- Phương pháp phân tích Phương pháp đánh giá
1.2.4.4. Phân tích khía cạnh tài chính
Dự án đầu tư được coi là khả thi khi nó có khả năng huy động được đầy đủ các nguồn lực cho quá trình hoạt động của nó, đảm bảo các yêu cầu về hiệu quả tài chính và kinh tế xã hội. Đối với một dự án đầu tư, hiệu quả tài chính thể hiện ở chỗ dự án đó đem lại hiệu quả cho nhà đầu tư về lợi nhuận, về thuận lợi cho việc thu hút vốn.
Qua quá trình xem xét công tác lập dự án đầu tư của công ty, nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bao gồm:
+ Xác định tổng mức đầu tư. + Xác định nguồn vốn đầu tư.
+ Xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính.
- Xác định tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết lập và đưa dự án vào hoạt động. Nó là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Cơ sở để xác định tổng mức đầu tư được cán bộ lập dự án dựa vào căn cứ, nghị định, thông tư hướng dẫn của bộ xây dựng, đó là:
+ Chi phí xây lắp: gồm số vốn cần huy động để xây dựng và lắp đặt các hạng mục công trình (lắp đặt trạm biến áp, lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc, lắp đặt hệ thống cung cấp gas..)
+ Chi phí thiết bị: gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ hoặc thuê thiết bị phục vụ cho dự án (máy phát điện, máy biến áp, hệ thống PCCC…)
+ Chi phí khác: Như chi phí khảo sát địa chất công trình, chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình, chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình…
+ Chi phí dự phòng: gồm các khoản dự phòng cho các khoản chi phí phát sinh không dự kiến trước được. Dự phòng phí trượt giá tính bằng 10% của các chi phí xây lắp, chi phí thiết bị và chi phí khác.
v.v…
Xác định tổng mức đầu tư là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án. Tính toán chính xác tổng mức đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc xác định tính khả thi về mặt tài chính. Cho nên cán bộ lập dự án thường đưa ra ít nhất hai phương án xác định tổng mức đầu tư trở lên, ví dụ như dự án “ Xây dựng khu đô thị Đại học Hà Nam” xác định hai phương án tổng mức đầu tư, sau đó mới đưa ra quyết định cụ thể. Công việc tính toán với các con số khổng lồ và khá phức tạp. Công tác này được cán bộ lập dự án tính toán dựa trên
bảng Excel và các phầm mềm hỗ trợ tính toán đắc lực. Tính tổng mức đầu tư xem ví dụ cụ thể dự án “Xây dựng nhà ở để bán cho CBCS - Viện E16 - Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an”.
- Xác định nguồn vốn đầu tư: Các dự án công ty lập thông thường có ba nguồn chính: Nguồn vốn tự có của chủ đầu tư; nguồn vốn huy động được, nguồn vốn tín dụng vay ngân hàng. Có một số dự án chỉ có hai nguồn vốn là nguồn vốn tự có của Nhà trường cộng với nguồn vốn hỗ trợ của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội của dự án “ Xây dựng nhà đa năng - trường trung học kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội”. Từ các nguồn vốn này, cán bộ lập dự án sẽ căn cứ vào tổng mức đầu tư, các chỉ tiêu tài chính kinh tế, kết quả và hiệu quả của dự án rồi đưa ra tỷ lệ nguồn vốn hợp lý cho chủ đầu tư, đảm bảo an toàn về vốn và khả năng trả nợ của chủ đầu tư.
- Xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án: Trước tiên cán bộ lập dự án xác định dòng tiền hàng năm là mức chênh lệch giữa doanh thu và chi phí:
Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (gồm khấu hao và lãi vay) ; Thuế TNDN = LNTT*28%
LNST = LNTT - Thuế TNDN
+ Doanh thu chính là sản phẩm của dự án : nhà ở, các công trình khu đô thị + Chi phí chính là các khoản chi phí bỏ ra trong suốt quá trình kể từ khi bắt đầu bỏ vốn đến khi dự án kết thúc, bao gồm chi phí hoạt động, chi phí duy tu bảo dưỡng…Khấu hao tính toán trong dự án là khấu hao đều cho các năm.
Để thấy rõ được dự án đem lại hiệu quả tài chính như thế nào, cán bộ lập dự án sau khi xác định dòng tiền dự án dựa vào lơi nhuận sau thuế và tỷ suất chiết khấu, sẽ tiến hành phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính quan trọng của dự án, đó là : NPV, IRR, T, đóng góp cho ngân sách nhà nước từ việc thực hiện dự án…Qua đó đưa ra những nhận định cụ thể về một dự án khả thi như suất thu lợi nội tại IRR > lãi suất dài hạn ngân hàng, thu nhập hiện tại ròng NPV> 0. Việc tính toán các chỉ tiêu này khá cụ thể ở các dự án Khu đô thị Đại học Hà Nam, dự án xây dựng nhà ở để bán cho CBCS Viện E16 - Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Hà Nội Green Wich village…
1.2.4.5. Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội
Trong phần này, chủ yếu xác định sự đóng góp của dự án vào các mục tiêu cơ bản của nền kinh tế và phúc lợi của đất nước. Tuy nhiên vì các dự án của công ty chủ yếu là các dự án xây dựng nên khía cạnh kinh tế - xã hội không được phân tích chi tiết như các dự án công nghiệp khác, các chỉ tiêu giá trị gia tăng thuần (NVA), giá trị gia tăng thuần tuý quốc gia (NNVA)...không được đề cập đến. Nhìn chung, ở nội dung này cán bộ soạn thảo phân tích rất sơ sài và có nhiều thiếu xót. Ví dụ như dự án Khu đô thi Đại học Hà Nam, chỉ được nói qua vài nét: “Khu đô thị Đại học Hà Nam sẽ là một kiểu mẫu đô thị đầu tiên ở Việt Nam mà tại đó toàn bộ tổ chức đô thị xã hội là cấu trúc hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị cho cộng đồng dân cư đại học và dân cư làm việc trong cấu trúc đô thị đó.Khu đô thị Đại học Hà Nam được xây dựng theo mô hình tổ hợp đào tạo và nghiên cứu và ứng dụng–phát triển công nghệ cao là đáp ứng đòi hỏi bức thiết về giáo dục đào tạo bậc đại học của một khu vực rộng lớn thuộc đồng bằng Bắc bộ, trên nền tảng tri thức của miền đất hiếu học và giàu tiềm năng tự nhiên từ ngàn xưa."
Ở phần này, cán bộ lập dự án tiến hành so sánh giữa lợi ích mà nền kinh tế và toàn bộ xã hội thu được với những chi phí xã hội đã bỏ ra hay là sự đóng góp của xã hội khi thực hiện dự án.
- Công ty Vinaconex R&D hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ tư vấn về các dự án nhà ở, thiết kế khu đô thị, các văn phòng cấp cao, các trung tâm thương mại…nên lợi ích khi các dự án được thực hiện là:
+ Những lợi ích mang tính chất định tính như đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội; cải tạo cảnh quan, mỹ quan cho môi trường khi các công trình xuất hiện; nhiều thể loại công trình mới, đa dạng trong sử dụng, phức tạp về kỹ thuật, có quy mô lớn và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, những đòi hỏi cao về kiến trúc và thẩm mỹ, nhất là các công trình văn phòng, các trung tâm thương mại, các cao ốc, khách sạn cao cấp…với ngôn ngữ, hình thức kiến trúc mới, phong phú góp phần đổi mới hình ảnh đô thị; phát triển hài hoà, đồng đều kinh tế, xã hội giữa các
địa phương, các vùng, miền của đất nước; phục vụ việc thực hiện các chủ trương, chính sách của nhà nước, góp phần chống ô nhiễm môi trường, cải tạo môi sinh,…
+ Những lợi ích mang tính chất định lượng như tăng mức thu nhập cho ngân sách, đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, mức gia tăng số người có việc làm…
- Chi phí thực hiện dự án là chi phí phải trả cho các yếu tố đầu vào: nguồn nguyên, vật liệu; nhân công; chi phí cho công tác xử lý rác thải, chi phí cho công tác bảo vệ môi trường và một số chi phí khác.
Một dự án có lợi ích lớn hơn chi phí bỏ ra là một dự án có hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội.
Ngoài các nội dung phân tích trên, trong công tác lập dự án cán bộ soạn thảo dự án còn đưa ra thêm phần giới thiệu chủ đầu tư, quan hệ và trách nhiệm của các bên có liên quan đến dự án như Cơ quan Chủ đầu tư, cơ quan lập dự án, cơ quan duyệt phương án kiến trúc, cơ quan duyệt thiết kế cơ sở...