- Phương pháp phân tích Phương pháp đánh giá
1.2.4.3. Phân tích khía cạnh kỹ thuật
Bỏ ra số vốn lớn để đầu tư xây dựng công trình, nên việc phân tích các khía cạnh kỹ thuật phải được tiến hành một cách tỉ mỉ, khoa học, thông tin thu thập chính xác. Công tác thực hiện trong khâu này được đội ngũ lập dự án bỏ ra khá nhiều thời gian, sức lực và chi phí để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp kỹ thuật về khắc phục nhược điểm địa hình, địa chất tại địa bàn xây dựng, lựa chọn các công nghệ, máy móc thiết bị phù hợp, các giải pháp xây dựng công trình xây dựng, giải pháp kiến trúc, giải pháp môi trường cho dự án,…phù hợp với những ràng buộc về vốn, trình độ quản lý và kỹ thuật, quy mô thị trường, yêu cầu của xã hội về việc làm và giới hạn cho phép về mức độ ô nhiễm môi trường do dự án tạo ra..
Tuỳ thuộc vào từng dự án cụ thể mà nội dung nghiên cứu kỹ thuật có mức độ phức tạp khác nhau. Dự án càng lớn vấn đề kỹ thuật càng phức tạp càng cần phải xử lý nhiều thông tin. Thông thường phần kỹ thuật được cán bộ lập dự án nghiên cứu những nội dung sau:
Xác định quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư và quản lý dự án
-Quy mô dự án : Tuỳ từng dự án có quy mô lớn nhỏ khác nhau, dự án thuộc nhóm A, B hay C. Ví dụ như dự án Xây dựng nhà ở để bán cho CBCS - Viện E16 - Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an thuộc cấp công trình I, dự án thuộc nhóm A.
- Hình thức đầu tư : Các dự án mà công ty lập hầu hết là dự án đầu tư xây dựng mới.
-Hình thức quản lý dự án : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Xem chi tiết ở phần ví dụ cụ thể.
Xác định địa điểm và hiện trạng khu đất của dự án
- Quyết định về địa điểm thực hiện và hiện trạng khu đất của dự án là một quyết định có tầm quan trọng chiến lược vì địa điểm tác động lâu dài đến hoạt động và lợi ích của dự án sau này. Địa điểm thực hiện dự án phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch phát triển của vùng, miền, ngành, địa phương đó. Thông thường các dự án mà công ty tiến hành lập đã được chủ đầu tư xác định cụ thể địa điểm thực hiện dự án, công ty chỉ làm công tác tư vấn cho chủ đầu tư xem việc lựa chọn địa điểm đó
đã thích hợp hay chưa bằng việc điều động cán bộ xuống tận nơi xây dựng công trình kiểm tra bao gồm đo đạc địa hình, khảo sát khoan dò địa chất, điều tra tính thuỷ văn… Xem xét sự thuận lợi, khó khăn mà địa điểm đó mang lại như địa điểm gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu hoặc thị trường tiêu thụ của sản phẩm của dự án, hoặc gần nguồn cung cấp lao động, có cơ sở hạ tầng thuận lợi về điện, nước, giao thông vận tải, thông tin liên lạc… Ví dụ như dự án “Khu đô thị Đại học Hà Nam” được xây dựng tại xã Đọi Sơn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam. Còn dự án
“Xây dựng trường trung học Kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội “địa điểm tại địa chỉ 169 đường Nguyễn Ngọc Vũ , phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Hai dự án này có địa điểm hoàn toàn khác nhau, chính vì vậy việc nghiên cứu, khảo sát địa chất, địa hình, khí hậu, sự thuận lợi của hai địa điểm này cũng khác nhau.
- Hiện trạng khu đất thông thường được cán bộ thiết kế chia thành hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng kiến trúc - kỹ thuật hạ tầng, hiện trạng dân cư – xã hội. Ở dự án “Khu đô thi đại học Hà Nam” hiện trạng khu đất bao gồm cả ba hiện trạng trên nhưng ở dự án “Xây dựng Nhà đa năng - trường kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội” chỉ nêu hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng kiến trúc - kỹ thuật hạ tầng. Sau khi công việc khảo sát, đo đạc được đội khoan khảo sát địa chất công trình hoàn thành xong, các thông số cũng như các thông tin kỹ thuật khu đất sẽ được các chuyên gia phòng thiết kế quy hoạch và hạ tầng lựa chọn các giải pháp kỹ thuật tối ưu rồi đưa vào phòng dự án tính toán kinh phí xây dựng phần dưới mặt đất cũng như phần trên mặt đất của công trình.
Xác định các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, xây dựng công trình cho dự án
Ba giải pháp này được đưa vào cùng một phần giải pháp nhưng được tách riêng ra khi phân tích và đưa ra các giải pháp cụ thể về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng.
• Giải pháp về quy hoạch:
Vấn đề quy hoạch của các dự án được các cán bộ lâp dự án phòng tư vấn thiết kế quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật tiến hành nghiên cứu. Giải pháp quy hoạch thông thường được cán bộ kỹ thuật phân chia khu đất dự án thành các lô sử dụng đất để triển khai thành các hạng mục công trình khác nhau, đồng thời giải quyết một cách tốt nhất về cơ cấu không gian và cảnh quan kiến trúc, giải quyết thoả đáng các mối tương tác giữa các cụm ở, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về tiện ích công cộng cũng như về khí hậu. Các dự án khác nhau quy hoạch sử dụng đất khác nhau. Ví dụ như giải pháp quy hoạch sử dụng đất ở dự án “Đầu tư xây dựng khu đô thị Hà Nội Green wich village thuộc khu đô thị Bắc Quốc Oai – Hà Tây” quy hoạch sử dụng đất được chia thành đất ở đô thị mới, đất công cộng, đất công viên cây xanh, bãi đậu xe, đất hạ tầng kỹ thuật đô thị, đất giao thông.
Bảng 1.12: Bảng quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Hà Nội Green wich village
thuộc khu đô thị Bắc Quốc Oai – Hà Tây.
TT TÊN LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH
(M2) TỶ LỆ (%) TỶ LỆ (%) A ĐẤT Ở ĐÔ THỊ MỚI 124,481 51.5 100
1 ĐẤT CHUNG CƯ CAO TẦNG 59,703 24.7 48
2 ĐẤT NHÀ BIỆT THỰ 64,778 26.8 52 B ĐẤT CÔNG CỘNG 14,165 5.9 100 1 ĐẤT CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG, HẠ TẦNG XÃ HỘI 3,774 1.6 26.6 2 ĐẤT GIÁO DỤC 10,391 4.3 73.4
C ĐẤT CÔNG VIÊN CÂY XANH 8,251 3.4 100
1 ĐẤT CÔNG VIÊN CÂY XANH 8,251 3.4
D BÃI ĐẬU XE 3,566 1.5 100
1 BÃI ĐẬU XE 3,566 1.5
E ĐẤT HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ 4,408 1.8 100
F ĐẤT GIAO THÔNG 87,060 36 100
G TỔNG 241,931 100
Nguồn:Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án “Khu đô thị Hà Nội Green wich village – Phòng dự án.”
• Giải pháp về kiến trúc:
Xây dựng các giải pháp kiến trúc phải hài hoà về không gian, hình khối cho từng ngôi nhà, từng hạng mục công trình định xây dựng và cảnh quan xung quanh, đặc biệt phải tôn trọng giá trị của các công trình kiến trúc lịch sử cổ. Giải pháp này được đưa ra nhiều phương án thiết kế và tính toán các chỉ tiêu thiết kế đảm bảo tính hợp lý về quy mô, hiện trạng khu đất và theo quy định của sở Quy hoạch kiến trúc.
Các dự án xây dựng mà công ty lập dự án chủ yếu là nhà ở, các khu chung cư cao tầng, văn phòg làm việc cao cấp, các khu đô thị...với số vốn đầu tư hàng tỉ đồng. Nên các giải pháp kiến trúc là thiết kế kiến trúc tầng hầm, từng căn hộ, khối nhà ở cao tầng với nhiều mẫu nhà đa dạng, không gian khu vườn, khu đô thị, ngôn ngữ, hình khối kiến trúc, bãi đỗ xe ...đều có sự thống nhất đồng bộ về kiến trúc tạo vẻ đẹp tổng thể cho khu nhà, khu đô thị... (xem chi tiết ví dụ cụ thể). Ngoài ra, còn đưa ra các giải pháp giao thông trong nhà, ví dụ như dự án " Xây dựng nhà Đa năng, trường trung học kỹ thuật - nghiệp vụ, Hà Nội" : " Lối vào tầng hầm từ phía tuyến đường phía Bắc để đảm bảo giao thông thuận lợi cho ô tô, xe máy vào toà nhà và tính thông, thoát xe cho tầng hầm. Thang máy được bố trí xuống tầng hầm nên tính tiện lợi rất cao cho giao thông theo trục thẳng đứng, tuy nhiên từ tầng hầm có thể dùng thang bộ để đi lên sảnh tầng một và lên các tầng, ngoài ra còn có 1 thang bộ thoát người khẩn cấp từ các tầng xuống mặt đất.”. Với các dự án về khu đô thị, có thêm kiến trúc cảnh quan đường phố như dự án khu đô thị Hà Nội Green wich village: “ Không gian kiến trúc đường phố tạo ra các không gian công cộng của thành phố, của đường phố, không gian quảng trường và không gian công viên. Những không gian này được thiết kế để làm cho người dân sống và làm việc trong đô thị hiểu được và nhận biết được về môi trường sống xung quanh mình.”
• Giải pháp về xây dựng, hạ tầng kỹ thuật:
Cán bộ lập dự án đưa ra các giải pháp xây dựng, hạ tầng kỹ thuật khu đất trên cơ sở đảm bảo yêu cầu của kỹ thuật xây dựng như: sự phù hợp với yêu cầu của giải pháp nền móng, bảo đảm độ bền chắc của công trình, giải pháp thiết kế giao thông,
giải pháp thiết kế cấp điện, nước; giải pháp bảo vệ môi trường, nhất là hướng gió và lượng thải các chất độc hại, bảo vệ các công trình xung quanh. Nhìn chung, các giải pháp này đều được đưa ra ở các dự án mà công ty tiến hành lập. Tuy nhiên có một số dự án đã đưa ra thêm các giải pháp như giải pháp về phòng chống cháy, giải pháp chống mối ở Dự án “Đầu tư xây dựng nhà Đa năng - trường trung học kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội" : "Hệ thống chữa cháy bằng nước vách tường; Hệ thống chữa cháy tự động bằng nước Spinkler; Hệ thống chữa cháy bằng bột; Hệ thống chống mối:Toàn bộ tường bên trong tầng hầm được phun xử lý chống mối bằng dung dịch thuốc Chlorpyrifos 3%. Thuốc được phun đều lên toàn bộ diện tích mặt tường với định mức 2 lít/1m2", mà ở các dự án khác cán bộ lập không đề cập đến như Dự án khu đô thi đại học Hà Nam, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Hà Nội Green wich Village thuộc khu đô thị Bắc Quốc Oai – Hà Tây.
Trong quá trình phân tích, cán bộ lập dự án sẽ đưa ra nhiều phương án kỹ thuật khác nhau, từ đó cùng thảo luận với các chuyên gia trong các lĩnh vực để lựa chọn ra phương án tốt nhất. Dự án không khả thi về mặt kỹ thuật sẽ được bác bỏ ngay để tránh những tổn thất đáng tiếc trong quá trình thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư sau này, chẳng hạn địa điểm thực hiện dự án có địa chất không ổn định, hoặc gây ô nhiễm quá nặng nề cho khu vực dân cư hoặc đòi hỏi chi phí xử lý quá lớn,…Việc xây dựng nhiều phương án sẽ rất có lợi về mặt thời gian và tài chính, giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận một cách rõ ràng, khách quan công việc nghiên cứu dự án, cũng như số vốn mình cần bỏ ra. Ngoài ra, khi xây dựng các giải pháp kỹ thuật, cán bộ kỹ thuật còn đưa ra các giải pháp dự phòng, ví dụ như dự án
"Xây dựng nhà ở để bán cho CBCS Viện E16- Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an" cán bộ kỹ thuật đã đưa ra giải pháp dự phòng về điện : "Công trình được cấp điện từ mạng lưới điện quốc gia cấp tới trạm biến áp riêng của công trình chất lượng điện khá ổn định. Tuy nhiên trong những trường hợp bất khả kháng có sự cố lưới điện từ lưới quốc gia thì toàn bộ các phụ tải ưu tiên như thang máy, bơm chữa cháy, bơm sinh hoạt,chiếu sáng công cộng chung vẫn sẽ được tự động cấp điện đủ để duy trì những hoạt động tối thiếu từ một máy phát điện dự phòng 3 pha xoay chiều điezen
100Kva-380v/220v đối với đơn nguyên A và 150Kva-380v/220v đối với đơn nguyên B qua bộ chuyển đổi ATS.”
Tác động môi trường
Hầu hết các dự án đầu tư xây dựng ít nhiều đều ảnh hưởng đến môi trường, cho nên ở nội dung này cán bộ lập dự án nhằm mục đích phát hiện các tác động xấu của dự án, tìm các công cuộc để quản lý, hạn chế và ngăn ngừa chúng, đưa ra các biện pháp thích hợp để bảo vệ môi trường vào các bước sớm nhất của quá trình chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án, trên cơ sở đó đảm bảo dự án phát triển gắn liền với bảo vệ môi trường. Thông thường, cán bộ lập dự án đánh gía tác động môi trường của dự án qua hai thuộc tính sau :
♦ Thuộc tính của các giai đoạn dự án gồm: - Đầu tư xây dựng công trình :
+ Giai đoạn chuẩn bị mặt bằng thi công + Giai đoạn thi công phần móng công trình. + Giai đoạn thi công phần thân công trình. + Vận hành thiết bị.
+ Giao thông di chuyển. - Khai thác sử dụng: + Giao thông di chuyển. + Tập trung đông người. + Chất thải rắn.
+ Chất thải.
+ Nguy cơ tiềm năng.
♦ Thuộc tính sẵn có của môi trường bao gồm: địa hình, quang cảnh, nước ngầm, động thực vật, không khí, tiếng ồn, dân cư.
Phương án đền bù giải phóng mặt bằng
Khi có quyết định cấp đất của cấp có thẩm quyền, chủ đầu tư sẽ phối hợp với Hội đồng giải phóng mặt bằng tổ chức điều tra, thống kê đất đai và tài sản trên đất
Xác định lịch trình thực hiện dự án
Việc lập lịch trình được thực hiện cho từng hạng mục công trình, từng công việc trong mỗi hạng mục công trình của dự án, đảm bảo đúng tiến độ thực hiện dự án mà cán bộ lập dự án đã phân theo các giai đoạn: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư - khởi công và giai đoạn công tác xây lắp và hoàn thiện dự án hoàn thành đúng thời gian dự định. Trong quá trình thi công xây dựng, không thể tránh khỏi những sai sót có thể xảy ra như các yếu tố đầu vào đưa vào sử dụng còn chậm, kéo dài thời gian thi công, ảnh hưởng đến các công việc tiếp theo. Vì vậy, công tác giám sát, kiểm tra phải được liên tục thực hiện ngay từ khi bắt đầu giai đoạn chuẩn bị đầu tư, kịp thời báo cáo với lãnh đạo cấp trên tiến độ thi công hay những sai sót trong quá trình thi công để kịp thời xử lý.
Quá trình phân tích khía cạnh kỹ thuật được cán bộ lập dự án phân tích khá tỉ mỉ và đưa ra các giải pháp kỹ thuật khá đầy đủ. Cán bộ lập dự án đánh giá khía cạnh kỹ thuật là rất quan trọng không chỉ có trong quá trình thi công mà còn đảm bảo độ an toàn, vững chắc của dự án sau này nên ở hầu hết các dự án nội dung này đều được phân tích tuần tự theo các bước như trên.
Nghiên cứu kỹ thuật là công việc phức tạp, vì vậy trong suốt quá trình hoạt động của mình công ty không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ lập dự án, tuyển dụng các chuyên gia kỹ thuật chuyên sâu về từng khía cạnh kỹ thuật của dự án như vấn đề am hiểu địa chất, thiết kế kiến trúc, công nghệ… và đầu tư một khoản chi phí lớn nghiên cứu mặt kỹ thuật của các dự án.