4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.2.Khái quát chung về dự án
ạVăn bản pháp lý hình thành dự án:
- Quyết ựịnh 213/Qđ-UB ngày 22/01/2003 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hưng Yên giai ựoạn 2001 Ờ 2010 và ựịnh hướng 2020; [24]
- Quyết ựịnh 1430/Qđ-UB ngày 25/6/2004 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt dự án ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu ựô thị thương mại và du lịch Văn Giang, tỉnh Hưng Yên; [25]
- Quyết ựịnh số 742/Qđ-TTg ngày 30/6/2004 của Thủ tướng Chắnh phủ về việc giao ựất ựể thực hiện dự án xây dựng ựường từ cầu Thanh Trì ựi thị xã Hưng Yên ựoạn từ huyện Văn Giang ựến xã Dân Tiến huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên theo phương thức sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; [17]
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 31
- Quyết ựịnh số 2549/Qđ-UB ngày 21 tháng 10 năm 2004 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc thu hồi ựất, giao ựất cho công ty cổ phần ựầu tư và phát triển ựô thị Việt Hưng ựể xây dựng khu ựô thị thương mại và du lịch Văn Giang; [26]
- Quyết ựịnh số 1653/Qđ-UBND ngày 23/5/2005 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu ựô thị thương mại và du lịch Văn Giang, tỉnh Hưng Yên; [27]
- Quyết ựịnh số 1267/Qđ-UB ngày 19/7/2007 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc thu hồi ựất tại các xã Xuân Quan, Phụng Công và Cửu Cao huyện Văn Giang ựể ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu ựô thị thương mại và du lịch Văn Giang. [28]
b. Quy mô, ựịa ựiểm thực hiện dự án
Dự án Khu ựô thị Văn Giang do Công ty cổ phần ựầu tư và phát triển ựô thị Việt Hưng làm chủ ựầu tư có quy mô gần 500 ha nằm trên ựịa phận 3 xã Xuân Quan, Phụng Công, Cửu Cao và thị trấn Văn Giang, huyện Văn Giang tỉnh Hưng Yên. [20]
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32
Hình 4.1. Sơ ựồ vị trắ khu ựô thị Văn Gang, tỉnh Hưng Yên
Mục tiêu phát triển của chủ ựầu tư là xây dựng Khu ựô thị Văn Giang trở thành khu ựô thị chức năng có ựẳng cấp hàng ựầu tại Việt Nam và trong khu vực. Theo ựó, trong tương lai ựây sẽ là:
- Khu ở cao cấp với ựầy ựủ tiện nghi và ựảm bảo an ninh - Trung tâm tài chắnh, thương mại của cả vùng
- điểm du lịch mang phong cách truyền thống Việt Nam
Một số ưu ựiểm của dự án:
Với quy mô gần 500 ha, khu ựô thị Văn Giang ựược xem là khu ựô thị lớn nhất miền Bắc (tắnh ựến thời ựiểm năm 2006). đây là cở sở ựể xây dựng một khu ựô thị hoàn chỉnh, ựồng bộ về hệ thống cơ sở hạ tầng nhằm hướng ựến một môi trường sống hoàn hảo
Nằm cách trung tâm Hà Nội 13 km (20 phút lái xe) và nằm trong khu vực quy hoạch phát triển không gian vùng Thủ ựô Hà Nội ựến năm 2020.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33
Kết nối dễ dàng với mạng lưới giao thông hiện hữu của khu vực (ựường cao tốc 5A, 5B, quốc lộ 1B, ựường liên tỉnh Hà Nội-Hưng Yên, ựường giao thông thủy dọc theo sông Hồng, cảng hàng không quốc tế Nội BàiẦ)
định hướng xây dựng Khu ựô thị Văn Giang phù hợp với chủ trương chắnh, sách phát triển của tỉnh Hưng Yên nên dự án ựã và ựang nhận ựược những ưu ựãi về ựầu tư.
c. Thông tin quy hoạch và sản phẩm
Với mong muốn có ựược một ựồ án quy hoạch hòan thiện và có chất lượng cao, VIHAJICO ựã tổ chức ựấu thầu quốc tế Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cho Khu ựô thị Văn Giang. Công ty tư vấn CPG (Singapore) ựã thắng thầu và ựược ký kết hợp ựồng với VIHAJICỌ Nội dung công việc mà CPG thực hiện bao gồm việc xem xét và ựề xuất ựiều chỉnh ựối với bản quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 ựã ựược phê duyệt, sau ựó tiến hành lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và Thiết kế ựô thị cho Khu ựô thị Văn Giang
Quy hoạch tổng thể Khu ựô thị Văn Giang do công ty CPG (Singapore) lập ựã thể ựược những ưu ựiểm vượt trội so với các dự án khác, ựó là:
Loại hình nhà ở ựa dạng, tiện nghi và an ninh (biệt thự trên ựảo và trong sân golf, nhà ở ven kênh, chung cư trung và cao tầng).
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ựược thiết kế ựồng bộ; các công trình hạ tầng xã hội ựạt tiêu chuẩn quốc tế (nhà trẻ, trường học, bệnh việnẦ); các hoạt ựộng vui chơi, giải trắ ựa dạng và hấp dẫn (khu làng nghề truyền thống, sân golf 18 lỗ, trung tâm thể thao, rạp chiếu phim...)
Thiết kế ựô thị dựa trên nguyên lý thiết kế bền vững ựảm bảo sự tiện nghi của môi trường vi khắ hậu bên trong và bên ngòai công trình.
Mạng lưới không gian mở ựược quy hoạch nhấn mạnh tới mối quan hệ giữa con người và hai yếu tố cơ bản của thiên nhiên: cây xanh và mặt nước giúp cho du khách và người dân ựược tận hưởng cảm giác thoải mái và an toàn.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 34
Hình 4.2. Bản vẽ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và biểu ựồ phân bố cơ cấu sử dụng ựất khu ựô thị TM&DL Văn Giang
Các sản phẩm chắnh của dự án gồm: - Biệt thự trên ựảo và trong sân golf - Nhà ở ven kênh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Chung cư (trung và cao tầng) - Văn phòng cho thuê
- Công trình hỗn hợp (nhà ở + văn phòng + trung tâm thương mại + khách sạnẦ)
- Sân golf, các khu thể thao, vui chơi giải trắ - Trường học, bệnh viện quốc tế
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 35
d. Ý nghĩa, tầm quan trọng của dự án
Theo báo cáo của BCH TƯ đảng khóa VIII tại đại hội IX ựã xác ựịnh ỘKhuyến khắch các nhà ựầu tư thực hiện Dự án xây dựng Khu ựô thị Thương mại Ờ Du lịchỢ là chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai ựoạn 2001 Ờ 2020;
Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội huyện Văn Giang giai ựoạn 2001 Ờ 2020 ựã ựược UBND tỉnh phê duyệt tại quyết ựịnh số 1613/Qđ-UB ngày 21/8/2003. [29]
UBND tỉnh Hưng Yển ựã xác ựịnh 3 ựịnh hướng chắnh trong phát triển du lịch ựịa phương là:
- đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu du lịch - đầu tư phát triển các cơ sở lưu trú
- đầu tư phát triển hệ thống các khu công viên kết hợp vui chơi giải trắ và thể thao
để khai thác và phát huy các thế mạnh của tỉnh, thực hiện chủ trương phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước; chắnh quyền các cấp của tỉnh Hưng Yên ựã có giải pháp ựẩy mạnh phát triển kinh tế của tỉnh. Trong ựó việc ựầu tư xây dựng một hệ thống cơ sở hạ tầng là một giải pháp tất yếu nhằm ựáp ứng nhu cầu phát triển KTXH của tỉnh.
Dự án khu ựô thị TM&DL Văn Giang ựược thực hiện theo phương thức sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Việc sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của đảng và Chắnh phủ tại thời ựiểm ựó, nhằm tháo gỡ khó khăn cho các tỉnh có ngân sách còn hạn hẹp chưa ựủ ựiều kiện thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng có mức ựầu tư lớn; ựồng thời xây dựng ựô thị ựể tạo ựộng lực phát triển kinh tế - xã hội của ựịa phương.
Dự án có quy mô 499,07 ha ựất nông nghiệp thuộc các xã Xuân Quan, Phụng Công, Cửu Cao thuộc huyện Văn Giang làm ựô thị và 55 ha ựể làm ựường giao thông liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên. Dự án có quy mô lớn và hạ tầng tương ựối ựồng bộ; khi hình thành có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 36
- xã hội của huyện Văn Giang nói riêng và tỉnh Hưng Yên nói chung; phù hợp với quy hoạch phát triển vùng kinh tế trọng ựiểm Bắc Bộ, quy hoạch Vùng Thủ ựô Hà Nội và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hưng Yên ựến năm 2020 ựược Thủ tướng chắnh phủ phê duyệt. Dự án có sức lan tỏa, ảnh hưởng trực tiếp ựến chuỗi các ựô thị trên ựịa bàn huyện Văn Giang như Bách Giang, đại An, Vincom, Xuân Thành, Xuân Cầu ựã có chủ ựầu tư.
Như vậy dự án khu ựô thị Thương mại Ờ Du lịch Văn Giang ựã triển khai hoàn toàn phù hợp với chủ trương của Nhà nước và quy hoạch phát triển ngành của tỉnh Hưng Yên.
* Phương thức sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng:
- Cơ chế sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một cơ chế mở của Chắnh Phủ nhằm tạo ựiều kiện cho các ựịa phương còn khó khăn có cơ hội phát triển, tận dụng ựược vốn, kinh nghiệm năng lực của các nhà ựầu tư ựể phát triển
- Dự án ựường giao thông và Khu ựô thị thương mại- Du lịch Văn Giang nói trên là dự án rất lớn và hiện ựại (với số vốn ựầu tư gần 4000 tỷ ựồng). đây là lượng vốn cần tập trung ựầu tư rất lớn, nếu không vận dụng cơ chế ựổi ựất lấy công trình thì không thể thực hiện ựược dự án nàỵ
- Về vốn: Do tỉnh phải tập trung ựầu tư vào rất nhiều công trình thiết yếu cấp bách ở khu trung tâm tỉnh và huyện lỵ, thị xã trong ựó có Văn Giang (nhưng không chỉ tập trung ở Văn Giang)
- Về kinh nghiệm: Tỉnh, huyện cũng chưa có ựủ ựiều kiện về nhân lực và kinh nghiệm ựể xây dựng, quản lý ựiều hành và ựặc biệt là kêu gọi ựầu tư nước ngoài như yêu cầu của dự án này ựược
- Do vậy phương thức sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một phương thức ựược ựánh giá là hiệu quả nhất, nhanh nhất ựể mang lại cơ hội phát triển vượt bậc cho huyện Văn Giang.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 37
- Cụ thể với dự án này: để ựược giao gần 500 ha ựất ựể thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng Khu ựô thị thì công ty Việt Hưng phải thực hiện các nghĩa vụ cơ bản sau:
+ Ứng kinh phắ ( hoặc phải bỏ kinh phắ) ựể hoàn thành việc GPMB 500 ha; với số tiền khoảng 350 tỷ ựồng ựó là số tiền bồi thường về quyền sử dụng ựất và tài sản trên ựất cho các hộ dân có ựất bị thu hồi thông qua ban GPMB cấp huyện.
+ Nộp tiền sử dụng ựất cho Nhà nước ựối với 500 ha với số tiền 5 triệu m2 x 108.000 ự/m2 ~ 500 tỷ ựồng; số tiền này ựược ựầu tư trực tiếp ựể thực hiện dự án ựường giao thông liên tỉnh Hà Nội - Hưng yên.
ự. Phạm vi ảnh hưởng và lợi ắch dự án mang lại
Khu ựô thị TM&DL Văn Giang với diện tắch gần 500 ha là khu ựô thị sinh thái hiện ựại có quy mô lớn nhất miền Bắc, khu ựô thị ựược xây dựng trên ựịa phận 3 xã Xuân Quan, Phụng Công và Cửu Cao của huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên (giáp làng gốm Bát Trang Ờ hà Nội). Nằm trong vùng kinh tế trọng ựiểm Quốc gia, khu ựô thị Thương mại Ờ Du lịch Văn Giang ựược xây dựng sẽ phát huy tối ựa lợi thế so sánh của huyện, mang lại nhiều lợi ắch trong việc:
- Giao lưu kinh tế, văn hóa của Văn Giang với thủ ựô Hà Nội và các huyện , thị trong tỉnh thuận lợi hơn;
- Sẽ có một ựô thị lớn, hiện ựại (nhất miền Bắc) nằm trong trùm ựô thị của ựô thị Hà Nội; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Có ựiều kiện thuận lợi hơn ựể phát triên kinh tế hàng hóa, tiêu thụ sản phẩm, nhất là sản phẩm nông nghiệp;
- Có ựiều kiện thuận lợi ựể ựẩy nhanh việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp, kinh tế nông thôn, cơ cấu lao ựộng;
- Kinh tế xã hội của huyện sẽ phát triển nhanh, ựời sống nhân dân sẽ ựược cải thiện tốt hơnẦ..
Khi dự án hoàn thành sẽ có khoảng 45.000 cư dân sinh sống trong khu ựô thị và hàng ngàn cán bộ công nhân viên, ựòi hỏi phải có 1 lượng hàng hóa thực
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 38
phẩm rất lớn tiêu thụ từ khu ựô thị, lúc ựó sẽ hình thành 1 thị trường tiêu thụ rất lớn tạo ựiều kiện cho việc thúc ựẩy chuyển ựổi ngành nghề từ sản xuất nông nghiệp sang lĩnh vực sản xuất hàng hóa và kinh doanh dịch vụ với công việc ổn ựịnh bền vững và có thu nhập cao hơn;
đây là dự án thương mại Ờ du lịch nên sẽ có hàng ngàn khách du lịch mỗi ngày là cơ hội ựể nhân dân trong vùng phát triển du lịch;
Một ựiều rất quan trọng nữa là giá ựất trong vùng sẽ tăng nhanh do tốc ựộ đTH nhanh, ngay thời ựiểm khi dự án mới bắt ựầu triển khai thì mặt bằng giá ựất ở trong vùng dự án ựã có sự thay ựổi ựáng kể ựó chắnh là giá trị vô hình mà dự án ựã tạo ra;
Ngoài ra khi quy hoạch dự án các công trình hạ tầng xã hội cũng rất ựược trú trọng như các trụ sở cơ quan ban ngành của tỉnh, huyện, các bệnh viện, trường học, công trình vui chơi giải trắ Ầ từ ựó sẽ nâng cao các chỉ số về chăm sóc sức khỏe cộng ựồng, giáo dục và phát triển con ngườị
Liền kề Thủ ựô Hà Nội, khu ựô thị Văn Giang nằm trên ựịa phận 3 xã Xuân Quan, Phụng Công và Cửu Cao của huyện Văn Giang; có lợi thế tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp (với các chủng loại sản phẩm thế mạnh như gạo ngon, rau sạch, hoa quả tươi, cây cảnh...), ựồng thời có ựiều kiện tốt ựể phát triển mạnh các lĩnh vực dịch vụ và phát triển ựô thị, ựặc biệt là ựô thị sinh tháị
ẹ Thời gian thực hiện dự án: 2004-2020
Thời gian thực hiện dự án bắt ựầu từ năm 2004 ựến năm 2020, dự án ựược chia làm 9 giai ựoạn thực hiện. Kế hoạch thực hiện giai ựoạn 1 của dự án từ năm 2004 ựến hết năm 2012, nhiệm vụ chắnh là thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng trên diện tắch thu hồi tại xã Xuân Quan (129 ha).