dụng đất để góp vốn
Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 thì vợ chồng đƣợc thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Vợ chồng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp;
47
Trong những năm qua, do việc quản lý đất đai còn lỏng, hệ thống pháp luật còn hạn chế nên tranh chấp đất đai còn diễn ra ở nhiều địa phƣơng, cụ thể nhƣ các trƣờng hợp tranh chấp về lối đi chung, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất...
Mức độ tranh chấp thể hiện ở nhiều cấp độ khác nhau. Có thể chỉ mới xảy ra trên địa bàn, đƣợc đƣa ra hòa giải tại cấp xã phƣờng và cao hơn nữa là tranh chấp đƣợc đƣa ra giải quyết tại cơ quan tài phán. Do việc chƣa đồng bộ hóa hệ thống quản lý đất đai nên thông tin về việc đất có tranh chấp hay không còn hạn chế. Trên thực tế vẫn còn nhiều vụ việc chuyển nhƣợng đất đai khi đang có tranh chấp.
Ví dụ 1: ngày 22/4/2014 Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội thụ lý vụ án “yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa ngƣời khởi kiện là ông Nguyễn Kim Kê và ngƣời bị kiện là UBND quận Đống Đa. Nội dung vụ án: ông Kê trú tại địa chỉ 98 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội. Phía tây nhà ông Kê giáp lối đi chung của khu dân cƣ. Nhà ông Đĩnh có vị trí phía sau nhà ông Kê và cách nhà ông Kê bởi lối đi chung. Năm 2000 các hộ dân xây nhà mặt phố không đi bằng lối đi chung này nữa nên ông Đĩnh đã lấn chiếm lối đi chung này. Năm 2006 ông Đĩnh làm cổng bịt lối đi này làm của riêng. Khi đó nhờ UBND phƣờng can thiệp nên ông Đĩnh đã dỡ bỏ cổng sắt trả lại diện tích chung nhƣ hiện trạng cũ. Nhƣng đến ngày 05/1/2013 ông Đĩnh lại làm cổng ra diện tích này. Lý do ông đƣa ra là ông đã đƣợc UBND quận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do con trai là Phùng Vũ Hùng và con dâu là Nguyễn Thị Quỳnh Anh tặng cho ông. Diện tích đất tặng cho này bao gồm cả lối đi chung nên ông đƣợc quyền sử dụng.
Qua ví dụ này có thể thấy rằng, phần diện tích đất là lối đi chung đang có tranh chấp (từ năm 2006) nhƣng UBND quận vẫn công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm qui định pháp luật.
48
Ví dụ 2: ngày 28/8/2014 Tòa án nhân dân quận Đống Đa ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của đƣơng sự số 24/QĐST - DS ngày 28/8/2014 về việc giải quyết tranh chấp giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và ông Phạm Văn Thủy(sn: 1961, địa chỉ: 515 đƣờng Nguyễn Trãi, phƣờng Thanh Xuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội). Quyết định ghi nhận “hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ 32 Đặng Tiến Đông, phƣờng Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và ông Phạm Văn Thủy vô hiệu. Vợ chồng ông Thắng, bà Sáng còn nợ ông Thủy 12 tỷ đồng. Sau khi thanh toán số tiền trên thì ông Thủy sẽ có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 10109172981 hồ sơ gốc số 2970.2004 QĐUB ngày 16/11/2004”.
Tuy nhiên quyết định trên chƣa đƣợc thi hành án thì giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và công ty cổ phần đầu tƣ thƣơng mại HTV Hải Long lại kí kết hợp đồng mua bán nhà ở chính nhà đất tại địa chỉ 32 Đặng Tiến Đông, phƣờng Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội.
Nhƣ vậy, theo qui định pháp luật thì giao dịch thứ 2 sẽ bị vô hiệu do việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp, chƣa giải quyết xong.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Luật thi hành án dân sự năm 2014 và Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 qui định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự quy định quyền sử dụng đất đƣợc kê biên, đấu giá để đảm bảo thi hành án.
Trong công tác thi hành án dân sự, các vụ việc liên quan đến quyền sử dụng đất không ít và đƣợc thể hiện theo nhiều tình huống, nhƣ: Thực hiện quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời kê biên quyền sử dụng đất; kê biên quyền sử dụng đất theo quyết định tại bản án, quyết định của Toà án để đảm bảo thi hành án hoặc cƣỡng chế kê biên, đấu giá
49
quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án. Pháp luật quy định những trƣờng hợp hạn chế, không đƣợc kê biên. Đặc biệt là trƣờng hợp kê biên đối với trƣờng hợp quyền sử dụng đất đã đƣợc thế chấp.
Đối với quyền sử dụng đất của ngƣời phải thi hành án đã thế chấp hợp pháp cho ngƣời khác trƣớc khi ngƣời phải thi hành án nhận đƣợc quyết định thi hành án thì Chấp hành viên chỉ kê biên, đấu giá trong trƣờng hợp ngoài nhà ở, ngƣời phải thi hành án chỉ có quyền sử dụng đất đó là tài sản duy nhất có giá trị lớn hơn so với tổng số tiền mà ngƣời phải thi hành án phải thanh toán cho nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định dân sự đƣợc thi hành và các chi phí kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đó.
Ngƣời nhận thế chấp hợp pháp quyền sử dụng đất đƣợc ƣu tiên thanh toán nợ trƣớc khi thanh toán các khoản phải thi hành án khác, trừ trƣờng hợp ngƣời nhận thế chấp và ngƣời phải thi hành án có thoả thuận khác phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối với quyền sử dụng đất mà ngƣời phải thi hành án thế chấp sau khi ngƣời phải thi hành án nhận đƣợc quyết định thi hành án hoặc thế chấp không hợp pháp thì Chấp hành viên đƣợc kê biên quyền sử dụng đất đó để bảo đảm thi hành án. Trƣờng hợp này, ngƣời nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất đƣợc quyền khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết về tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà ngƣời nhận thế chấp không khởi kiện thì quyền sử dụng đất đã kê biên đƣợc đấu giá để bảo đảm thi hành án. Trƣờng hợp có ngƣời khởi kiện thì quyền sử dụng đất đƣợc xử lý sau khi bản án, quyết định của Toà án về giải quyết tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
Hiện nay, trong cả nƣớc có 3 Trung tâm Đăng ký đặt trụ sở tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Song, Chấp hành viên cơ quan thi hành án tại bất kỳ địa phƣơng nào trong cả nƣớc đều có thể thực hiện thông
50
báo về việc kê biên tài sản cho một trong các Trung tâm Đăng ký nêu trên, theo một trong các phƣơng thức sau đây:
+ Nộp trực tiếp tại Trung tâm Đăng ký. + Gửi qua fax tới Trung tâm Đăng ký.
+ Gửi qua đƣờng bƣu điện tới Trung tâm Đăng ký (chỉ đƣợc áp dụng đối với cơ quan thi hành án thuộc khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa mà không có điều kiện gửi trực tiếp hoặc gửi qua fax).
Việc thông báo kê biên tài sản, tìm hiểu thông tin, xác minh điều kiện thi hành án tại các Trung tâm Đăng ký đƣợc thực hiện hoàn toàn miễn phí, với mục đích công khai hoá tình trạng pháp lý của tài sản bị kê biên. Qua đó, giúp ngăn ngừa những rủi ro, lừa đảo trong giao dịch dân sự, thƣơng mại. Đây cũng là trách nhiệm của Chấp hành viên trong quá trình kê biên tài sản thi hành án, bởi nếu không thông báo hoặc thực hiện thông báo kê biên tài sản không đúng thời hạn, không đúng thẩm quyền hoặc không đúng sự thật, Chấp hành viên phải chịu trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại theo quy định của pháp luật.
- Việc góp vốn phải trong thời hạn còn đƣợc sử dụng đất;
Nếu căn cứ vào thời hạn sử dụng đất để phân loại thì ta có 2 loại là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Vợ chồng khi sử dụng đất ở hoặc đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh đang sử dụng ổn định đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài. Việc sử dụng đất để góp vốn cũng không bị hạn chế về thời gian. Còn trong trƣờng hợp vợ chồng sử dụng đất có thời hạn hay thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê thì việc sử dụng đất để góp vốn chỉ đƣợc phép khi thời hạn sử dụng đất vẫn còn và thời hạn sử dụng đất khi góp vốn là thời gian giao đất hoặc thuê đất còn lại.
Ngoài đáp ứng những điều kiện trên thì đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà vợ hoặc chồng bị mất, hạn chế năng lực hành
51
vi dân sự hay bị mất tích thì khi góp vốn phải đảm bảo thêm những điều kiện sau:
Thứ nhất: việc xác định vợ hoặc chồng mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự không phải do ý chỉ chủ quan của vợ chồng mà phải do cơ quan tài phán là Tòa án quyết định khi ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ (chồng) - ngƣời bị tuyên bố phải đƣợc ngƣời giám hộ theo pháp luật chấp thuận trên cơ sở quyền và lợi ích của vợ (chồng) đƣợc giám hộ. Ngƣời giám hộ ở đây có thể là chồng (hoặc vợ) của ngƣời bị tuyên bố hoặc có thể là bố mẹ đẻ, anh chị e ruột… Tùy vào từng trƣờng hợp mà Tòa án quyết định.
Thứ hai: Khi sử dụng đất để góp vốn thì phải có sự đồng ý của ngƣời đại diện, việc đại diện này không vì mục đích lợi nhuận. Đây là điểm khác biệt cơ bản so với việc đại diện theo ủy quyền. Nếu là đại diện theo ủy quyền thì ngƣời đƣợc đại diện chỉ đƣợc thực hiện những hành vi mà ngƣời ủy quyền cho phép. Còn giám hộ cho vợ, hoặc chồng bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đƣợc thực hiện tất cả các giao dịch liên quan đến vợ, hoặc chồng nhƣng phải đặt trên nguyên tắc là vì lợi ích của ngƣời đƣợc giám hộ.
Tuy nhiên, có một vấn đề đặt ra là trong trƣờng hợp nếu việc giao dịch quyền sử dụng đất của vợ, chồng bị tuyên bố mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự mà không vì lợi ích của ngƣời đó thì có bị xem là vô hiệu không? Vì theo qui định tại Điều 117 BLDS năm 2015 thì hợp đồng dân sự phải thỏa mãn các điều kiện về chủ thể; về mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; điều kiện về sự tự nguyện và điều kiện về hình thức của hợp đồng thì sẽ có hiệu lực pháp luật. Khi hợp đồng không thỏa mãn những điều kiện trên thì sẽ bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn bộ. Nhƣ vậy, việc thực hiện giao dịch mà không vì lợi ích của ngƣời giám hộ thì có bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật không; và nhƣ thế nào là vi phạm lợi ích?
52
Điều này chƣa đƣợc BLDS năm 2005 và các văn bản hƣớng dẫn cụ thể. Trong BLDS năm 2015 cũng chƣa thấy quy định thêm về vấn đề này. [34;Điều 117]
Còn trong trƣờng hợp vợ hoặc chồng bị tuyên bố mất tích thì pháp luật qui định tài sản của ngƣời đó sẽ đƣợc giao quản lí. Nhƣ vậy, trong trƣờng hợp này ½ giá trị quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồng bị tuyên bố là mất tích sẽ không đƣợc phép chuyển nhƣợng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn mà chỉ đƣợc phép thừa kế trong trƣờng hợp ngƣời đó bị tuyên bố là đó chết.
2.3. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng