2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.3.1Quy ựịnh về ựấu giá ựất theo Luật ựất ựai 2003
Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI ựã thông qua Luật ựất ựai mới, Luật ựất ựai năm 2003 thay thế Luật ựất ựai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chắnh về ựất ựai và thị trường BđS ựã ựược quy ựịnh cụ thể tại mục 6 và mục 7 của chương II:
- Giá ựất ựảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp.
- Giá ựất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh ựược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Luật ựất ựai năm 2003 quy ựịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ựất ựể thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 17
trong ựó có quyền sử dụng ựất. Quy ựịnh này là nhằm tạo ựiều kiện cho quan hệ ựất ựai ựược vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp giá ựất và cơ chế xin Ờ cho; Huy ựộng ựúng và ựủ nguồn thu từ quỹ ựất vào ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp ựể Nhà nước quản lý ựất ựai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BđS.
Căn cứ Luật ựất ựai năm 2003 ựược Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP về hướng dẫn thi hành Luật ựất ựai; Nghị ựịnh ựã quy ựịnh các trường hợp ựất ựược tham gia thị trường BđS, các hoạt ựộng ựược pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng ựất trong thị trường BđS và giải quyết một số vấn ựề cụ thể về ựấu giá quyền sử dụng ựất như sau:
điều 61 quy ựịnh các trường hợp ựấu giá và không ựấu giá QSDđ - đấu giá quyền sử dụng ựất ựược áp dụng khi Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ựến quyền sử dụng ựất, trừ các trường hợp quy ựịnh tại khoản 2 điều 61.
- đấu giá quyền sử dụng ựất không ựược áp dụng khi Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ựến quyền sử dụng ựất trong các trường hợp sau:
- Sử dụng ựất quy ựịnh tại khoản 1 điều 60 của Luật ựất ựaị
- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê ựất sang giao ựất có thu tiền sử dụng ựất.
- Người sử dụng ựất ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất.
đất ựể ựấu giá mà không có người tham gia hoặc ựấu giá không thành. Về trình tự ựấu giá quyền sử dụng ựất, ựấu thầu dự án có sử dụng ựất
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 18
ựối với quỹ ựất ựược sử dụng ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng điều 62 ựã quy ựịnh cụ thể:
- Việc sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựược thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
+ đấu giá quyền sử dụng ựất tạo nguồn vốn bằng tiền ựể sử dụng trực tiếp cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ đấu thầu xây dựng công trình và ựấu giá QSDđ ựể tạo vốn xây dựng công trình ựó trong cùng một gói thầụ
- Trường hợp sử dụng hình thức ựấu giá QSDđ tạo nguồn vốn bằng tiền ựể sử dụng trực tiếp cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì ựược thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Việc ựấu giá quyền sử dụng ựất và ựấu thầu xây dựng công trình ựược tiến hành ựộc lập.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ựịnh rõ mục ựắch và cơ cấu sử dụng ựất ựối với ựất ựưa ra ựấu giá.
- Trường hợp sử dụng hình thức ựấu thầu xây dựng công trình và ựấu giá QSDđ ựể tạo vốn xây dựng công trình ựó trong cùng một gói thầu thì ựược thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang ựiểm như sau:
+ Thang ựiểm ựể chấm thầu xây dựng công trình và thang ựiểm ựể chấm ựấu giá QSDđ ựược xây dựng riêng.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác ựịnh rõ mục ựắch và cơ cấu sử dụng ựối với ựất ựưa ra ựấu giá.
+ Khi sử dụng ựất trúng ựấu giá, người trúng ựấu giá phải lập dự án và dự án phải ựược Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.
Ngoài ra Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP còn quy ựịnh thêm Ộhàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội ựồng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 19
nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựược sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn và diện tắch khu ựất ựược sử dụng ựể tạo vốn thực hiện các dự án ựóỢ.
Ngoài hệ thống cơ quan quản lý ựất ựai, Chương II Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ựã quy ựịnh cụ thể việc thành lập văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựai nhằm mục ựắch sử dụng ựất, tổ chức phát triển quỹ ựất và tổ chức hoạt ựộng dịch vụ trong quản lý và sử dụng ựất ựai nhằm mục ựắch thúc ựẩy thị trường BđS và tăng tắnh minh bạch khi người sử dụng ựất thực hiện các giao dịch. để tạo thêm Ộsân chơiỢ điều 66 Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP cũng ựã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất là nơi thực hiện các hoạt ựộng:
- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDđ, tài sản gắn liền với ựất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDđ, tài sản gắn liền với ựất.
- Giới thiệu ựịa ựiểm ựầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, giá ựất, tình trạng pháp lý của QSDđ và tài sản gắn liền với ựất, các thông tin khác về ựất ựai và tài sản gắn liền với ựất.
- Tổ chức phiên giao dịch về QSDđ, tài sản gắn liền với ựất. - Tổ chức ựấu giá QSDđ, tài sản gắn liền với ựất theo yêu cầụ
Thị trường bất ựộng sản Việt Nam ựược ghi nhận chắnh thức tại Nghị quyết Trung ương 7 Khóa IX (năm 2003), trong ựó xác ựịnh quyền sử dụng ựất ựược coi là một loại hàng hóa ựặc biệt và Nghị quyết của Chắnh phủ 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất ựộng sản.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 20
từ khi có Luật đất ựai 2003 ựến nay, Quốc hội, Chắnh phủ, các Bộ ngành có liên quan ựó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể ựến thị trường ựất ựai như sau:
- Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật ựất ựai;
- Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chắnh hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày số 16/11/2004 của Chắnh phủ;
- Nghị ựịnh số 198/2004/Nđ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chắnh phủ về thu tiền SDđ;
- Nghị ựịnh số 05/2005/Nđ-CP ngày 18/01/2005 của Chắnh phủ về bán ựấu giá tài sản. Nghị ựịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị ựịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chắnh phủ quy ựịnh về việc ban hành quy chế bán ựấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chắnh hướng dẫn xác ựịnh giá khởi ựiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ựể bán ựấu giá.
- Quyết ựịnh 216/2005/Qđ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chắnh phủ về ựấu giá quyền SDđ ựể giao ựất có thu tiền SDđ hoặc thuê ựất.
- Quyết ựịnh số 129/2008/Qđ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chắnh về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm ựịnh giá (ựợt 3).
- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện việc xác ựịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 21
- Nghị ựịnh 17/2010/Nđ-CP ngày 04/03/2010 của Chắnh phủ, về bán ựấu giá tài sản...
Theo các quy ựịnh này giá ựất ựể thu tiền SDđ trong các trường hợp ựấu giá quyền SDđ là giá trúng ựấu giá. Giá trúng ựấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ựất khi tham gia ựấu giá.