3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.5.1. Các yếu tố tác động bên ngoài
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những khu vực trong thành phố mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì chuyển quyền sử dụng đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong khu vực khác nhau của thành phố như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tình trạng những người sống trong khu vực, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ ảnh hưởng không nhỏ đến chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực.
Do phát triển kinh tế đòi hỏi phải công nghiệp hóa, vấn đề này sẽ dẫn đến sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, kéo theo sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang sử dụng đất cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ đó làm gia tăng các giao dịch đất đai nói chung và chuyển QSD đất cũng tăng. Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố kinh tế tác động đến chuyển quyền QSD đất, một trong các yếu tố đó chính là mức tăng trưởng GDP hàng năm của thành phố.
Kết quả theo dõi mức tăng trưởng GDP của thành phố tại 3 phường nghiên cứu được thể hiện qua bảng:
Bảng 3.14: Mức tăng trưởng kinh tế qua các năm của khu vực nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2013
Chỉ tiêu ĐVT Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 So sánh (%) 12/11 13/12 Phường Cam Giá
1. Tốc độ tăng trưởng
kinh tế %/năm 13,65 13,78 14,95 100 108
2. Cơ cấu kinh tế 100 100 100
- Nông nghiệp - Thủy sản % 60,1 54,0 40,3 99,0 73,0
- Công nghiệp - Xây dựng % 28,4 33,1 40,8 117,0 123,0
- Thương mại - dịch vụ % 11.5 12,9 18,9 112,0 147,0
PhườngTrung Thành
1. Tốc độ tăng trưởng
kinh tế %/năm 12,65 13,01 14,15 102,85 108,76
2. Cơ cấu kinh tế 100 100 100
- Nông nghiệp - Thủy sản % 69,1 60,0 52,3 86,83 87,17
- Công nghiệp - Xây dựng % 20,4 28,6 31,8 140,20 111,19
- Thương mại - dịch vụ % 10,5 11,4 15,9 108,57 139,47
Phường Hương Sơn
1. Tốc độ tăng trưởng
kinh tế %/năm 13,05 13,55 14,25 100 108
2. Cơ cấu kinh tế 100 100 100
- Nông nghiệp - Thủy sản % 68,5 65,1 58,3 95,0 89,6
- Công nghiệp - Xây dựng % 20,4 23,5 29,4 115,2 125,1
- Thương mại - dịch vụ % 11,1 11,4 12,3 102,7 107,9
(Nguồn: UBND phường Cam Giá, UBND phường Trung Thành, UBND phường Hương Sơn)
Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng GDP khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên giai đoan 2011 - 2013
11.5 12 12.5 13 13.5 14 14.5 15
Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
Phường Cam Giá Phường Hương Sơn Phường Trung Thành
Năm
Phần
Có thể thấy rằng công tác chuyển quyền sử dụng đất và mức tăng trưởng kinh tế có tác động qua lại lẫn nhau. Công tác chuyển quyền được thể hiện thông qua thị trường bất động sản trong khu vực, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, góp phần thiết thực cho phát triển đô thị theo hướng bền vững. Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất làm cho đất đai trở thành nguồn vốn cho sự phát triển. Mức tăng trưởng kinh tế cao đồng nghĩa với việc nền kinh tế phát triển sẽ tạo điều kiện thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản.
Ngoài yếu tố GDP thì yếu tố quy hoạch cũng góp phần làm tăng công tác chuyển quyền sử dụng đất.
Tổng hợp quy hoạch các khu dân cư mới trên địa bàn được trình bày qua bảng sau:
Bảng 3.15: Công tác quy hoạch sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu gian đoạn từ 2010 đến 31/12/2013
STT Tên phường Tồng số khu quy hoạch Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
1 Cam Giá 3 25,85 17,30
2 Hương Sơn 3 62,00 41,49
3 Trung Thành 3 61,60 41,21
4 Tổng 9 149,45 100
(Nguồn: UBND phường Cam giá, phường Hương Sơn, phường Trung Thành)
Có thể thấy rằng yếu tố quy hoạch ảnh hưởng không nhỏ tới công tác chuyển nhượng sử dụng đất. Việc quy hoạch các khu dân cư trên địa bàn hạn chế việc mua bán chuyển nhượng, chia tách thửa trong những khu vực có quy hoạch sử dụng đất. Từ bảng số liệu có thể thấy: phường Cam Giá có diện tích quy hoạch ít nhất chiếm 17,30 % vì vậy mà trong giai đoạn 2011 - 2013 số lượng hồ sơ chuyển nhượng của phường vẫn khá ổn định, tuy nhiên cũng có
sự gảm nhẹ trong năm 2013. Mọi hoạt động mua bán chuyển nhượng đều phải tuân theo quy định của pháp luật về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, vì vậy mà công tác chuyển nhượng bị hạn chế phần nào.
3.5.2. Các yếu tố tác động bên trong
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có những tác động đến hoạt động chuyển nhượng sử dụng đất. Cụ thể là:
• Các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu chuyển nhượng QSD đất gia tăng;
• Quyết định 1597/2007/QĐ-UBND, ngày 10/8/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì đất đai chỉ được chuyển nhượng phải sau khi được cấp đổi giấy chứng nhận đúng hạn mức quy định.
• Quyết định Số: 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ảnh hưởng rất nhiều đến việc chuyển nhượng QSD đất, nhiều giao dịch chuyển nhượng không thực hiện được do không đúng quy định về hạn mức tách thửa đồng thời việc tặng cho QSD đất cũng bị tác động.
• Quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chỉ những cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương mới có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước;
• Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Hạn chế việc mua bán chuyển nhượng, chia tách thửa trong những khu vực có quy hoạch sử dụng đất;
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất đai • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với chuyển nhượng QSD đất và tặng cho QSD đất
Cán bộ địa chính cũng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động chuyển nhượng và tặng cho trên đại bàn. Hiện nay, tuy cán bộ địa chính trong khu vực đều có trình độ từ đại học trở lên, sự hiểu biết về chuyển nhượng và tặng cho cũng được đánh giá cao. Tuy nhiên, việc áp dụng những hiểu biết đó vào thực tế công việc còn hạn chế. Một số cán bộ địa chính còn thiếu kinh nghiệm làm việc, tuổi nghề còn thấp dẫn tới tình trạng lúng túng khi giải quyết công việc cũng như thắc mắc của người dân về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho.
Qua điều tra đánh giá thông qua ý kiến của các cán bộ địa chính và người dân tham gia vào công tác chuyển nhượng đất đai cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng; tặng cho quyền sử dụng đất được xếp loại theo bảng sau:
Bảng 3.16: Ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu
STT Yếu tố Số diểm Xếp loại Tỷ lệ (%)
1 Tăng dân số 12 3 13,33
2 Quy hoạch khu dân cư 8 4 8,89
3 Giá đất 40 1 44,44
4 Thủ tục hành chính 15 2 16,67
5 Nguồn gốc đất 15 2 16,67
(Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra phỏng vấn)
Qua bảng trên cho thấy, yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là giá đất chiếm 44,44 % số phiếu. Giá đất tác động trực tiếp tới công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc giá đất lên xuống thất thường kéo theo tác động tới nền kinh thế đồng thời khiến cho công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất mất ổn định.
Nguồn gốc sử dụng đất và thủ tục hành chính cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ tới công tác chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định nguồn gốc
sử dụng đất nhiều trường hợp rất khó khăn khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, việc sử dụng đất phức tạp đồng thời thủ tục hành chính hiện nay còn khá phức tạp, mặc dù đã được cải cách nhiều. Các cơ quan thực hiện gải quyết thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn chưa đồng bộ, khiến người dân phải đi lại nhiều lần. Ngoài các yếu tố trên thì tăng dân số và công tác quy hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng tới công tác chuyển quyền tuy nhiên mức độ ảnh hưởng không lớn.
3.5.3. Đề xuất giải pháp
Đề xuất một số giải pháp cụ thể như sau:
- Ban hành các văn cụ thể hoá các chính sách và pháp luật đất đai để áp dụng cụ thể, chi tiết cho công tác thực hiện.
- Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai. - Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý đất đai đặc biệt là cán bộ phường, có quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đối với đội ngũ cán bộ phường nói chung và cán bộ phụ trách địa chính phường, xã nói riêng.
- Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ về các QSDĐ.
- Nhà nước cần hoàn thiện các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư.
- Thành phố nói chung và các phường, xã nói riêng cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các QSD đất được thuận tiện, nhanh chóng.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
1.1. Phường Cam Giá, Hương Sơn, Trung Thành là 03 phường thuộc khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên với dân số 34.661 người, tổng diện tích tự nhiên là 1.612,71 ha. Vị trí địa lý và kinh tế của khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên là một trong những lợi thế quan trọng nhất trong phát triển kinh tế - xã hội.
1.2.Quy định về hồ sơ và quy trình chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên về cơ bản đúng với quy định của Pháp luật đất đai, có chi tiết cụ thể hơn. Thông qua cơ chế “một cửa” liên thông đã rút ngắn thời gian so với quy định của Pháp luật đất đai.
1.3.Tổng số chuyển nhượng và tặng cho QSD đất đã đăng ký trên địa bàn khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2013 là 3.417 hồ sơ nhưng phân bố không đồng đều giữa các năm và 3 đơn vị phường, cụ thể:
Phường Cam Giá: Hồ sơ chuyển nhượng là 914, hồ sơ tặng cho là 288 Phường Hương Sơn: Hồ sơ chuyển nhượng là 878, tặng cho là 199 Phường Trung Thành: Hồ sơ chuyển nhượng là 983, tặng cho là 155
1.4.Người dân trên địa bàn khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên cũng đã có những hiểu biết khá đầy đủ về các quy định về chuyển QSD đất, tuy nhiên mức hiểu biết này không đồng giữa các đối tượng thuộc các nhóm ngành nghề và các địa bàn cư trú khác nhau.
1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất tại 3 phường khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên bao gồm: Tiến độ cấp GCN, giải quyết tranh chấp đất đai, quy trình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại phường chưa đáp ứng được yêu cầu, hiểu biết của người dân chưa đầy đủ.
Ngoài ra còn có các yếu tố về chính trị pháp lý, kinh tế vĩ mô và các yếu tố xã hội khác.
2. Kiến nghị
Để thúc đẩy hơn nữa hoạt động của các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên thì ban lãnh đạo, ban quản lý cần có những biện pháp cụ thể trong thời gian tới:
- Tổ chức tuyên truyền một cách sâu rộng và có hiệu quả tới người dân những kiến thức về pháp luật đất đai nói chung và về chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết và trình độ của người dân.
- Nâng cao năng lực của cán bộ quản lý đất đai đặc biệt là cán bộ phường, có quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đối với đội ngũ cán bộ phường.
- Chú trọng và đầu tư hơn nữa về tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ số trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. Hệ thống hóa các cấp quản lý thống nhất từ trên xuống, từ trung ương tới địa phương, từ các ngành liên quan tới nhau.
- Có hệ thống thanh tra, kiểm tra giám sát chặt chẽ trong lĩnh vực đất đai, đây là một lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm, để tránh những tình trạng quan liêu, tham nhũng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003,Hà Nội.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Báo cáo tổng kết 15 năm thi hành Luật Đất đai (1993-2008), Hà Nội.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Quyết định số 1467/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2014 V/v Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2013, Hà Nội.
4. Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia.
5.Luật Đất đai năm 1993,Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 6.Luật Đất đai năm 2003,Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
7.Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007,Nxb Chính trị quốc gia. Hà Nội. 8.Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng 6 năm 2000 của Chính Phủ
quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
9.Nghị định số 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
10. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
11. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
12.Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
13. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên và Môi trường năm 2010; 2011; 2012; 2013.
14.Quyết định số 6124/2011/QĐ-UBNDngày 01 tháng 6 năm 2011 của UBND thành phố Thái Nguyên về việc ban hành quy trình thực hiện cơ chế 1 cửa liên thông giải quyết thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
15. Sơ đồ vệ tinh trực tuyến thành phố Thái Nguyên (2013).
https://www.google.com.vn, Xem 12/10/2014
16. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lí nhà nước về đất đai,
Nxb Nông nghiệp, Hà Nội.
17. Vũ Thị Thắm (2013). Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 – 2012,
