ thể, lựa chọn nguồn vốn góp. Nếu việc thay đổi chủ thể này do việc chuyển nhƣợng, hay thừa kế mà làm thay đổi bản chất của nó thì ý nghĩa của việc góp vốn sẽ không còn, rất dễ phát sinh những tranh chấp sau này.
Không phải quyền sử dụng đất nào cũng đƣợc quyền góp vốn. Theo điểm b khoản 1 Điều 177 Luật đất đai năm 2013 thì đất thuê trả tiền
57
hàng năm sẽ không đƣợc quyền góp vốn; góp vốn khi quyền sử dụng đất vẫn còn thời hạn; đối với đất nông nghiệp, đất rừng… thì việc góp vốn để hợp tác phải không đƣợc sử dụng trái với mục đích [45, Điều 177, Khoản 1].
Điều 62 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 qui định chi tiết một số điều của Luật đất đai qui định hồ sơ, thời gian thực hiện. Trình tự, thủ tục hành chính về việc góp vốn quyền sử dụng đất đai sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai [19, Điều 62].
Trong trƣờng hợp chấm dứt việc góp vốn thì quyền sử dụng đất đƣợc xử lý nhƣ sau:
Thứ nhất, trƣờng hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trƣờng hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nƣớc cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất; nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động thì Nhà nƣớc thu hồi đất đó.
Thứ hai, trƣờng hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nƣớc thu hồi đất đó.
Thứ ba, trƣờng hợp doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn đƣợc xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Toà án nhân dân. Ngƣời nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thì đƣợc tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã đƣợc xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Ngƣời nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân
58
nƣớc ngoài thì đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích đã đƣợc xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Trƣờng hợp không có ngƣời nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nƣớc thu hồi đất đó và tài sản đó.
Thứ tƣ, trƣờng hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn đƣợc để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự. Trƣờng hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đƣợc giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự.
Thứ năm, trƣờng hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn đƣợc xử lý theo thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 qui định chi tiết một số điều của Luật đất đai qui định về trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn nhƣ sau [19, Điều 61]:
Thứ nhất, bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả hai bên nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chấm dứt góp vốn và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc xóa đăng ký góp vốn.
Thứ hai, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng;
Thứ ba, trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trƣờng hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trƣờng hợp có thay đổi thửa đất); trƣờng hợp bên
59
góp vốn là tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài mà thời hạn sử dụng đất chƣa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; trƣờng hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chƣa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng nơi có đất;
Thứ tƣ, trƣờng hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc với chấm dứt góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không đƣợc gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện thủ tục thu hồi đất.
2.5. Giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khái niệm tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai là một hiện tƣợng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế - xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tƣợng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các xã hội phải đƣợc thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. Ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thƣờng là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua con đƣờng thƣơng lƣợng, hòa giải hoặc do các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quy định của pháp luật.
60
Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Trong thực tế, tranh chấp đất đai đƣợc hiểu là sự tranh chấp về