Đầu tư với tiền của ngân hàng
Tôi đã một lần dùng bữa tối với một người bạn cùng với bố cô ấy. Ông là một phi công nghỉ hưu. Thị trường chứng khoán vừa mới sụt giá 3% hôm đó và ông rất thất vọng vì khoản tiền hưu của ông mất toàn bộ tiền lời. Khi tôi hỏi ông nghĩ gì về thị trường, ông nói: “Đứa con gái khác của tôi nói cho tôi biết tôi có thể cùng đi cùng với nó nếu tôi mất mọi thứ”.
Tôi hỏi một cách thận trọng: “Ý ông muốn nói rằng khoản đầu tư duy nhất của ông nằm trong thị trường chứng khoán à?”
“Đúng”, ông trả lời. “Bộ còn có một loại đầu tư khác à? Chứng khoán là thị trừơng duy nhất mà tôi biết. Còn có cái khác để tôi đầu tư à?”
Danh mục vốn đầu tư của bạn
Câu nói tôi thường nghe ở khắp nơi là: “Đầu tư dài hạn, đa dạng hoá danh mục đầu tư….vv…”. Đây là một câu thần chú cho những người không biết nhiều về đầu tư. Từ mà tôi thường hỏi là đa dạng hoá. Khi tôi nghe một người nói họ đa dạng hoá danh mục đầu tư, tôi thường hỏi từ ngữ đó có nghĩa là gì. Họ thường trả lời những câu như: “Tôi có quỹ phát triển, quỹ nợ, quỹ quốc tế….”
Câu hỏi của tôi là: “Tất cả chúng đều là quỹ đầu tư chứng khoán đa dạng à?” Một lần nữa, trong hầu hết các trường hợp, câu trả lời là: “Vâng, hầu hết các khoản đầu tư của tôi được đa dạng hoá trong các quỹ đầu tư đa dạng khác nhau’. Trong khi quỹ đầu tư có thể được đa dạng hoá, nhưng phương tiện lựa chọn đầu tư của họ, trong trường hợp này là quỹ đầu tư đa dạng, lại không được đa dạng hoá. Ngay cả khi họ nói: “Tôi học đòi vào chứng khoán, đầu tư vào REITS và tôi có vài khoản tiền trợ cấp”, một sự thật khó khăn là hầu hết mọi người chỉ xếp vào danh mục tài sản dạng giấy tờ. Vì sao?...Vì tài sản dạng giấy tờ dễ dàng hơn để đi vào và quản lý. Như người cha giàu nói: “Tài sản dạng giấy tờ thật khô khan. Nhưng chúng rõ ràng và sạch sẽ hơn. Hầu hết những người không nằm trong nhóm B, chưa bao giờ xây dựng một công ty nhóm B và không đầu tư vào bất động sản vì sự thử thách”.
Có hơn 11,000 quỹ đầu tư chứng khoán đa dạng ở riêng nước Mỹ, và con số đó cứ tăng lên. Có nhiều quỹ đầu tư hơn các công ty mà các quỹ ấy đầu tư vào. Tại sao có nhiều như thế? Vì những lý do đã được trình bày ở trên. Vấn đề công chúng gặp phải là chỉ ra trong số 11,000 quỹ đó, cái nào tốt nhất cho họ. Làm thế nào bạn biết quỹ đầu tư nóng hổi ngày nay sẽ còn nóng hổi ngày mai?
Một vết nhơ của quỹ đầu tư chứng khoán đa dạng
Vài người trong số các bạn có thể biết vết nhơ thuế ẩn sau quỹ đầu tư đa dạng. Thật không may là có nhiều nhà đầu tư quỹ chứng khoán này không quan tâm vào vết nhớ thuế vụ này, vết nhơ này là đánh thuế lợi nhuận đối với các nhà đầu tư. Nghĩa là, nếu có lời và phải trả thuế, quỹ không phải trả thuế mà là các người đầu tư. Có những ngoài lệ, tuy nhiên, ví dụ, lợi tức từ quỹ đầu tư giữ trong quỹ hưu trí được trì hoãn. Giả sử các quỹ này có sự thành công lớn sau vài năm vì cổ phiếu tăng cao giá trị. Bất ngờ, thị trường đi xuống, các nhà đầu tư thất vọng, và họ bắt đầu đòi tiền lại. Quỹ chung sẽ bán đi những cổ phiếu nhanh chóng để có tiền trả lại cho các người đầu tư. Khi quỹ bán đi cổ phiếu của nó, có những lợi tức phải phải cho cổ phiếu đó. Ví dụ, khi quỹ mua cổ phiếu của công ty XYZ 10 năm trước với giá $10 một cổ phần, và sau đó bán nó với giá $50 một cổ phần. Vì vậy giám đốc của quỹ đã làm tốt bằng cách mua sớm, nhưng bây giờ là lúc bán, người đầu tư phải trả thuế lợi tức với $40 tiền lời. Những lúc như thế, người đầu tư có thể mất tiền vì giá trị của quỹ có thể đi xuống, trong khi cùng lúc, người đầu tư phải trả thuế lợi tức. Vì vậy một người đầu tư vào quỹ đầu tư đa dạng có thể yêu cầu trả thuế lợi tức, mặc dù họ đã mất tiền thay vì làm ra tiền. Cá nhân tôi, tôi không thích trả thuế khi tôi bị mất tiền. Điều đó giống như bạn phải trả thuế với số thu nhập mà bạn không nhận được.
Tôi không nói là không đầu tư vào quỹ chứng khoán đa dạng. Tôi cũng có tiền trong các quỹ này. Trong Rich dad’s guide to investing, tôi đã nói về những kế hoạch tài chính để được an toàn, thoải mái và giàu. Quỹ chứng khoán đa dạng nằm trong kế hoạch tài chính để được an toàn và thoải mái. Tìm những nhà cố vấn tài chính hiểu biết để giúp bạn phát triển một kế hoạch đúng đắn cho bạn, nhưng bạn càng giáo dục về các vụ đầu tư tài chính bạn càng hiểu biết thêm về tiền bạn. Có nhiều quỹ đầu tư rất tốt đã thăm dò, chọn lựa và sắp xếp hệ thống các công ty để bạn đầu tư bằng cách học hỏi các nguyên tắc cơ bản.
Vẻ đẹp của bất động sản
Bố người bạn của tôi, người phi công về hưu nghĩ rằng loại đầu tư duy nhất là tài sản dạng giấy tờ. Khi cuối bữa tối, ông nói: “Tôi ước gì có thứ gì khác để tôi đầu tư vào?”
“Tại sao ông không đầu tư vào bất động sản?” Tôi hỏi “Tại sao? Có gì khác biệt à?” ông hỏi
“Có nhiều khác biệt”, tôi trả lời. “Để tôi nói cho ông nghe một sự khác biệt thật sự thú vị”. “OK, tôi lắng nghe”, ông nói
“Trong bất động sản, tôi có thể làm ra tiền, và chính phủ cho phép tôi liệt kê đó là một sự mất tiền”, tôi nói.
“Ý anh là anh làm ra tiền và anh được miễn thuế thay vì trả thuế với số tiền anh đã làm ra à?” ông hỏi.
“Chính phủ thích cho tôi sự miễn thuế hơn bắt tôi trả thuế với số lợi nhuận”, tôi nói. “Chính phủ thích tôi giữ nhiều tiền hơn bắt tôi trả nhiều thuế hơn. Một cách là thông qua sự sụt giá hay người cha giàu gọi là vòng quay tiền mặt ảo, là vòng quay tiền mặt mà một người đầu tư trung bình không thể thấy”.
Người cựu phi công lắng nghe chăm chú và nói: “Còn gì nữa không?” “Còn nhiều lắm”, tôi nói. “Còn cho tôi thêm tiền nữa”.
“Bằng cách nào?” người phi công hỏi
“Nếu đó là một toà nhà cổ, chính phủ có thể cho ông thêm tiền để cải thiện khoản đầu tư của ông.” Tôi nói: “Ông có tin rằng chính phủ sẽ cho anh khấu trừ thuế để anh mua thêm nhiều quỹ đầu tư chứng khoáng không?”
“Tôi không biết điều đó”, người phi công nói. “Những gì tôi đã thấy là thuế lợi tức đánh vào số tiền mà tôi chưa hề làm ra và sự thật là tôi đã mất. Nghe có vẻ giống như tôi trả thuế với số tiền tôi bị mất và anh khấu trừ thuế với số tiền anh làm ra. Còn điều gì nữa không?”
“Còn chứ. Ông có thể nhận một sự khấu trừ thuế với 50% số tiền cải tiến theo luật Disabilities Act. Ví dụ, nếu ông chi $10,000 để xây một đường dốc cho người khuyết tật trong toà nhà thương mại của ông, ông có thể nhận lại tối đa $5,000”
“Anh nhận $5,000 tiền khấu trừ thuế?”, người phi công hỏi. “Nếu như việc xây đường dốc không mất đến $10,000? Nếu như nó chỉ cần $1,000 để xây thì sao?”
“Ông vẫn nhận tiền khấu trừ thuế 50% số tiền sữa chữa”, tôi nói. “Nhưng dĩ nhiên, tôi khuyên ông phải kiểm tra luật pháp kỹ càng trước khi ông làm bất cứ điều gì. Ông cần phải bảo đảm hiểu biết luật lệ và lợi ích trước khi tiến hành”.
Viên phi công ngồi im lặng rồi nói nhỏ: “Còn gì nữa không?”
“Còn nhiều. Quá nhiều điều để thảo luận trong một buổi tối”, tôi nói. “Nhưng để tôi nói cho ông biết ba điều thuận lợi mà bất động sản hơn hẳn quỹ đầu tư chứng khoán. Một thuận lợi là ngân hàng sẽ cho ông mượn tiền để mua bất động sản. Như ông biết, tôi dám cá là ngân hàng không cho ông mượn tiền để đầu tư vào quỹ đầu tư chứng khoán hay thị trường chứng khoán.”
Viên phi công gật đầu và nói: “và thuận lợi thứ hai?”
“Thứ hai là không có thuế lợi nhuận”, tôi nói, “nếu ông biết ông đang làm gì. Ví dụ: Giả sử tôi mua căn nhà $50,000, bỏ xuống $5,000, mượn phần còn lại $45,000 từ ngân hàng. Và nếu như tiền cho thuê bù
đắp được chi phí hàng tháng vì thế tôi có vòng quay tiền mặt từ khoản đầu tư”. “Vậy tiền của anh đang làm việc cho anh”, viên phi công nói.
“Đúng. Và thu nhập đó là thu nhập thụ động vì thế nó bị đánh thuế với mức thấp hơn thu nhập kiếm được như: tiền lương và thu nhập từ tài khoản tiết kiệm, 401k”.
Viên phi công gật đầu trong im lặng. Hôm đó chúng tôi cũng đã có buổi thảo luận vè sự khác nhau giữa thu nhập kiếm được, thu nhập lợi tức và thu nhập thụ động.
Tiếp tục, tôi nói: ”Sau vài năm, ông thấy căn nhà cho thuê $50,000 giờ đây trị giá $85,000. Ông bán đi với $35,000 lợi nhuận nhưng ông không phải trả thuế nếu ông đầu tư vào một vụ lớn hơn”.
Ông ấy gật đầu và nói: “Trong ví dụ này, anh làm ra lợi nhuận $35,000 và không trả một xu tiền thuế. Tôi thì mất tiền trong quỹ đầu tư chứng khoán và tôi trả thuế. Anh nhận vòng quay tiền mặt và có thu nhập bù đắp từ các mất mát và chi phí ảo, anh trả ít thuế vì đó là thu nhập thụ động, không phải thu nhập kiếm được”.
“Và ông đừng quên sự khấu trừ thuế nếu sự cải tiến tài sản cho ADA nếu đó là toà nhà thương mại hoặc toà nhà lịch sử”, tôi thêm.
“Ô không”, viên phi công nói. “Sao tôi lại quên đi vụ khấu trừ thuế chứ? Vậy còn điểm thứ ba?” “Điểm thứ ba là vụ đầu tư bất động sản càng lớn, ngân hàng và chính phủ càng muốn cho ông mượn tiền”, tôi nói.
“Tại sao như vậy”, ông ấy hỏi.
“Khi ông đến ngân hàng với một vụ đầu tư bất động sản lớn hơn, giả sử một triệu đô, ngân hàng sẽ không cho ông mượn tiền. Ngân hàng cho miếng bất động sản đó mượn tiền”.
“Có gì khác nhau?” viên phi công hỏi.
“Một người trung bình đến ngân hàng vay tiền, ngân hàng đánh giá sự đáng tin cậy về tiền bạc của người đó. Khi người đó muốn mua, giả sử một căn nhà nhỏ cho thuê, một căn nhà như một căn phòng đơn, một căn nhà đôi, ngân hàng chỉ cơ bản đánh giá vào người đó. Chỉ cần ông có một công việc ổn định và thu nhập đủ để trả cho những căn nhà nhỏ này, ngân hàng thường sẽ cho ông mượn tiền, không phải là tài sản đó.”
“Nhưng với những tài sản lớn hơn, khi giá của tài sản vượt xa thu nhập của người muốn mua, ngân hàng sẽ nhìn vào thu nhập và chi phí của chính tài sản đó”, người phi công nói. ” Đó chính là sự khác nhau phải không?”
“Gần như thế”, tôi nói. “Với những tài sản lớn hơn tài sản thực sự chính là căn nhà đó và dòng chảy thu nhập của chính nó, không phải là dòng chảy thu nhập của người mượn tiền”.
“Vì vậy có thể dễ dàng để mua những tài sản lớn hơn là những tài sản nhỏ”, viên phi công nói.
“Nếu ông biết ông đang làm gì”, tôi nói. “Điều tương tự cũng đúng với việc mượn tiền của chính phủ. Nếu ông đến chính phủ với một tài sản giá trị $150,000, trong nhiều trường hợp nhân viên chính phủ sẽ không thích thú. Nhưng nếu ông muốn mua một tài sản là một khu ổ chuột và ông muốn biến nó thành một nơi ăn ở an toàn cho những người có thu nhập thấp, chính phủ có hàng triệu đô cho ông mượn. Sự thật là, nếu vụ đầu tư của ông không quá $5 triệu đô, thật khó cho bất cứ ai trong chính phủ thích thú với tài sản của ông”.
“Còn nhiều, tôi trả lời. “Nhưng để tôi cho ông thấy một vài điểm khác của bất động sản”.
“Bất động sản trong hầu hết các trường hợp không mềm dẻo như tài sản giấy tờ. Điều đó có nghĩa có thể có nhiều thời gian để mua và bán bất động sản. Thị trường địa ốc cũng không hiệu quả như thị trường chứng khoán. Và bất động sản có thể được quản lý tốt”, tôi nói với một nụ cười.
“Tại sao anh cười vậy?”, viên phi công hỏi
“Vì những điều bất thuận lợi thường là những thuận lợi lớn nhất cho những nhà đầu tư bất động sản”, tôi nói. “Những điều bất thuận lợi thường chỉ bất thuận lợi cho những nhà đầu tư mới hay những nhà đầu tư cơ bản”.
“Cho tôi một ví dụ đi”, ông ấy nói
“Được thôi. Vì bất động sản không mềm dẻo, và có thể khó khăn hơn khi tìm người bán người mua, người đầu tư chuyên nghiệp có thể dành thời gian của anh ấy để thực hiện một vụ giao dịch”.
“Ý anh là anh có thể thực hiện một cuộc thương lượng 1-1 với người bán”, viên phi công nói.
“Hay người mua”, tôi nói. “Trong thị trường chứng khoán, thường chỉ có mua hay bán. Hiếm khi có một cuộc thương lượng 1-1 nào giữa người bán và người mua…ít nhất là không có đối với hầu hết các người đầu tư”.
“Ý anh là trong thị trường chứng khoán có thể có những cuộc thương lượng giữa người bán và người mua à?” viên phi công hỏi
“Vâng”, tôi trả lời. “Nhưng nó phải thực hiện trong bóng tối giữa những người tay trong và những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Nó có thể thực hiện hợp pháp, nhưng thường không diễn ra đối với các người đầu tư trung bình”.
“Ồ, nhưng nó được thực hiện mọi lúc trong bất động sản”, ông ấy nói
“Đó là điểm thú vị của bất động sản”, tôi trả lời. “Đó là nơi ông có có thể trở nên sáng tạo hơn, thương lượng các điều khoản, trả giá hay tăng giá. Yêu cầu người bán đặt tiền cọc cho bạn. Nó trở nên thú vị một khi ông học được trò chơi.”
“Còn gì nữa”, ông ấy hỏi
“Ông có thể giảm chi phí, cải thiện giá trị tài sản, thêm vào một phòng khác, sơn sửa lại, bán bớt một phần đất.v.v. Bất động sản tuyệt với cho những nhà đầu tư sáng tạo và là một người thương lượng giỏi. Nếu ông là một nhà thương thuyết sáng tạo và tốt, ông có thể trở nên thịnh vượng với bất động sản”
“Tôi chưa bao giờ nhìn theo cách đó”, viên phi công nói. “Những gì tôi đã làm là mua và bán những căn nhà mà gia đình tôi đã sinh sống.“
Tôi thấy tia sáng loé lên trong đầu ông. Bây giờ ông có thể thấy rằng có những thứ khác ông có thể đầu tư vào bên cạnh việc chia nhỏ danh mục vốn đầu tư với quỹ đầu tư chứng khoán. Trong khi các tia sang ập đến trong đầu ông, thời gian đã trễ và trời đã tối. Vài tuần sau, ông ấy gọi cho tôi nói rằng ông đang xem một căn nhà cho thuê và ông đang cảm thấy rất vui thay vì lo lắng. Ông nói: “Mặc dù thu nhập cho thuê vượt qua các chi phí của tôi, tôi vẫn làm ra tiền với bất động sản. Hiểu được vòng quay tiền mặt ảo và những luật thuế giống như chiến thắng về tài chính mà không làm ra tiền”.
Những gì tôi nói là: “Ông bắt đầu hiểu rồi”.
Lời khuyên xấu tư các nhà cố vấn
Những nhà cố vấn tài chính rất quan trọng. Vấn đề là, nhiều nhà cố vấn tài chính không giàu cũng không phải là nhà đầu tư thành công. Trong một vùng đô thị chính ở Mỹ, một nhà hoạch định tài chính có bằng