4.2.1.Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ, chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Có 2 loại hình chuyển đổi QSDĐ: một là chuyển đổi QSDĐ do “ dồn điền đổi thửa” theo chủ trương của nhà nước, hai là chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau.
Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bìnhđược thể hiện qua bảng 4.6:
Bảng 4.6: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011-6/2014 Năm Số hồ sơ Diện tích (m2) Đất ở Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất ở Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp 2011 0 2 0 0 560 0 2012 0 1 0 0 360 0 2013 0 1 0 0 192,8 0 6 tháng đầu năm 2014 0 0 0 0 0 0 Tổng 0 4 0 0 1112 0
( Nguồn : Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Phú Bình)
Qua bảng 4.6 cho thấy hoạt động chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất còn bị hạn chế. Năm 2011 có 2 trường hợp chuyển đổi QSDĐ, năm 2012, 2013 mỗi năm có 1 trường hợp chuyển đổi QSDĐ. 6 tháng đầu năm 2014 chưa có trường hợp chuyển đổi QSDĐ nào. Từ khi Luật Đất đai ra đời khuyến khích người dân sử dụng đất đổi đất cho nhau để có thể thuận lợi trong quá trình sản xuất nông nghiệp và phát huy hết được những tiềm năng của từng địa phương.
- Mặc dù Luật Đất đai 2003 đã phổ biến rộng rãi đến người dân về nhiệm vụ và quyền hạn của việc đổi đất giữa các chủ thể sử dụng đất nhưng tình trạng đổi đất không thông qua cơ quan có thẩm quyền chứng nhận vẫn xảy ra trong những người sản xuất nông nghiệp.
Trong giai đoạn từ 2011 -6/ 2014 qua bảng 4.5 ta thấy chỉ xuất hiện 04 trường hợp đổi đất nông nghiệp trên địa bàn huyện so với lợi ích của việc đổi đất giữa những người dân sản xuất nông nghiệp thì con số này vẫn rất là hạn chế. Trong thời gian tới địa phương cần tăng cường công tác tuyên truyền đến những người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp để có thể thấy được hết những lợi ích của hình thức chuyển quyền sử dụng đất này.
Từ năm 2011 – 6/2014 việc chuyên đổi QSDĐ trên địa bàn huyện rất ít là do: + Có thể nói đất đai trên địa bàn huyện hầu hết là do người dân khai phá từ lâu đời, đặc biệt là đất nông nghiệp, do vậy hầu hết người dân sinh sống và lao động sản xuất trên phần đất ông cha mình để lại. Chính vì vậy, không có chuyển đổi QSDĐ giữa các hộ gia đình cá nhân.
+ Sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huyện hầu như vẫn là lao động chân tay và sử dụng sức kéo của gia súc. Do vậy người dân cũng chưa thấy được mặt lợi của việc chuyển đổi cũng như chưa có nhu cầu chuyển đổi.
4.2.2.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phú Bình giai đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng ứng với mọi chi phí mà họđã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Ở huyện Phú Bình sau khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn diễm ra khá sôi động cả về số lượng và chất lượng.
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình được thể hiện qua bảng 4.7:
Bảng 4.7: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011 – 6/2014 Năm Số hồ sơ Diện tích (m2) Đất ở Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất ở Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp 2011 90 45 8 7500 8199,82 14638,29 2012 106 90 13 79825 15994,4 14634,86 2013 103 103 81 10350 12905 37269 6 tháng đầu năm 2014 67 55 0 5140 3492 0 Tổng 366 293 102 102815 40591,22 66542,15
( Nguồn : Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Phú Bình)
Từ bảng 4.7 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011 – 6/2014 diễn ra khá sôi động. Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu nhằm mục đích đất ở, đất lâm nghiệp, đất trồng lúa và đất nuôi trồng thủy sản.Từ năm 2011 đến tháng 6 năm 2014 có 366 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ là đất ở, 293 trường hợp đất nông nghiệp và 102 trường hợp là đất lâm nghiệp. Các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơđa phần được giải quyết.
- Trong giai đoạn từ năm 2011 đến tháng 6 năm 2014 thì số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ khá nhiều. Từ kết quảđó đã cho thấy:
Trên địa bàn huyện Phú Bình Luật Đất đai 2003 phổ biến khá rộng rãi đến người dân, người dân đã tự ý thức được lợi ích của việc đăng ký và làm hồ sơ chuyển QSDĐđểđảm bảo quyền lợi sử dụng đất của mình trước pháp luật.
- Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Phú Bình diễn ra khá sôi động trong thời gian qua nhưng cũng gặp không ít những khó khăn cần phải khắc phục như:
+ Việc thực hiện các văn bản luật hướng dẫn, bổ sung của Luật Đất đai vẫn còn chậm trễ nên hoạt động chuyển nhượng QSDĐ có phần còn hạn chế, Cần có biện pháp, kế hoạch cụ thể để có thể cập nhật kịp thời các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đểđảm bảo cho việc chuyển nhượng QSDĐ của người dân đơn giản hóa thủ tục mà đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật.
- Trên địa bàn huyện chủ yếu là chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp là do:
+ Trên địa bàn huyện , các vùng lân cận các nhà máy xí nghiệp, các khu công nghiệp ngày càng nhiều. Nó thu hút một lượng lớn lao động ở nông thôn. Do vậy một số người dân không có nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Họ chuyển nhượng QSDĐđất nông nghiệp của mình cho những hộ thuần nông khác.
+ Mặt khác huyện cũng là một địa phương có nên kinh tế trang trại ngày một phát triển. Chính vì vậy, họ muốn mở rộng diện tích trang trại với quy mô lớn, áp dụng các phương pháp kĩ thuật hiện đại cho sản xuất.
+ Nhiều dự án của các doanh nghiệp trong nước,các tổ chức,cá nhân xây dựng. Do vậy nhiều hộ gia đình thuần nông từ cuộc sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp nay mất gần hết đất, với diện tích đất còn lại không đáp ứng được cho nhu cầu sản xuất của họ. Với số tiền đền bù ruộng đất họ chuyển sang hình thức sản xuất mới dựa vào số vốn trên. Nên đất nông nghiệp được đem đi chuyển nhượng.
Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì công tác chuyển nhượng QSDĐ cũng gặp phải một số khó khăn cần phải khắc phục trong thời gian tới là:
- Một, do việc thực hiện các văn bản pháp luật hướng dẫn, bổ sung và quy định mới trong quản lí đất đai chưa hoàn tất nên hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian gần đây có phần hạn chế cần phải khắc phục nhanh, tạo điều kiện cho người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
- Hai, cơ chế một cửa nhằm đơn giản hoá thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền, song do số lượng hồ sơ đăng kí chuyển nhượng QSDĐ quá nhiều mà lực lượng cán bộ địa chính còn mỏng, nếu thực hiện theo đúng trình tự thủ tục thì không thể giải quyết trong một thời gian ngắn, gây ra bức xúc không thể tránh khỏi đối với người dân. Vì vậy, đòi hỏi các cấp chính quyền cần xem xét đểđưa ra những giải pháp khắc phục nhưđiều chỉnh lại thủ tục hay bổ xung thêm đội ngũ cán bộđịa chính trong các khâu…cho phù hợp với công việc.
4.2.3.Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn Phú Bình giai đoạn 2011 đến tháng 6 năm 2014
Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là trường hợp người sử dụng đất thoả thuận cho người khác thuê đất thuộc quyền sử dụng của mình trong một thời hạn, người thuê phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn.
Bảng 4.8. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011- 6/2014 Năm Số hồ sơ Diện tích (m2) Đất ở Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất ở Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp 2011 6 1 1 770 840 1433,21 2012 8 2 3 870 792 4208 2013 8 1 1 1380 960 2644,7 6 tháng đầu năm 2014 2 0 1 180 0 1226,39 Tổng 24 4 6 3200 2592 9512,3
( Nguồn : Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Phú Bình)
Phú Bình vẫn là một huyện chủ yếu là sản xuất nông nghiệp các hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp vẫn chưa thực sự phát triển. Nếu có chỉ trong phạm vi nhỏ lẻ của hộ gia đình trên quy mô nhỏ. Hầu hết, các hộ sản xuất phi nông nghiệp sử dụng đất của gia đình để làm địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trên thực tế cũng có một số trường hợp thuê đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau nhưng là tự thoả thuận không đăng kí chuyển QSDĐ với cơ quan nhà nước.
Qua bảng 4.8 ta thấy: hoạt động cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình diễn ra tương đối ít, từ năm 2011 đến tháng 6 năm 2014 có 34 trường hợp cho thuê,cho thuê lại QSDĐ, trong đó có 24 trường hợp là đất ở, 4 trường hợp là đất nông nghiệp, 6 trường hợp là đất lâm nghiệp. Các trường hợp cho thuê toàn bộ là cá nhân cho cá nhân thuê. Tuy nhiên trên thực tế không chỉ có34 trường hợp như trên mà còn nhiều trường hợp khác nữa xong do các bên tự làm hợp đồng rồi thoả thuận với nhau mà không làm thủ tục chuyển QSDĐ tới cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.Đây là một vấn đề khó khăn trong công tác quản lý đất đai, không chỉ có hoạt động chuyển QSDĐ dưới hình thức là cho thuê và cho thuê lại mà còn nhiều hoạt động khác nữa mà chính quyền địa phương không kiểm soát được. Cần phải có biện pháp nhanh chóng khắc phục tình trạng trên, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất cũng là tăng cường hơn nữa trong công tác quản lý đất đai tại địa phương.
4.2.4.Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn Phú Bình giai đoạn 2011
đến tháng 6 năm 2014
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm người chuyển QSDĐ không thu tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên nó cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2011 – 6/2014 Năm Số hồ sơ Diện tích (m2) Đất ở Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất ở Đất nông nghiệp Đất lâm nghiệp 2011 4 0 0 259,6 0 0 2012 6 0 0 598,02 0 0 2013 12 0 0 731,76 0 0 6 tháng đầu năm 2014 2 0 0 120 0 0 Tổng 24 0 0 1709,38 0 0
Qua số liệu thu thập được cho thấy từ năm 2011 đến tháng 6 năm 2014 trên toàn huyện có 24 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ tất cảđều là tặng cho QSDĐ đối với đất ở, với tổng diện tích là 1709,38 m2 và tất cả các trường hợp tặng cho QSDĐđược đăng ký đều là của bố mẹ cho con nhằm mục đích tách hộ khẩu. Có thể nói trong giai đoạn từ 2011 – 6/2014 thì hoạt động tặng cho QSDĐđã đăng ký diễn ra ít. Lí do:nhà
nước quy định chỉ có những trường hợp tặng cho có quan hệ huyết thống ruột thịt: bố mẹ và con cái, anh chị em ruột, ông bà nội ngoại với con cháu thì mới được miễn thuế chuyển QSDĐ còn lại các trường hợp khác phải chịu thuế chuyển quyền còn cao hơn chuyển nhượng nên trên thực tế có nhiều trường hợp tặng cho nhưng không thuộc các đối tượng được miễn thuế chuyển quyền nên họ lại làm hồ sơ đăng ký là chuyển nhượng QSDĐ.
Nhiều trường hợp họ vẫn nhầm tưởng bố mẹ cho con cái là làm thừa kế QSDĐ, nên họ đăng ký hồ sơ thừa kế. Tuy nhiên các trường hợp đó đã được các cán bộ chuyên môn hướng dẫn làm lại hồ sơ và thực hiện các thủ tục đăng ký tặng cho. Các
hồ sơ về tặng cho QSDĐđều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật.